La pierre a toujours été un investissement sûr pour les Marocains. Pour l'heure, le doute commence néanmoins à s'emparer des esprits des professionnels qui voient le secteur se cnonfiner dans une sorte de léthargie. Certains produits attendent preneurs et plusieurs autres chantiers sont en stand-by en attente d'une nouvelle manne de financement. Seul bribe d'espoir : le logement social. Cela a d'ailleurs été constaté depuis un moment. Alors que les autres segments de l'immobilier étouffent, le social arrive à réanimer le secteur, et par là même le business des professionnels. Ce produit est en effet fortement plébiscité par la classe moyenne qui y trouve son compte quant au volet budget et à lui seul, il représente aujourd'hui près de 60% de la production nationale en logements. Cette situation aurait-elle été possible il y a quelques années ? Nullement, en tous cas pas sans le lobbying acharné des professionnels et la prédisposition du gouvernement à faire de tous les Marocains des propriétaires de leurs logements. Ainsi, face à une vision court-termiste en matière d'encouragements fiscaux, qui changeaient avec chaque nouvelle Loi de finances, «le ministère de l'Habitat, de l'urbanisme et de l'aménagement de l'espace a adopté, en 2010, une stratégie qui s'étale sur dix années dans le but de donner de la visibilité et de la stabilité fiscale à l'investissement dans l'immobilier social», souligne Hind Benzha, chef de Division des études et des relations avec les professionnels du secteur immobilier au ministère de l'Habitat, lors de son intervention à la 4e édition du séminaire d'actualité de l'immobilier organisé par l'Association des amis de l'Institut d'études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l'habitation «ICH plus Maroc». Parmi les axes clés de cette stratégie 2010-2020, il y a lieu de noter la redéfinition du logement social qui se base sur un prix variable avec un maximum de 250.000 DH HT et une superficie variant entre 50 et 100 m2. La révision du prix se fait en fonction de l'évolution des composantes du coût de production. Second axe: la nécessité que ces composantes soient conformes au cahier des charges amendé, définissant ainsi de nouvelles prescriptions de qualité et de sécurité. Et pour alléger le poids de financement, on retrouve en troisième axe, l'engagement de l'Etat à prendre en charge le montant de la TVA en lieu et place de l'acquéreur et dont le montant s'élève souvent à près de 40.000 DH pour les logements de 250.000 DH (HT). Une mesure par laquelle le ministère souhaite limiter le recours au noir à travers le passage par le notaire. De même, pour pallier à la spéculation, le quatrième axe stipule que le versement de l'aide publique à l'acquéreur est conditionné par son engagement à occuper le logement à titre d'habitation principale, pendant quatre années avec une hypothèque consentie au profit de l'Etat. Si ces axes ne constituent pas forcément une révolution, en ce sens que le débat sur les logements à 250.000 DH et sur les conditions y liées a déjà été défloré, il n'en demeure pas moins que cette stratégie a au moins le mérite de faire maintenant converger toutes les tendances pratiquées en matière de logement social. Pour ce qui est des promoteurs, il est prévu qu'ils profitent d'une exonération de l'impôt sur les sociétés, des droits d'enregistrement, des taxes sur le ciment et taxes locales dans le cadre de conventions passées entre l'Etat pour la construction de 500 logements minimum sur une période de 5 ans. Aujourd'hui, précise Benzha, «ce sont 316 conventions qui sont signées avec l'Etat et portent sur la construction de 700.000 logements, 121.900 sont autorisés et plus de 84.000 en chantier». Lors de se séminaire, les intervenants ont déploré l'orientation du gouvernement vers la propriété au détriment du logement social locatif, qui trouve un grand écho dans l'Hexagone. Toutefois, ils n'ont pas caché leur satisfaction quant aux nouvelles incitations, qui permettront d'élargir l'éventail des intervenants au grand bénéfice du besoin récurrent de près de 150.000 logements par an pour résorber le déficit en logement, mais aussi au grand bénéfice des opérateurs qui ne pourront qu'afficher une forte résilience en dépit de la morosité du marché immobilier. Pommes de discorde L'une des problématiques soulevées par les professionnels avait trait à l'étude de faisabilité, obligatoire pour la réalisation d'un projet immobilier. «Comme la réalisation de cette étude prend du temps, celle-ci devient caduque d'une année à l'autre de la Loi de finances», souligne Mohamed Koutbi, Délégué général de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI). Selon lui, «la fixation des mesures fiscales pour une durée de dix années est salutaire». Au-delà de cet aspect, d'autres volets ont notamment été fustigés par les promoteurs lors de la rencontre. «Je cite l'engagement de l'Etat à délivrer les autorisations de construction dans un délai de quatre semaines. Aujourd'hui, aucun promoteur immobilier n'a pu obtenir cette autorisation dans ce délai», tient à préciser Koutbi. D'après lui, les délais sont de six à huit mois «dans une indifférence totale des instances responsables». La VEFA, enfin des modifications ! La VEFA ou vente en l'état futur d'achèvement constitue un des importants leviers de financement pour les promoteurs immobiliers. Cependant, la première mouture de la loi telle qu'elle a été publiée a fortement été critiquée par les professionnels au point de la bouder. Aujourd'hui, un nouveau texte modificatif, fruit du travail d'une commission, a vu le jour. Parmi les principaux apports de ce nouveau texte, le fait d'annuler tout acte prévoyant le payement d'avances échelonnées dans le temps, conclu en dehors du cadre de la loi VEFA. De même, ce texte rend désormais possible la conclusion d'un contrat préliminaire dès l'obtention du permis de construire et supprime en parallèle le principe de publication de la liste des professionnels chargés de rédiger les actes VEFA. Le texte subordonne la cession des droits de l'acquéreur à l'accord préalable du vendeur. Avec de telles modifications, le ministère espère apporter une réponse claire aux doléances du secteur et obliger les professionnels à exercer dans le cadre de la loi.
