Crédit logement L'Etat initie une nouvelle politique pour promouvoir le secteur immobilier. Invitées à accompagner cet effort, plusieurs banques sont en train de revoir leur taux d'intérêt et de mettre en place leur plan d'action. Au sein d'un marché à fort potentiel de croissance, la bataille ne va pas se faire au niveau des taux d'intérêt mais plutôt sur la qualité du service proposé. Nombreux sont les demandeurs de crédit-logement dans un marché caractérisé par une forte croissance ces dernières années. En témoignent plusieurs indicateurs, notamment l'accroissement des besoins en logement : le déficit est aujourd'hui estimé à 900.000 logements en milieu urbain. Par ricochet, le niveau de la production aura doublé pour atteindre 180.000 logements par an. Les encours des crédits immobiliers ont augmenté de près de 15 % en 2002 contre 6 % en 2001. Actuellement, le ministère du Logement et de l'urbanisme vient d'initier une nouvelle politique en vue de promouvoir le secteur immobilier et surtout encourager les promoteurs à se lancer dans le programme de l'habitat social qui sera concrétisé dans la prochaine loi de finances. En effet, plusieurs actions ont été prises en faveur de ces derniers. Il s'agit de la mise en place de certaines formules qui facilitent l'acquisition des terrains destinés à cet effet, ainsi que l'exonération de tous impôts et taxes pour ce plan. Cependant, ce ne sont pas les seuls facteurs de blocage. Le développement du secteur immobilier dépend aussi du problème de financement du logement. Dans un marché où les crédits immobiliers ne dépassent pas 15 % des crédits à l'économie et où la demande s'est accrue de 30 % par rapport à l'année dernière, les banques sont appelées à s'impliquer davantage afin de réussir ce challenge. Le ministre du Logement et de l'urbanisme a invité ces dernières à allonger la durée du contrat à 25 ans et la quote-part financée à 90 %. Par conséquent, plusieurs banques et sociétés de financement sont en train de revoir leurs taux d'intérêt et d'adopter des plans d'action pour développer ce créneau et accroître leur part de marché. Aux yeux de certains banquiers, il est impensable de se lancer dans le financement de l'habitat social tant qu'il n'existe pas de programme concret. Il faut attendre la prochaine loi de finances pour que toutes les banques s'y intègrent. Quant aux demandeurs de crédit-logement, la politique du gouvernement consiste à mettre en place un fonds de garantie afin de couvrir les établissements de financement contre le risque d'insolvabilité des débiteurs. De même, le nouveau système se propose de fournir une aide non remboursable comprise entre 30.000 et 40.000 DHS aux ménages à faible revenu et désirant acquérir un logement social, et d'asssurer un apport personnel de 50.000 DHS remboursable sans intérêt aux acquéreurs de logement économique. À côté des banques et sociétés spécialisées, l'Etat contribue au financement de l'immobilier par le biais du ministère du Logement et de l'urbanisme. À l'heure actuelle, les banques mènent une forte concurrence sur le marché des crédits immobiliers : une multitude de produits offerts, une guerre des taux d'intérêt et d'autres conditions beaucoup plus séduisantes qu'auparavant. Le client est appelé à faire un choix difficile. "La bataille ne va pas se faire au niveau des taux d'intérêt mais sur la qualité de service proposée", affirme M. Nejjar, directeur général de Wafa Immobilier. La tendance est à la baisse des taux Ces offres sont soumises à certaines conditions qui sont variables d'un établissement à un autre et que le client doit étudier et prendre en considération avant de s'engager. Il s'agit du taux d'intérêt appliqué, de la quotité de financement, du taux d'endettement, de la prime d'assurance, des garanties, des frais de dossier… Le marché a une tendance baissière des taux d'intérêt, ces derniers varient entre 5,95 % et 9 % pour le variable annuel et entre 9,50 % et 10 % pour le fixe. La BMCE Bank offre le taux le plus bas sur le marché, à savoir 5,95 % par le biais de son produit Immo Plus mais sous certaines conditions, à savoir, une capacité de financement par fonds propres entre 40 % et 60 % du prix sur l'acte pour une durée de 7 ans. Plus cette durée s'étale plus le taux augmente. Dans les mêmes conditions, sur une durée de 20 ans, ce taux passe à 6,50% et sur 25 ans, il atteint 7 %. En cas de difficulté, la BMCE offre à ses clients la possibilité de suspendre le remboursement de la traite pour une durée maximum de 6 mois et de revoir leurs mensualités à la hausse ou à la baisse en fonction de la capacité de leurs budgets. Quant à la SGMB, le financement peut aller jusqu'à 100 % selon la capacité de remboursement. Le taux varie entre 8 et 9 % pour une durée maximum de 15 ans. La BMCI propose un taux variable situé entre 7,50 et 8,25 % et un taux fixe de 9,50 % avec une possibilité de financement atteignant 100 % sur une durée de 20 ans. De même, chez Wafa Immobilier, selon son directeur général, le financement peut aller jusqu'à 100 %, avec un taux variable de 7,75 %, la capacité de remboursement ne dépassant pas 40 à 45% pour une durée maximum de 20 ans. Pour sa part, la BCM avec son produit Miftah, propose un taux variable à partir de 6,25 % et un financement jusqu'à 100 %. "Nous essayons d'être une banque réellement citoyenne, nous voulons nous impliquer dans le social. C'est pour cette raison que nous avons augmenté le taux d'endettement à 50%, et nous sommes d'ailleurs les seuls à le faire sur le marché. Nous initions toutes les catégories socio-professionnelles, il suffit d'avoir la capacité de rembourser les échéances", précise M. Khaldi, directeur délégué divisionnaire de la banque de détail à la BCM. Généralement, pour bénéficier d'un tel crédit, les banques imposent certaines garanties. Il s'agit, primo de l'hypothèque en premier rang sur le titre foncier. Secundo, d'une assurance vie dont le montant de la prime et la modalité de paiement restent variables d'un établissement à l'autre. Certains exigent que ladite prime soit payée en une seule fois pendant toute la durée du contrat comme Wafa Immobilier. D'autres exigent une prime annuelle, c'est le cas d'Attijari Immobilier. Enfin, cette prime peut être intégrée dans la traite et c'est la tradition de la BMCI. Tertio, une assurance multirisque habitat est imposée par certaines banques pour couvrir les risques incendie, explosions, dégâts des eaux...
