الصفريوي: "الضحى" تدشن مساكن للطبقة المتوسطة وتتقوى بإفريقيا

حققت مجموعة الضحى أرقاما "جيدة" بعد مرور سنة ونصف على إطلاق برنامج "Génération Cash"؛ حيث تمكنت من التخلص من 2.3 مليار درهم من ديونها، ما يشكل 60 في المائة من الأهداف التي وضعها البرنامج، وهو ما دفع أنس الصفريوي، الرئيس المدير العام للمجموعة، إلى التأكيد، في حواره مع جريدة هسبريس، أن مجموعته تفكر في مرحلة ما بعد هذا البرنامج؛ أي الفترة ما بين 2018 و2020، وذلك بالرفع من عرضها للسكن المتوسط عبر علامة "كوراليا"، بالإضافة إلى التركيز على مشاريع المجموعة في ست دول إفريقية حاليا.
ما هي النتائج التي تم تحقيقها إلى حد الآن بعد إطلاق مخطط "Génération cash"؟
النتائج المحققة جد مشرفة، وفاقت توقعاتنا؛ حيث خفضنا من ديوننا بحوالي 2.7 مليار درهم، وهو ما يشكل 60 في المائة من الهدف العام للمخطط؛ يعني أننا حققنا أكثر من نصف الهدف في سنة ونصف فقط، ونرى أننا نسير في الطريق الصحيح للوصول إلى الأهداف التي وضعناها في سنة 2017، ومنذ أن أطلقنا هذا المخطط تمكنا من توفير سيولة قيمتها 14 مليار درهم.
وحققنا ما يزيد عن 4 مليارات درهم سيولة يتم استعمالها في أداء الديون، وتوزيع الأرباح على المساهمين في الشركة، ووصلنا إلى تحقيق هذه الأهداف بفضل فريق عمل مجموعة الضحى، ومجهوداته.
هل أثر هذا التحسن المالي على قيمة أسهم الشركة في البورصة؟
قيمة السهم ارتفعت بنسبة 56 في المائة منذ أن أطلقنا هذا المخطط، ومع ذلك تبقى أقل من قيمته الحقيقية؛ ذلك أن تقييم السهم يصل إلى 56 درهما.
الآن هل تفكرون في مرحلة ما بعد الانتهاء من مخطط "Génération cash"؟
الآن نفكر في المرحلة ما بين 2018 و2020، وحاليا "الضحى" و"بريستيجيا" يسيران في طريقهما الصحيح المرسوم لهما بدون أي مشاكل، وإلى غاية 2017 لدينا المبيعات مضمونة، ومع الوصول إلى سنة 2018، نفكر في تطوير علامة "كوراليا" الخاصة بالسكن المتوسط؛ ذلك أن هناك طلبا كبيرا على السكن المتوسط الخاص بالطبقة المتوسطة، والعرض مازال لا يتماشى مع الطلب، والمحور الثاني لاستغالنا خلال المرحلة المقبلة هو المشاريع في الدول الإفريقية.
هل لاحظتم أن هناك طلبا متزايدا على السكن المتوسط؟
نعم هناك طلب كبير على السكن المتوسط، وإلى حد الآن العرض لا يستجيب للطلب، وبالتالي ستصبح لدينا عروض متكاملة، "الضحى" و"بريستيجيا" و"كوراليا". وفي 2015 قمنا بتشييد 600 سكن متوسط، وهذه السنة 1000 شقة متوسطة، وهكذا سنرفع العدد إلى أن نصل إلى 2000 شقة متوسطة في العام. وحسب الأرقام المتوفرة لدينا، فإن الطلب على السكن المتوسط هو 30 ألف سكن.
ما هي المشاريع التي تشتغل عليها المجموعة في إفريقيا؟
في إفريقيا لدينا ثلاثة مشاريع تسير بشكل جيد، في كل من السنغال وكوت ديفوار وغينيا، ولدينا ثلاث مشاريع جديدة بحلول 2017 في كل من تشاد والكونغو والكاميرون، وهي مشاريع تخص السكن الاقتصادي، والأراضي هي في ملكيتنا، وحاليا نشتغل مع الأبناك في هذه الدول من أجل إطلاق قروض مدتها 25 سنة كما هو الحال بالنسبة للمغرب، الآن السنغال وافقت على الأمر والكاميرون كذلك، كما أننا نتفاوض مع الأبناك المغربية في إفريقيا لتخفيض نسبة الفائدة إلى 7 في المائة وبعدها إلى 6 في المائة، وفي أبيدجان لدينا عقد من أجل بناء 5000 شقة لفائدة الشرطة الإيفوارية.
هناك حديث على أن مشروعكم في غينيا يعرف بعض التعثر وأنكم تأخرتم في تسليمه في الآجال المتفق عليها؟
ما يحدث في غينيا أن هناك سبيين للتأخر؛ أولهما أن نسبة الفائدة بالنسبة للسكن الاقتصادي هي 22 في المائة، ونتحدث مع البنك المركزي لتخفيض هذه النسبة، لأنها جد مرتفعة، والمشكل الثاني أنه عندما نبني عمارة نقدم الرسم العقاري لكل شقة حتى يتمكن الزبون من الحصول على القرض، وفي غينيا ليس لديهم هذا الأمر بل يسلمون رسما واحدا للعمارة كلها وليس عن كل شقة، وهذا لا يمكن الزبون من الحصول على القروض، وهم الآن وعدونا بحل هذا المشكل. وحاليا العمل جار من أجل استكمال المشروع.
وقد جاء ممثلون عن غينيا إلى المغرب من أجل التعرف على طريقة اشتغاله في مجال المحافظة، ويعملون على نقل التجربة إلى بلدهم.
هل تواجهون منافسة في الدول الإفريقية؟
هناك طلب كبير على السكن الاقتصادي، والسوق مازال في بداية الطريق، كما بدأنا في المغرب السكن الاقتصادي سنة 1995، كان هناك طلب جد كبير، ويبقى المشكل في نسب الفائدة المرتفعة جدا، ونحاول الآن أن ننقل التجربة المغربية إلى الدول الإفريقية، ولدينا وعاء عقاري في هذه الدول في مناطق جيدة، وفي العواصم.
الشركات تشتكي من صعوبة الحصول على القروض.. هل تواجهون المشكل نفسه؟
المؤسسات البنكية عملت على تأطير القطاع، وذلك من خلال منح القروض لأصحاب المشاريع الواضحة، ونحن ليس لدينا أي مشكل مع أي مؤسسة بنكية في الحصول على القروض، والمؤسسات البنكية أصبحت تفرض مراقبة صارمة على المشاريع قبل منح القروض، ويلاحظون حتى الوضعية المالية.
ولم تعد طريقة منح القروض سهلة؛ حيث يدخلون مع طالب القرض في كل تفاصيل المشروع، ويبحثون عن تجربة الشركة في مجال البناء. وبالنسبة لنا، بعد تحقيق نتائج مالية جيدة، تمكنا من إعادة التفاوض حول نسبة الفائدة في الحصول على القروض، وخفضنا هذه الفوائد لأنه ليس لدينا أي مخاطر.
وفي ما يتعلق بالزبون.. هل هناك تراجع للطلب على القروض المتعلقة بالسكن؟
حاليا هناك منافسة بين المؤسسات البنكية من أجل تحفيز الزبون على الاقتراض، وحتى بالنسبة للفوائد فهي جيدة، سواء بالنسبة للسكن الاقتصادي، أو السكن الفخم.
هناك من يقول إن قطاع البناء مازال يعيش حالة من الفوضى.. هل يجب اتخاذ إجراءات جديدة لتنظيمه؟
الأبناك قامت بفرض الصرامة على منح القروض في قطاع البناء، ومن له قواعد صلبة سيذهب بعيدا في هذا المجال، ومن يحاول الاحتيال على الزبون فلن ينجح، والزبون ليس غبيا، وأصبح يميز بين الجيد والسيء. في السابق كانت الشركات توقع اتفاقيات مع الدولة لبناء 500 شقة في خمس سنوات، بمعدل 100 شقة في سنة في أي مدينة بالمغرب، ولم يستطيعوا تحقيق الأمر، وهذا يعني أن هناك من دخل الميدان وهو ليس منه.
حاليا المغرب يعيش عجزا في السكن يتراوح ما بين 400 و500 ألف شقة.. هل تعتقدون أنه يمكن تخفيض هذا العجز؟
في السابق كان لدينا عجز في السكن يصل إلى مليون شقة، وهو في الطريق إلى التراجع، والاتجاه حاليا هو خلق التوازن حتى يكون الإنتاج يسير بشكل جيد مع الطلب، والخصاص ينخفض، يبقى المشكل حاليا، في أن الطبقة المتوسطة ليس لديها العرض الخاص بها، وليس هناك تحفيزات لهذه الطبقة التي تريد اقتناء شقة بحوالي 700 ألف درهم، ولكنها تحتاج إلى الدعم.
والدعم يمكن أن يتحقق من خلال الرفع من عدد الطوابق بالنسبة لكل عمارة خاصة بالسكن المتوسط، لأن الأراضي متواجدة في المدن. ومن أجل تقليص الكلفة، يجب منح الترخيص ببناء عمارات بسبع طوابق مثلا، عوض أربع طوابق المعمول بها في السكن الاقتصادي، وهناك دعم ضريبي للزبون، من خلال دعم الضريبة على القيمة المضافة.
ما هو حجم الاستثمارات في المشاريع الخاصة بمجموعة "الضحى"؟
سنويا نستثمر ما يفوق 5 مليارات درهم، ننتج بها 15 ألف وحدة سكنية، علما أن رقم معاملاتنا يصل إلى 7.5 مليارات درهم، وحاليا ركزنا على ما نتوفر عليه من خزان للشقق شبه الجاهزة حتى نبيعه، وسنبقى على هذه المنهجية إلى غاية 2017، ومن بعد سندخل في مرحلة جديدة. هذه الأخيرة لدينا رؤية حولها، لأننا نتوفر على 4500 هكتار في ملكيتنا، وأدينا ثمنها، ونشتغل في 20 مدينة، و120 مشروعا مفتوحا في المغرب.
وتجب الإشارة إلى أن سياستنا لا تعتمد على بيع الأراضي لأداء القروض، وإنما نؤديها من خلال مبيعاتنا في مختلف الفروع، ولدينا 1200 وحدة تم بيعها في "بريستيجيا"، و17 ألف وحدة سكنية أخرى، وسنحافظ على الفلسفة نفسها؛ أن نبيع ما هو جاهز والتخلص منه قبل الانطلاق.
كيف هي الوضعية المالية للمجموعة بعد إطلاق برنامج "Génération Cash"؟
حاليا لدينا أحسن نسبة مديونية في قطاع العقار، تبلغ 36 في المائة، وبالنسبة للمردودية تبلغ 7 في المائة عن كل سهم، وهي من أعلى المعدلات في بورصة الدار البيضاء، ونمنح 2.25 درهما على كل سهم سنويا، وتبلغ نسبة توزيع الأرباح 80 في المائة، لأننا نتوفر على السيولة، كما أن التداول على السهم جيد، بالإضافة إلى نمو النتائج، وسنويا نخصص 300 مليون درهم من أجل شراء الوعاء العقاري.
في ما يتعلق بالسكن الاقتصادي هناك شكايات عديدة حول جودة البنايات أثناء تسلمها.. كيف تتعاملون مع هذه الشكايات؟
قبل خمس سنوات قمنا بتأسيس شركة مهمتها شراء المواد الخاصة بالزليج والأبواب والصرف الصحي والمطابخ، ولدينا مخزن لوضع كل هذه المواد، ونحن لا نقوم بالبناء، وإنما نتفق مع شركات البناء، وهذه الشركات نفرض عليها أن تستعمل مواد الشركة التي أسسناها، وهذا لضمان جودة المواد المستعملة، وهي المواد نفسها المستعملة في جميع مشاريعنا حتى في الدول الإفريقية.
وقبل تأسيس هذه الشركة، كان من الممكن أن تتعاقد مع شركة البناء وتستعمل موادا غير جيدة، لأننا لا يمكن أن نراقب 5 آلاف وحدة سكنية، أما الآن فنضمن طبيعة المواد المستعملة.
أيضا ما نواجهه هو أن هناك أشخاصا اشتروا شققا قبل 20 سنة، ومع ذلك يشتكون من أعطاب في الشقة، رغم مرور مدة طويلة على البناء، بالإضافة إلى أن هناك أشخاصا يقدمون على شراء شقق من أجل إعادة بيعها للرفع من ثمنها، نحن لا نقبل هذا الأمر، ونطلب من صاحب الشقة أن يكمل شقته، وفي حال رفض فإننا نعيد له ماله ونأخذ الشقة، ويأتي يشتكي من الأمر.
ولدينا ضمانة حول جودة البناء لمدة عشر سنوات، وضمان لمدة سنة حول تجهيزات الشقة في حال تضررت الشقة، وحاليا لدينا 230 ألف شقة مسكونة، هذا يعني 1.5 مليون من الأشخاص الذين يقطنون بيوت "الضحى".