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Crise de l'immobilier : Quels impacts sur le marché du foncier ?
Publié dans L'opinion le 05 - 07 - 2022

L'Indice des Prix sur les Actifs Immobiliers (IPAI) fait certes état d'une baisse des prix du foncier, mais, sur le terrain, les promoteurs et agents immobiliers peinent à faire le même constat. Conséquence : les prix flambent et empêchent une véritable rentabilité du secteur pour les professionnels.
Ce sera certainement l'une des questions que le tout nouveau président de la Fédération Nationale du Bâtiment et des Travaux Publics (FNBTP) aura indirectement à gérer avec ses partenaires de l'immobilier : le foncier. En effet, Mohamed Mahboub vient d'être élu à l'unanimité à la tête de la FNBTP, mardi 28 juin à Rabat, pour succéder à Mouloudi Benhamane. Une passation qui intervient dans un contexte extrêmement difficile pour les acteurs de la construction, encore sonnés par les vagues du Covid-19 et leur impact majeur sur leurs entreprises. Des opérateurs confrontés à une série de banqueroutes et de liquidations judiciaires, en raison, entre autres, de la cherté des matières premières. Et le foncier, espace de base pour tous travaux liés au bâtiment, n'échappe pas à la règle.
Hausse constante
Il est vrai que dans le dernier Indice des Prix sur les Actifs Immobiliers (IPAI), Bank Al-Maghrib et l'Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC) font état d'un repli de 2,9% des prix du foncier durant le premier trimestre de l'année en cours. Mais pour les professionnels, on a encore du mal à ressentir cette baisse, notamment dans certaines régions qui connaissent un boom économique.
« Contrairement à la tendance actuelle au niveau du Royaume, les prix du foncier à Tanger sont en hausse constante et permanente du fait d'une offre produit en décalage avec la demande », constate pour sa part Mesnaoui Soufian, du Département ventes AccesImmoTanger. D'ailleurs, l'IPAI de BAM et de l'ANCFCC semble lui-même confirmer cette réalité car la note fait état d'un recul de 15,7% du nombre de transactions sur le foncier durant les trois premiers mois de l'année.
Foncier vertical
Au niveau de la Fédération Nationale des Promoteurs Immobiliers (FNPI), le foncier demeure un des principaux obstacles au lancement de projets rentables. En plus de la cherté du foncier, les professionnels réclament depuis belle lurette une évolution des lois pour faciliter la vie aux opérateurs. «Tout ce que les promoteurs demandent, c'est un allégement de 35 à 40% du règlement général de construction. Par exemple, qu'on nous donne la possibilité de rajouter un étage dans les zones où les immeubles sont limités à quatre niveaux, tenant compte de la cherté, voire de l'inaccessibilité du foncier dans les grandes villes», fait savoir, pour sa part, Mustapha Allali, vice-président de la FNPI.
Plus encore, au R+5, il serait désormais grand temps de remplacer par des R+10 et R+15, afin de loger plus de monde, et de gagner en foncier qui pourra être consacré aux espaces verts, surtout dans des agglomérations qui en manquent tellement, à l'instar de la capitale économique Casablanca.
Nouveau programme
Au-delà des aspects relatifs au règlement sur le foncier vertical, de l'avis des professionnels, une refonte en profondeur s'impose. « Le marché foncier a besoin d'une nouvelle stratégie et d'une nouvelle vision plus innovante afin de faire tourner la machine, et d'atteindre la stabilité tant prétendue. Tous les acteurs convergent sur la nécessité de la réorientation du cadre légal et réglementaire envers une stabilisation du marché en déployant le foncier public ainsi que les dérogations fiscales », conseille pour sa part Mesnaoui Soufian.
En tout cas, du côté du gouvernement, on annonce que des nouveautés seront probablement dans le pipe. Selon la ministre de l'Aménagement du territoire national, de l'Urbanisme, de l'Habitat et de la Politique de la ville, Fatima Ezzahra El Mansouri, son département met actuellement sur pied un nouveau programme d'habitat ciblant les classes moyenne et sociale, ainsi que les catégories les plus vulnérables.
Les professionnels s'attendent à des évolutions sur le foncier, pour permettre justement de donner un nouveau souffle à des programmes similaires à celui sur les logements sociaux et la classe moyenne. Lesquels programmes ont autrefois fait la réputation du secteur de l'immobilier du Royaume.
Abdellah MOUTAWAKIL
Repères
Al Omrane : 238.000 titres fonciers délivrés
Le groupe « Al-Omrane », le bras opérationnel du ministère de l'Habitat, a réussi à régulariser 590 sur 985 opérations, soit un taux de 60%, et à délivrer 238.000 sur 319.000 titres fonciers, soit un taux de 75%. Le nombre d'opérations qui sont encore en cours de régularisation est de 395 avec 80.000 titres fonciers. Ces statistiques sont de la ministre de l'Aménagement du territoire national, de l'Urbanisme, de l'Habitat et de la Politique de la ville, Mme Fatima Ezzahra El Mansouri, récemment interpellée sur la question au Parlement.
«Terres Soulaliyates»: 4.627 dossiers sur l'investissement agricole
La superficie enregistrée des « terres Soulaliyates » a atteint 5,2 millions hectares contre 555.000 hectares en 2014, note le ministre de l'Intérieur, Abdelouafi Laftit. Son département assure également la gestion de 6.400 dossiers concernant la location des terres collectives dans différents domaines, dont 4.627 dossiers portant sur l'investissement agricole sur une superficie d'environ 120.000 hectares. Selon Laftit, « les évolutions socio-économiques ont imposé une révision de l'arsenal juridique régissant les communautés Soulaliyates et la gestion de leur patrimoine ».
Urbanisme
Vers un changement de procédure

La ministre de l'Aménagement du territoire national, de l'Urbanisme, de l'Habitat et de la Politique de la ville, Fatima Ezzahra El Mansouri, appelle à une révision de la loi organique relative aux documents d'urbanisme et à l'adoption d'une nouvelle approche dans ce domaine.
Selon la responsable gouvernementale, la nouvelle approche consiste à décentraliser les documents d'urbanisme avec approbation par décision, fixer et réduire les délais et faciliter le traitement des documents.
Pour Fatima Ezzahra El Mansouri, cette approche s'avère nécessaire pour surmonter les complications de la procédure d'élaboration des documents d'urbanisme, qui passe par plusieurs étapes (étude, la commission locale qui compte des représentants de tous les départements ministériels, présentation aux Conseils élus, la commission centrale, ainsi que le renvoi au Secrétariat Général du Gouvernement pour avis et publication). Une procédure qui demeure complexe et requiert en moyenne 6 ans, et nécessite 33 intervenants et 130 signatures !

Bâtiment et travaux publics
Un nouveau président à la FNBTP

Mohamed Mahboub a été élu à l'unanimité président de la Fédération Nationale du Bâtiment et des Travaux Publics (FNBTP), et ce, lors de l'Assemblée générale de la Fédération tenue, mardi 28 juin à Rabat. Mohamed Mahboub, qui est président de la société Binaâ Yarid, était le seul candidat ayant présenté sa candidature au Comité d'organisation des élections constitué par le Conseil d'Administration, conformément aux Statuts et au Règlement Intérieur de la Fédération. Le nouveau patron de la FNBTP mise sur un programme d'action qui porte sur sept axes.
Il s'agit, entre autres objectifs, de la restructuration organisationnelle de la Fédération, la qualification et la classification des entreprises, l'amélioration de la formation professionnelle, le renforcement des capacités financières de la FNBTP, la communication et la promotion à l'export. Lors de cette Assemblée générale, les rapports moral et financier de l'équipe de son prédécesseur, Mouloudi Benhamane, ont été approuvés à l'unanimité par l'Assemblée générale. Ladite Assemblée a donné le quitus et a remercié le président et le Conseil d'Administration sortants pour leur dévouement.
Enfin, il est à noter que l'Assemblée Générale Ordinaire Elective (AGOE) a élu 21 administrateurs du collège A. Parmi eux, Driss El Rhazi, Mohamed Adil Rtabi, Ichak Moussadak, Laila Benjelloun Touimi, Abdellilah Mhidia, Mohamed Gueri, ou encore Hamid Mallem, sans oublier Aderafie Kounda, Mohamed Chakrouni, Mohamed Chadli, Riad Elmahmoudi, Mohamed Moufid, Driss Mehdi.

« Le marché foncier a besoin d'une nouvelle stratégie »

Selon Mesnaoui Soufian du Département ventes AccesImmo Tanger, le marché du foncier a besoin d'une nouvelle vision plus innovante afin de faire tourner la machine et d'atteindre la stabilité tant prétendue.
- Quelles sont les tendances actuelles des prix du foncier à Tanger et sa région ?
- Après une période d'atonie, la relance économique post pandémie, notée en 2021 et confirmée en 2022, a donné une nouvelle impulsion à la demande sur le marché foncier. Par conséquent, à nos jours, nous nous trouvons en face d'une situation qui nous ramène en arrière dans le temps (mais en moindre mesure) à la période précédant la pandémie, avec une hausse considérable des prix tant au niveau des zones de haut standing qu'au niveau des zones dites socioéconomiques ou moyen standing.
De ce qui précède, on peut tirer que contrairement à la tendance actuelle au niveau du Royaume (le dernier rapport de la Banque du Maroc a signalé une baisse des prix du foncier au niveau du Royaume), les prix du foncier à Tanger sont en hausse constante et permanente du fait d'une offre produit en décalage avec la demande, en d'autres termes la demande sur le foncier est supérieure à l'offre foncière, ce qui engendre naturellement une augmentation des prix.
- Quel est l'impact des prix sur les tendances générales du foncier ?
- Sur la base de ce que nous avons cité, je tiens à signaler que le prix de l'immobilier à Tanger a enregistré une hausse palpable due, entre autres, à la répercussion directe de l'augmentation du prix du marché foncier. De ce fait, on retient que le prix de l'immobilier est en rapport étroit avec le marché foncier vu que le prix des terrains a une influence majeure sur le prix de revient de l'actif immobilier, puisque le prix d'un appartement par exemple est influencé de prime abord par le prix du foncier, et, en conséquence, le prix de l'immobilier et celui du foncier iront de la main.
- Selon-vous, qu'est-ce qui aiderait à mieux stabiliser les prix du foncier ?
- Le marché foncier a besoin d'une nouvelle stratégie et d'une nouvelle vision plus innovante afin de faire tourner la machine, et d'atteindre la stabilité tant prétendue. Tous les acteurs convergent sur la nécessité de la réorientation du cadre légal et réglementaire envers une stabilisation du marché en déployant le foncier public ainsi que les dérogations fiscales, Cependant, il faut apprendre des expériences ratées des villes satellites telles que Tamesna et Ibn Battouta. En conclusion, un marché financier stable et transparent reste à nos jours un objectif à atteindre, mais nous notons une certaine mobilité positive qui, espérons-le, serait le stimulus d'une nouvelle ère de stabilité.
Recueillis par A. M.

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