Les grands défis de l'habitat au Maroc Taoufik Hjira paraît complètement à l'aise au sein de son département. Le ministre délégué auprès du Premier ministre, chargé du logement et de l'urbanisme, est très satisfait de la fusion de ces deux secteurs, laquelle est considérée comme nécessaire pour élaborer un programme complet qui transcende les déficits actuels. Pour sa première sortie publique, Taoufik Hjira, ministre délégué auprès du Premier ministre chargé du logement et de l'urbanisme, a fortement impressionné les députés lors de la discussion du budget de son ministère. Il montra à toute l'assistance qu'il est, comme on dit, comme un poisson dans l'eau au sein de ce secteur érigé en priorité nationale. Ces discussions ont démontré également que pour appréhender ce domaine, il faut adopter une nouvelle méthodologie d'action qui s'appuie sur un diagnostic complet de la réalité. Dans ce cadre, le ministre a présenté un rapport détaillé qui s'articule autour de six indices principaux qui dénotent des dysfonctionnements structurels de l'habitat au Maroc. En premier lieu, il y a le rythme élevé de l'urbanisation qui dépasse 57% en 2002, alors qu'au début du siècle dernier, il n'était que de 8% avant de grimper à 30% au début de l'ère de l'indépendance. Ainsi, entre 1960 et 2002, la population urbaine au Maroc a augmenté de 500% dont 70% sont concentrés dans 20 villes de plus de 100 mille habitants. Secundo, l'offre est largement inférieure à la demande, puisque seuls 80 mille logements sont construits alors que la moyenne nationale de croissance des familles atteint 125 mille. Troisièmement, la marginalisation touche le tiers des populations urbaines bénéficiant du logement dans des conditions légales. Ainsi est la situation de 11% des populations à revenu limité, de 19% des populations à revenu égal ou supérieur au SMIG. Ce sont donc 30% des populations qui ne bénéficient pas du droit au logement et dont 75% sont poussés vers l'habitat clandestin ou les bidonvilles. Parmi ces indices, il faut relever le timide apport du secteur privé dans le domaine du logement social, en plus de la déperdition de 10% du logement urbain en faveur des espaces professionnels ( 394 mille unités) et la prolifération de l'habitat non occupé ( 490 mille unités), ce qui constitue 12% de la totalité. De même qu'il y a lieu de relever l'hégémonie de l'habitat individuel qui constitue 1,6% du logement urbain, sans parler de l'habitat luxueux qui contraste gravement avec la crise structurelle que vit le secteur. Tous ces facteurs font que le Maroc accumule un déficit de 1.240 mille unités. Dans ce contexte, ce sont 720 mille familles qu'il faut reloger et 500 mille autres familles auxquelles il faut aménager les lotissements appropriés ( voir encadré 1). Le rapport établi par Taoufik Hjira a mis également le doigt sur les causes ayant engendré cette situation. Parmi il y a lieu de mentionner la faiblesse de la mobilisation foncière. En effet, des terres entières ne sont pas habilitées dont des terrains non enregistrés, non viabilisés et non répertoriés dans les offres de vente. Il y a également des terrains réservés aux services publics et de ce fait un faible pourcentage reste habilité à la construction. De même qu'il y a le problème de la préparation des schémas directeurs nécessaires pour répertorier les lotissements. Dans ce cadre, le poids de la bureaucratie est plus que significatif puisqu'il faut plus de 120 signatures avant de se voir doté de l'autorisation de construire. Un autre point important concerne la faiblesse du financement, puisqu'au Maroc le taux de crédit ne dépasse pas 14%, alors qu'en Tunisie ce même taux atteint 30%. Dans ce cadre, il faut rappeler que seuls 20% des familles ont recours au crédit bancaire, et en l'absence d'un système national de l'épargne-logement, les difficultés s'accumulent inexorablement. En outre, les taux d'intérêt sur le crédit-logement sont très élevés par rapport aux moyennes mondiales (2%). Et si l'on ajoute la pression fiscale qui coûte 20% du prix de revient de la construction et la multitude de taxes et impôts (20 au total) l'on peut aisément conclure que le secteur ne connaît pas d'encouragements majeurs. Axes de la nouvelle politique Le nouveau ministre du logement considère que l'année 2003 constitue une année de transition qui connaîtra des réaménagements substantiels dans la perspective d'une nouvelle politique en matière de logement telle que préconçue dans la déclaration gouvernementale ( Voir encadré 2). Dans ce cadre, Taoufik Hjira considère que l'intervention de l'Etat dans ce secteur n'a pas été efficiente, surtout dans le domaine de la lutte contre l'habitat insalubre. Ainsi, l'Etat avait adopté la politique de l'assistance au lieu d'une approche de développement. Or, cette approche a conduit à un effet inverse puisque les populations commençaient à acquérir des baraques dans les bidonvilles en attendant de bénéficier de l'assistance de l'Etat. D'après les investigations menées par les services de Taoufik Hjira, les prix des baraques dans certains bidonvilles de Casablanca atteignent 140 mille dirhams. Paradoxal. C'est à partir de ce constat que le ministre compte agir selon une approche à double dimension s'articulant sur l'émulation et la régionalisation. Ainsi, les seize régions du Royaume seront habilitées à entamer la programmation, l'exécution et le suivi des opérations notamment par le biais de caisses régionales de lutte contre l'habitat insalubre. Et en ce qui concerne l'émulation, le ministère mettra en place des programmes de logements sociaux dont les prix pourraient concurrencer les prix des baraques. Les offres de ce programme varieront entre 80 mille et 120 mille dirhams, tout en diversifiant les produits selon la diversité des catégories ( logements pour ouvriers, pour étudiants, résidences pour jeunes couples, etc.). Pour ce faire, Hjira compte bien mobiliser les fonds fonciers de l'Etat, réviser à la baisse les taux d'imposition, mettre en place un système d'épargne en faveur des salariés, encourager le système de location-achat et négocier des taux d'intérêt et des durées de crédits en faveur des populations défavorisées. Afin de réussir ce programme, le ministère compte également réduire les délais de préparation des documents administratifs en instituant le système du guichet unique en matière d'urbanisme et en encourageant l'investissement privé. Le tout doit être concentré selon le triptyque : proximité, gestion du temps et obligation du résultat. Taoufik Hjira est optimiste quant à la réalisation de ces objectifs : “les mesures que nous prendrons sont à même d'encourager et les promoteurs et les bénéficiaires. En effet, les promoteurs bénéficieront de 5 grandes mesures relatives, notamment, à l'accès aux fonds fonciers publics, à la baisse de l'imposition et des taxes, à l'urbanisme, aux caractéristiques des construction et enfin au suivi professionnel pour une meilleure gestion. Ainsi, nous comptons élargir la base de l'entreprise organisée, capable de relever les défis. De son côté, le citoyen bénéficiera de 5 autres mesures qui sont : l'aide publique, le système de propriété obligatoire, des crédits à long terme, la caisse de garantie et la caisse de logement pour salariés. Le résultat final sera que la base d'appropriation sera élargie et l'habitat insalubre combattu énergiquement puisqu'il ne sera plus compétitif ”. Objectifs stratégiques • Réaliser 100 mille unités de logement social annuellement et dans le moyen terme • Créer des caisses de garantie en faveur des salariés des secteurs public et privé • Mobiliser les fonds fonciers de l'Etat et des collectivités locales et des Habous • Réduire les coûts de production du logement social • Améliorer les systèmes d'encouragement des promoteurs immobiliers • Déléguer les prérogatives en matière de logement aux régions et collectivités locales. Déficit cumulé • Bidonvilles 270 mille familles • Habitat insalubre 100 mille familles • Habitat à risque 90 mille familles • Habitat multiple 240 mille familles • Habitat clandestin 540 mille familles • Total 1.240 mille unités
