En 2025, le marché immobilier a livré une leçon d'économie contre-intuitive : les prix ne sont plus l'indicateur clé. Tandis que les valeurs affichaient une étonnante stabilité nationale (±2%), les volumes des transactions, eux, ont plongé de 30% au premier trimestre avant de rebondir de 26% au troisième. Cette dissociation radicale révèle que le secteur a moins subi une crise de valorisation qu'une crise de liquidité aiguë, où l'ajustement s'est fait par le flux des ventes, non par leur tarif. En confrontant pour la première fois les données officielles de l'IPAI (Bank Al-Maghrib) aux signaux digitaux de Mubawab, une lecture inédite émerge… Pendant longtemps, l'évolution du marché immobilier marocain s'est lue à travers la grille quasi unique des prix. Hausse ou baisse du mètre carré, stagnation ou correction, tension ou détente. Or, l'année 2025 impose une relecture plus fine, presque contre-intuitive. Car derrière des prix globalement stables, variant nationalement entre -1% et +2% selon l'IPAI, se cache un fait autrement plus révélateur : une volatilité extrême des volumes transactionnels, avec un recul de 30% au premier trimestre avant un rebond de 26% au troisième. Ceci est le symptôme d'un marché en transition, confronté non pas à une crise de valorisation, mais à une crise de liquidité. Un exercice intéressant de confrontation de données vient d'être mené dans ce sens par Urba Invest. il consiste en un croisement des données officielles de l'indice des prix des actifs immobiliers, conçu par Bank Al-Maghrib et l'ANCFCC, avec celles du bilan dressé pour le secteur par Mubawab au titre de l'année 2025. Deux sources de nature différente – l'une notariale et macroéconomique, l'autre digitale et comportementale – mais qui convergent vers une même conclusion. En 2025, le marché immobilier marocain s'est ajusté d'abord par la contraction puis par le redémarrage des transactions, sans passer par une correction brutale des prix. Un premier semestre sous tension Les six premiers mois de 2025 ont constitué un véritable choc transactionnel. Selon les données agrégées de Mubawab, le volume des transactions a reculé de plus de 30% au premier semestre par rapport à la même période de 2024. Dans certaines grandes agglomérations, la baisse a même été plus marquée, notamment sur le segment du résidentiel neuf. Ce ralentissement s'inscrit dans un contexte macroéconomique encore contraint. Le crédit immobilier, bien que stabilisé après le pic de resserrement monétaire de 2023-2024, demeure sélectif. Le pouvoir d'achat immobilier des ménages reste sous pression, tandis que les promoteurs font face à des coûts de construction durablement élevés, liés à l'énergie, aux matériaux et à la main-d'œuvre. Pourtant, malgré cette contraction sévère des volumes, les prix ont étonnamment résisté. Les données de l'IPAI montrent que, sur l'ensemble de l'année, la variation nationale des prix est restée contenue dans une fourchette étroite, oscillant entre -1% et +2% selon les segments et les villes. Les appartements, qui représentent l'essentiel du marché, affichent une quasi-stagnation, tandis que les villas et terrains présentent des évolutions plus hétérogènes mais sans décrochage généralisé. Ce décalage entre volumes et prix est au cœur de la lecture 2025. Il traduit un marché figé, attentiste, où vendeurs comme acheteurs préfèrent différer leurs décisions plutôt que d'accepter un ajustement brutal des valeurs. Le redémarrage discret mais réel du second semestre À partir du troisième trimestre 2025, les signaux ont commencé à évoluer. Les indicateurs avancés de Mubawab, qui mesurent l'intention d'achat, signalent un rebond notable des volumes, avec une estimation de plus de 14% entre le deuxième et le troisième trimestre. Ce «signal radar» préfigure généralement la reprise qui se confirmera dans les statistiques notariales décalées de l'IPAI, faisant du T3-2025 un probable point d'inflexion. Ce redémarrage reste partiel et inégal, mais il marque une rupture avec l'inertie du début d'année. La reprise est portée quasi exclusivement par le segment des appartements, en particulier ceux destinés au mass market, c'est-à-dire aux classes moyennes urbaines. Les biens situés dans une fourchette de prix comprise entre 600.000 et 1,2 million de dirhams concentrent l'essentiel des ventes. À l'inverse, le haut standing et les villas continuent d'afficher une faible rotation, pénalisés par un niveau de prix élevé et une demande plus spéculative. Ce retour progressif des volumes confirme l'hypothèse selon laquelle la demande n'a pas disparu, mais qu'elle s'est simplement repliée temporairement, en attente de meilleures conditions de financement, de visibilité économique et d'une offre plus alignée avec les capacités réelles des ménages. Des situations par villes, disparates Sur cette toile de fond, toutes les villes ne réagissent pas de la même manière. Casablanca et Rabat s'imposent comme les marchés les plus lisibles et les plus résilients du pays. À Casablanca, la demande demeure soutenue, portée par une base démographique large, un tissu économique dense et une pression foncière structurelle. Cette dynamique se traduit par une reprise cohérente, avec une hausse des transactions de 23,7% au troisième trimestre, selon l'IPAI. La contraction de l'offre neuve, conséquence de plusieurs années de ralentissement des mises en chantier, contribue à maintenir les prix à des niveaux stables, tout en favorisant un redémarrage rapide des transactions dès que la liquidité revient. Rabat affiche une dynamique comparable, quoique plus modérée en volume. La capitale administrative bénéficie d'un profil d'acheteurs plus solvables, souvent fonctionnaires ou cadres supérieurs, moins exposés aux chocs conjoncturels. La ville illustre un cas d'école où la rareté de l'offre, mesurée par une chute de 18% des annonces en ligne, selon Mubawab, se traduit directement par une pression haussière sur les prix, qui ont progressé de 3,2% au T3. Dans ces deux villes, la reprise des volumes s'accompagne d'une légère tension sur les prix, signe d'un marché qui se normalise plutôt que d'un marché en difficulté. À l'opposé, Marrakech et Tanger illustrent le phénomène de plus en plus visible de la dissociation entre l'intérêt exprimé en ligne et la concrétisation des transactions. Les données digitales de Mubawab montrent une forte hausse des recherches, des consultations d'annonces et des prises de contact dans ces deux villes. Pourtant, cette effervescence numérique se traduit beaucoup plus lentement en ventes effectives. Plusieurs facteurs expliquent ce décalage. D'abord, la structure de la demande y est différente, davantage orientée vers l'investissement, la résidence secondaire ou l'achat opportuniste. Ensuite, les prix, notamment dans le haut standing et le résidentiel touristique, restent élevés par rapport aux rendements locatifs attendus. Enfin, l'incertitude géopolitique et macroéconomique internationale pèse davantage sur les acheteurs non-résidents. L'enseignement à tirer de cette lecture est que la visibilité digitale ne saurait être un indicateur suffisant de la santé du marché. Et pour cause, en 2025, intention ne vaut pas transaction et le véritable baromètre reste l'acte notarié. Pourquoi les prix résistent La résistance des prix, malgré la baisse des volumes, s'explique par plusieurs mécanismes structurels. D'abord, la rareté de l'offre neuve, conséquence d'un ralentissement prolongé de la production immobilière depuis la crise sanitaire, limite toute pression baissière. Ensuite, les propriétaires et promoteurs préfèrent souvent retarder la vente plutôt que d'accepter une décote significative, d'autant que l'immobilier reste perçu comme une valeur refuge. À cela, s'ajoute une demande latente toujours importante, nourrie par une démographie urbaine dynamique et un déficit structurel en logements adaptés. Enfin, l'attente autour des nouveaux dispositifs publics de soutien au logement abordable a contribué à figer temporairement certaines décisions d'achat et de vente. La liquidité, nouveau critère de décision Cette crise de liquidité et la polarisation des marchés imposent un changement de perspective à tous les acteurs. Pour les promoteurs, la priorité n'est plus seulement de construire, mais de construire des biens «liquides», c'est-à-dire rapidement vendables. Cela signifie privilégier des programmes de taille maîtrisée, localisés dans les bassins de demande réelle comme l'axe Casa-Rabat, et calibrés sur le pouvoir d'achat du mass market. Pour les investisseurs, la valeur d'un actif se juge désormais autant à sa liquidité qu'à son prix de vente potentiel. L'appartement intermédiaire dans les métropoles structurées s'affirme comme la valeur refuge la plus liquide, tandis que les segments villas et haut standing à Marrakech ou Tanger, où le stock s'accumule, présentent un risque de dépréciation par illiquidité. Pour les décideurs publics, le constat est clair : la stabilité des prix ne doit pas masquer la paralysie partielle du marché. Les politiques de soutien doivent désormais cibler la fluidification des transactions par des mesures fiscales incitatives, une simplification des procédures et un soutien au crédit des primo-accédants, pour éviter que cette crise de liquidité ne devienne un frein durable à l'investissement et à la croissance du secteur. Changer de grille de lecture L'année 2025 marque ainsi un tournant analytique. Lire le marché uniquement à travers les prix revient à passer à côté de l'essentiel. Le vrai signal réside désormais dans la capacité du marché à générer des transactions, à absorber l'offre existante et à fluidifier les échanges. Pour les investisseurs, les promoteurs et les décideurs publics, cette évolution impose un changement de paradigme. La valeur d'un actif immobilier ne se mesure plus seulement à son prix au mètre carré, mais à sa liquidité, à sa capacité à trouver preneur dans des délais raisonnables et à répondre à une demande réelle. C'est dire qu'à l'aube de 2026, les perspectives apparaissent plus constructives, mais sans euphorie. Dans ce sillage, la poursuite de la reprise dépendra de plusieurs variables clés, notamment l'évolution des taux de crédit, la mise en œuvre effective des politiques de soutien au logement, la relance de l'offre neuve adaptée aux classes moyennes, et le rétablissement durable de la confiance. Le marché immobilier marocain semble ainsi entrer dans une phase de maturité nouvelle, moins spéculative, plus sélective et plus exigeante. Une phase où les volumes dictent le tempo, et où la stabilité des prix n'est plus un signe de confort, mais le reflet d'un ajustement silencieux et profond. Au-delà des chiffres, les moteurs cachés du marché Si la lecture par les volumes et la liquidité offre une grille de décryptage puissante de l'année 2025, une vision complète exige de considérer des moteurs moins visibles dans les données transactionnelles pures. Une partie significative du marché, en particulier sur les segments haut de gamme et pour la clientèle de la diaspora, évolue en effet hors des radars des portails en ligne, transitant par des réseaux d'agents ou des circuits «off-market». Cette réalité peut expliquer certaines divergences persistantes entre l'intention digitale et les actes notariés. Par ailleurs, les décisions des acheteurs comme des vendeurs restent intimement dictées par un contexte macroéconomique contraignant, où le coût du crédit, l'inflation érodant le pouvoir d'achat et la confiance des ménages dans l'avenir économique agissent comme les véritables leviers, ou freins, à la liquidité. Enfin, la résistance des prix traduit aussi la fragilité financière potentielle d'un écosystème promoteur sous tension, dont la capacité à tenir face à un marché ralenti, sans recourir à des liquidations de stocks, constitue un équilibre instable. Ainsi, si les volumes donnent le tempo immédiat du marché, la partition de fond continue de s'écrire au rythme de la conjoncture économique générale, de la réglementation et de comportements d'acteurs qui échappent en partie aux statistiques.
