Habitat clandestin : Les limites des moyens de lutte

* Les mesures dissuasives n’ont que des effets limités sur le développement du phénomène.
* La croissance d’une offre bien adaptée à la population-cible et la facilitation des procédures restent les moyens les plus efficaces.
Les autorités ont déclaré la guerre à l’habitat clandestin. Les mesures classiques de dissuasion n’ont pas abouti. La méthode directe, à savoir la démolition de logements ou locaux bâtis sans autorisation, est l’option la plus efficace, même si elle reste entachée de plusieurs irrégularités. Mais encore faut-il préciser que ce ne sont que des solutions provisoires qui ne peuvent résoudre le fond du problème, en l’occurrence l’absence, ou du moins, l’insuffisance d’une offre adéquate pour la population ciblée. En outre, les lois et réglementations en matière d’urbanisme sont très capricieuses, ce qui décourage les petites bourses à choisir le circuit légal.
Le Maroc manque cruellement de logements. Le déficit est énorme. Il faut construire plus de 200.000 logements par an pendant une durée de dix ans pour pourvoir atteindre un niveau d’équilibre. Cependant, la politique du logement social a donné ses fruits. Elle a permis à une bonne partie de la population d’accéder à un logement salubre. Même à 200.000 DH l’unité, cette offre restait hors de portée de la plupart de la population ciblée. Ce segment d’habitat a été surtout investi par la population de la classe moyenne qui n’avait pas les moyens de s’offrir des appartements de moyen ou de haut standing sous l’effet du renchérissement des prix.
L’habitat clandestin s’est beaucoup développé dans les zones périurbaines qui ne sont pas touchées par le schéma directeur. «C’est le facteur prix qui explique leur prolifération. Ce sont des constructions basiques avec des matériaux d’entrée de gamme, sans plan ni équipement. Les prix démarrent à partir de 30.000 DH et peuvent atteindre 100.000 DH selon l’emplacement et la superficie. Les lots peuvent être livrés en l’état ou clé en main», a expliqué un conseiller de la commune de Médiouna.
Certes, ces logements ne sont reliés à aucun réseau d’eau, d’électricité ou d’assainissement et sont aussi mal desservis en matière d’équipements sociaux, comme les bains, les souks, les écoles ou les hôpitaux mais leurs prix sont très compétitifs comparativement avec les autres logements acquis par voie légale.
Il faut reconnaître que les lois en vigueur rendent difficile, sinon impossible, l’accès à un logement. Selon les lois de l’urbanisme, notamment la loi 12-90, la loi 25-90 et la Charte communale, pour pouvoir construire dans un périmètre rural ou périurbain, il faut avoir au moins un hectare soit 10.000 m2 pour un logement ne dépassant pas les 200 m2. Dans un rayon de 30 km de Casablanca, un hectare coûte au minimum 1 million de DH.
La prolifération de ce type de logement va continuer tant que persisteront les causes du phénomène. Des images aériennes ont montré que des quartiers, voire des patelins, poussent en un laps de temps record. La superficie de la zone habitée de Lahraouine a été multipliée par trois dans une durée ne dépassant pas les cinq ans.
Ce business est très attractif au point que des lobbies se sont constitués.
La stratégie de l’Etat en matière d’urbanisme n’avait pas d’option pour les logements dans les zones rurales et périurbaines. Ce n’est que durant les trois dernières années que le département de tutelle, en collaboration avec celui de l’Intérieur, a commencé à se pencher sur la question. Les différents lotissements agréés dans les campagnes sont davantage destinés à des résidences secondaires qu’aux ruraux. Leur prix ne répond aucunement aux besoins de cette population.
La promotion immobilière a drainé beaucoup d’investisseurs ces derniers temps, mais aucun promoteur n’a ciblé le milieu rural ou périurbain.
Outre l’habitat clandestin dans les zones périphériques, ce type de logement connaît une croissance notoire au niveau des quartiers urbains. La construction à la verticale devient monnaie courante.
«C’est une pratique qui touche surtout les quartiers populaires. Mais elle commence à concerner les zones résidentielles ou les villas», annonce une source de l’Agence urbaine de Casablanca, avant d’expliquer que «le phénomène crée des risques énormes du fait que ces constructions ont une moyenne d’âge de plus de 50 ans et que leurs gros œuvres ne peuvent supporter le surplus de poids des constructions ajoutées».
La lutte contre l’habitat clandestin ne peut se faire que par voie administrative ou judiciaire. Ce commerce est assez alléchant au point que les mafias du clandestin trouvent le moyen de contourner la vigilance des autorités. Pour les spécialistes de l’urbanisme et de la promotion immobilière, notamment la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI), la résolution de cette problématique est un programme d’ensemble qui regroupe plusieurs départements. La facilitation des procédures est aussi une autre bataille à gagner. Le Code de l’urbanisme, tant attendu, tarde à venir et les lois en vigueur s’avèrent dépassées.
Les enquêtes ont montré que les élus locaux, notamment les présidents des communes, ont une grande part de responsabilité. Le projet d’une brigade de l’urbanisme n’a pas encore dépassé le stade de l’expérimentation. Mais le meilleur moyen d’arrêter l’hémorragie de l’habitat clandestin reste le développement de l’offre de logements. L’Etat et la communauté ont tout à gagner et sur plusieurs plans : économique, social, sécuritaire et environnemental. C’est ce qui explique le niveau d’extrémisme et de criminalité qui bat tous les records nationaux dans ces zones.