La logistique s'impose comme l'un des principaux déterminants de la compétitivité économique. Longtemps perçue comme une fonction d'appui, elle se révèle aujourd'hui en tant que levier structurant, au croisement du commerce extérieur, de l'organisation des territoires et de la performance des entreprises. Au Maroc, cette mutation s'inscrit dans une trajectoire de long terme, marquée par des investissements massifs dans les infrastructures, la montée en puissance des grands ports et l'émergence d'une vision plus intégrée des flux de marchandises. À la tête de l'Agence marocaine de développement de la logistique, Ghassane El Machrafi propose, dans ce premier volet du grand entretien de «L'Invité des ECO», une lecture structurée des transformations qui traversent la logistique nationale. Comment améliorer la compétitivité logistique, notamment sur le segment de la distribution intérieure ? Une statistique permet d'éclairer immédiatement le débat. Plus de 80% des grandes entreprises et multinationales opérant au Maroc externalisent leurs opérations logistiques auprès de prestataires spécialisés. Ce choix n'est ni anodin ni conjoncturel. Il repose sur une réalité économique claire. Il existe un écart tangible de productivité et de compétitivité entre un professionnel de la logistique et une entreprise qui s'improviserait sur ce métier. Ce constat devient particulièrement intéressant lorsqu'on observe la situation des PME. À peine 5% d'entre elles externalisent leur fonction logistique, alors même que le différentiel de compétitivité existe également à leur niveau. Plusieurs facteurs expliquent cette situation. Le premier relève de la lecture économique interne. Dans de nombreux cas, la PME ne dispose pas d'une comptabilité analytique suffisamment fine pour mesurer précisément ce que la logistique lui coûte réellement. En l'absence de cette visibilité, la comparaison avec l'offre des prestataires spécialisés devient naturellement biaisée. À cela s'ajoutent parfois des réticences souvent qualifiées de culturelles, qui freinent la dynamique d'externalisation. Face à cette réalité, notre démarche stratégique vise à renforcer le différentiel de compétitivité en faveur de la prestation logistique. C'est dans cette logique que s'inscrit ce que j'appelle une «fusée à plusieurs étages». Le premier levier repose sur le développement de zones logistiques structurées, intégrant des lots de grande taille, notamment L et XL, conçus pour répondre aux besoins des grands opérateurs et des logisticiens multi-clients. Cette structuration permet le déploiement d'entrepôts de classe A, conformes aux standards internationaux, offrant des économies d'échelle déterminantes en matière de productivité. Un second levier majeur réside dans le dispositif de la Charte de l'investissement. Depuis 2023, la logistique bénéficie, pour la première fois, d'un mécanisme de soutien dédié. Historiquement, ces dispositifs ciblaient principalement l'industrie et l'agriculture. L'intégration du transport et de la logistique, accompagnée de la mise en place d'une prime spécifique, traduit une reconnaissance institutionnelle accrue du rôle stratégique du secteur. Le troisième levier concerne le dispositif TPME de la Charte de l'investissement. Nous accompagnons les opérateurs logistiques sur les jalons structurants de leur développement, qu'il s'agisse de l'accès au foncier, du soutien au CAPEX ou encore de l'assistance technique. Car au-delà des infrastructures, les dimensions organisationnelles, technologiques et opérationnelles demeurent essentielles. Le «hard» est nécessaire. Le «soft» l'est tout autant pour améliorer durablement la qualité et accroître les gains de compétitivité. Il faut enfin rappeler que certaines grandes entreprises, notamment celles disposant d'une profondeur de gamme importante, peuvent légitimement développer des modèles d'intralogistique performants. Mais, dans une lecture systémique, l'ambition demeure inchangée. Il s'agit d'élargir et de structurer la taille du marché de la prestation logistique au Maroc. Si l'on compare la situation actuelle à celle d'il y a dix ans, comment a évolué le marché logistique ? Une enquête structurante sur l'immobilier logistique a été menée en 2021 et publiée quelques mois après mon arrivée à la tête de l'AMDL. Ce travail a permis de dresser un état des lieux précis du marché et de mieux comprendre ses dynamiques, ses contraintes ainsi que ses marges de progression. Il faut rappeler que le développement des infrastructures logistiques s'inscrit dans des cycles longs. Les phases de préparation, de mobilisation foncière, d'ingénierie et d'autorisations requièrent du temps. En revanche, une fois les travaux engagés, les réalisations avancent généralement à un rythme soutenu. La zone logistique au sud de Casablanca illustre bien cette mécanique. Les travaux ont été lancés en juillet 2025 et la livraison est prévue cet été, soit sur une durée d'environ douze mois. Cette phase sera suivie par la construction des entrepôts par les adjudicataires, ce qui permettra d'évaluer de manière encore plus fine l'impact économique et opérationnel du dispositif global. Si les besoins restent importants, nous avons néanmoins fait le choix de ne pas différer l'action. Notre approche a consisté à intervenir simultanément sur plusieurs leviers. Autrement dit, à faire du «en même temps». Certaines entreprises ont ainsi pu bénéficier des dispositifs dès les premières phases, même si ces parcours ont parfois été plus complexes que dans un environnement totalement stabilisé. Cette dynamique traduit avant tout une volonté d'accélération et d'adaptation aux impératifs du secteur. Parallèlement, nous avons engagé une dynamique de commercialisation progressive. Des opérations ont été finalisées cette année. La commercialisation de la zone sud de Casablanca est prévue cet été, tandis que celle du nord de la métropole interviendra au début de l'année prochaine. Cette montée en cadence témoigne d'une structuration progressive mais résolue du marché logistique national. Le secteur privé a-t-il déjà structuré une offre significative en matière d'immobilier logistique ? Oui, incontestablement. L'enquête sur l'immobilier logistique a permis de recenser près de 20 millions de mètres carrés (m2) d'actifs à l'échelle nationale. Ce chiffre traduit une dynamique réelle portée par les acteurs privés, qui ont su répondre aux besoins exprimés par leurs clients. Cette évolution s'est toutefois opérée selon une logique largement opportuniste. Concrètement, lorsqu'un client exprimait un besoin ponctuel, par exemple 3.000 m2, l'opérateur mobilisait le foncier disponible à l'endroit où il pouvait être trouvé, à Bernoussi ou ailleurs. À mesure que de nouveaux besoins apparaissaient, les surfaces étaient acquises de manière fragmentée, en fonction des opportunités foncières. Ce mécanisme a progressivement façonné un marché caractérisé par une forte dispersion des actifs. On observe ainsi une offre globale importante en volume, mais extrêmement fragmentée, avec une surface moyenne avoisinant 1.000 m2. Cette réalité contraste fortement avec les standards des zones logistiques que nous développons, où les lots se situent plutôt dans des ordres de grandeur de 3 à 6 hectares (ha). L'un des enjeux majeurs consiste désormais à accompagner un mouvement de consolidation de ces actifs vers des implantations plus structurées en périphérie urbaine. Cette rationalisation permettra de générer des économies d'échelle, d'améliorer la productivité et de renforcer la compétitivité des opérateurs. Parallèlement, notre action vise également à proposer une alternative organisée et conforme aux standards à certaines pratiques informelles, notamment les dépôts clandestins. L'objectif est clair. Il s'agit de transférer ces flux vers des infrastructures logistiques adaptées, sécurisées et normées. Il convient également de souligner que plusieurs acteurs majeurs ont déjà engagé des investissements significatifs en périphérie, portant sur des superficies de 3, 4, 5 voire 10 ha. Ces démarches se sont cependant souvent révélées complexes. Les opérateurs ont dû faire face à des parcours administratifs exigeants, impliquant des enjeux d'autorisations, d'urbanisme ou de raccordement aux réseaux. Notre approche consiste précisément à simplifier ce processus. À l'image des modèles développés pour les zones industrielles, nous intégrons ces contraintes en amont, dans une logique d'encapsulation opérationnelle. Les opérateurs peuvent ainsi accéder à un foncier en mode «plug and play», sans devoir gérer individuellement ces problématiques. Cette structuration contribue directement à la fluidification du développement du secteur logistique national. Ce modèle fonctionne-t-il concrètement sur le terrain ? Oui, les premiers retours sont particulièrement encourageants. La commercialisation de la zone logistique au sud d'Agadir s'est déroulée dans des conditions très satisfaisantes, confirmant l'existence d'une demande réelle pour ce type d'actifs structurés. Cette dynamique renforce notre confiance pour les prochaines opérations. Les mécanismes et critères de commercialisation que nous avons mis en place ont démontré leur pertinence. Ils seront naturellement reconduits, tout en étant ajustés aux spécificités économiques et territoriales propres à chaque zone. Car si les principes restent constants, leur déclinaison doit tenir compte des réalités locales. C'est précisément cette approche d'adaptation qui nous permet d'aborder les prochaines phases avec un niveau d'optimisme mesuré mais solide.
