حماية حق الكراء التجاري من خلال القوانين المنظمة ..

نظمت غرفة التجارة والصناعة والخدمات يوم الجمة 5 أبريل 2013 محاضرة تحت عنوان الحماية القانونية للكراء التجاري ألقاها الأستاذ امحمد برادة غزيول الرئيس الأول السابق لمحكمة الاستيناف بفاس ، والمدير العام لديوان RB2حاليا والمتخصص وطنيا ودوليا في تقديم الاستشارة القانونية والحلول البديلة لتسوية النزاعات ، ونظرا لأهمية الموضوع ولما يشكله من انشغالات عدد من المهتمين والباحثين في المجال القانوني ،وارتباطه بشريحة كبيرة من المجتمع، و لما للموضوع من أثار قد تكون خطيرة بالنسبة للمكتري الذي يمكن أن يفقد حقه في الكراء لمجرد جهله بالإجراءات القانونية ، التي يتعين عليه سلوكها أو لإهماله القيام ببعض الإجراءات التي يفرضها القانون والتي لا يمكن ان يعذر فيها بجهله للقانون ، وللرصيد الكبير الذ صدر عن محكمة النقض منذ صدور الظهير المنظم لهذا النوع من العلاقة الكرائية والى الان والذي تم خلاله تفسير وتأويل نصوصه في شكل اجتهادات قضائية غطت جل الاشكاليات التي تطرحها الممارسة العملية مع هذا الظهيرو التي يواجهها اطراف هذه العلاقة التعاقديةوانعكاساته القانونية والاجتماعية ،ومن اجل ملامسة الموضوع من جوانبه القانونية وتوعية المكري والمكتري بحقوق وواجبات كل واحد منهما في حماية حقوقهما.
ونظرا لما ذكر وحتى نقرب القراء من الاطلاع على هذا الموضوع بجزئياته المتعددة والمتداخلة،فقد اغتنمنا هذه الفرصة والتقينا بالأستاذ المذكور وطلبنا منه تنوير القراء الكرام في هذا الجانب القانوني الذي ظل مغيبا عن الكثير منا فتفضل مشكورا في الاجابة عن تساؤلاتنا في الموضوع.
{ ألقيتم يوم الجمعة بمقر غرفة التجارة والصناعة والخدمات عرضا تطرق الى بعض الاشكاليات التي تشغل حيزا من اهتمام المستغلين للمحلات التجارية عن طريق الكراء ، وما دام الامر كما اشرتم في عرضكمأنالأمر يتعلق بظهير 24ماي1955 الذي ينظم العلاقة الكرائية للمحلات التجارية فهل لكم ان تعطوا القراء الكرام نظرة عامة حول أهم النقط التي يرتكز عليها ظهير.24/5/1955
هذا الظهير له أهمية خاصة في حماية المستأجرين للمحلات التجارية باعتباره ينظم العلاقة بين المكري والمكتري للمحلات التجارية ويحمي طرفي هذه العلاقة التعاقدية من حيث:
- إلزام المكري بتقديم تجديد عقد الإيجار قبل انتهائه باحترام شكليات خاصة .
- عدم انتهاء عقود إيجار المحلات التجارية إلا عن طريق توجيه إنذار معلل يوجه من طرف مالك العقار إلى المستأجر مع احترام شكليات خاصة.
- يحددهذا الظهير الحالات التي تدخل ضمن مشتملاته وتلك التي لا تدخل ضمن مشتملاته.
- حصره للشروط المؤدية إلى الإفراغ، ومجالات و طريقة تطبيقه.
- يحصر الاستفادة منه في الأملاك المستعملة للتجارة والصناعة والحرفة، والأماكن اللاحقة بها بشرط أن تكون ضرورية لاستغلال تلك الأماكن الشيء الذي يبعد تطبيق مقتضيات هذا الظهير على عقود الإيجار التي لا يمكن اعتبارها عقود إيجار عقارية.
- يخضع مسطرة انتهاء عقود كراء المحلات المعدة للتجارة لظهير 24 ماي 1955، وليس للقواعد العامة موضوع الفصل 692 من ق.ل.ع. باعتباره مسطرة خاصة لا حق للمكري في خيار غيرها.
- يحصر الاختصاص في فض النزاعات المرتبطة بظهير 24 ماي 1955 في المحاكم التجارية، بصرف النظر عن طبيعة عقد الكراء أو أطرافه ما دام النزاع في نهاية المطاف يمس أصلا تجاريا، طبقا للمادة الخامسة من القانون المذكور.
- مقتضيات ظهير 24 ماي 55 ذات صبغة آمرة غير أنها ليست من النظام العام مما لا يجوز معه إثارة عدم احترامها لأول مرة أمام المجلس الأعلى ، ويمكن للطرفين الاتفاق على إسناد الاختصاص المكاني لمحكمة غير التابع لترابها مكان تواجد المحل المكري للاستغلال التجاري.
- افراغ المحل وتسليم مفاتحه تعد واقعة مادية تثبت بجميع وسائل الاثبات بما في ذلك سماع الشهود
{ بعد ان تعرفنا على الخطوط العريضة لظهير 24 ماي 1955 نود التعرف على مجال تطبيق هذا الظهير على ضوء النص القانوني وموقف محكمة النقض؟
ان العبرة بخضوع عقد الكراء لظهير 1955 من عدمه هي أن يغلب الاستعمال التجاري للمحل على غيره من الاستعمالات الأخرى وفي هذا الإطار فقد قضت محكمة النقض أن عقد الكراء المتعلق بمحل تجاري ودار للسكنى لا يقبل الفصل بينهما دون نقص في القيمة التجارية فلا يمكن طلب الإفراغ إلا بسلوك مسطرة ظهير 24 ماي 1955.
كماقضت بأنهللقول بأن المستودع تابع للأصل التجاري وإخضاع مسطرة إفراغه للظهير، يتعين أن يكون هذا المستودع، تابعا للنشاط التجاري للمقر الأصلي للمحل المعد للتجارة أو أن يكون ضروريا لاستغلاله، ويوافق المكري صراحة على هذا الاستغلال.
وعلى مستوى النشاط الذي يباشر في المحل المكترى فقد اعتبرت محكمة النقض ان حرفة الاسكافي تدخل ضمن مجال تطبيق ظهير 24 ماي1955 ، وكذلك محلات الخياطة التقليدية.
كما اعتبر ان محلات تقطيع وتزيين الخشب يعتبر عملا تجاريا باعتبار ان النجار يقوم بعمل يدوي وليس ذهنيا يستوجب افراغه من المحل المكرى اتباع الاجراءات الواردة في ظهير 24 ماي 1955.
وبالنسبة لمؤسسات التعليم أضفت محكمة النقض على مؤسسة التعليم الخاص طبيعة العمل التجاري الصرف القائم على استثمار أموال بقصد جني الربح بما فيه الكتاب القرآني المشغل لتعليم القراءة والكتابة للأطفال وتحفيظ آيات القرآن الكريم ومعهد الإعلاميات والنشر.
{ اشرتم الى الحالات التي نص عليها ظهير 24 ماي 1955 والتي اكدتها قرارات محكمة النقض وبالمقابل يلاحظ ان الظهير المذكور نص على الحالات التي استبعد فيها تطبيقه فهل لكم ان تقربوا القراء من عينات من هذه الحالات وموقف محكمة النقض منها؟
فعلا استبعد الظهير المذكوران يتم تطبيقه على كراء المنقولات والحقوق المعنوية ككراء الأصل التجاري .
وهكذا فقد اعتبرت محكمة النقض ان كراء الحمامات يخضع لظهير قانون الالتزامات والعقود باعتباره مالا منقولا وليس لظهير 24 ماي1955.
وأن عقد التسيير الحر عقد كراء لمنقول معنوي يخضع لقانون الالتزامات والعقود والنصوص الخاصة المتعلقة بمدونة التجارة ولا يخضع لظهير 24 ماي 1955
كما اعتبرت محكمة النقض ان أشغال الحلاقة يعتبر عملا يدويا مستمرا وليس ذهنيا، وبالتالي اعتبرتها خاضعة لظهير 25/12/ 80باعتبار أن عمل الحلاق ينصب نشاطه على العناية بمظهر الأشخاص ولا يقوم بأعمال تحويلية لمواد اولية حتى يعتبر تاجرا .
كذلك اعتبرت أن تأجير العين المخصصة أصلا عند إنشاء العلاقة الكرائية ، لتربية الدواجن عملا مدنيا، ولا يخضع فسخ عقد الكراء المبرم بشأن هذه العين للقواعد العامة المنظمة للكراء والواردة في قانون الالتزامات و العقود ونفس الشئ طبقته على كراء الأصل التجاري.
اعتبرت ايضا أن كراء محلات التمريض هي محلات غير تجارية لأنها لا تتميز بعنصر المضاربة وبالتالي لم تخضع هذه المحلات لظهير 24 ماي 1955.
و ان محل الهندسة يعتبر محلا مستعملا لأغراض مهنية لا يخضع لظهير 24ماي 1955 وإنما يخضع لأحكام ظهير25/12/1980 .
في حين استبعدت تطبيق ظهير 24 ماي 1955 على كراء قاعة الرياضة وطبقت عليها ظهير25/12/1980 ، كما استبعدت تطبيق ظهير 24 ماي 1955 على الجمعية الثقافية التي لا تحترف التعليم الخاص والتي يكون هدفها غير مادي وأخضعتها لظهير15/11/1958 المنظم لقانون الجمعيات.
واستثنت محكمة النقض من تطبيق الظهير حسب الفصل 40 منه المقهى المكراة من طرف الوكالة المستقلة للنقل الحضري، والمستغلة لتزويد موظفي الوكالة بالمأكولات ،مخصصة لخدمة عامة.
{ لكن ما هو الوضع بالنسبة لعقود الكراء والأماكن اللاحقة بالمتجر؟
جواب : الاماكن اللاحقة بالمتجر متعددة ومتنوعة وهكذا فانه بالنسبة لكراء واجهة زجاجية بالفندقاعتبرت محكمة النقض انه يشترط لامتداد تطبيق أحكام ظهير24 ماي1955 لملحقات المتجر أن تكون تلك المحلات مضافة للمتجر، وان تكون ضرورية لاستعماله التجاري يفيد شرط الضرورة ، وإلا تكون قد خصصت لاستعمال أخر بمقتضى العقد ،ولا يكفي في هذه الحالة أن يكون المكتري قد أراد أن يجعل منها ملحقا ضروريا لمتجره لان ذلك ممنوع عليه .
وقد يكون الكراء منصبا على ملحقات المحل التجاري حيث ان العبرة في خضوع هذه الملحقات بظهير 1955 هو ما اذا كان المكان الملحق بمتجر هو ضروري لحياة المؤسسة بالنظر الى تركيبها.
وقد ينصبالكراء على واجهة زجاجية داخل فندق حيثاعتبرتها محكمة النقض ليست بالمحل التجاري ولا بمحل تابع للأصل التجاري الذي تباع فيه هذه المنتوجات، وانما هي مكان للإشهار وأنها تخضع للقواعد العامة وليس لظهير 24 ماي 1955 .
ولم تعتبر محكمة النقضالمحل الموجود داخل فندق لكراء السيارات محلا تجاريا بالمفهوم المنصوص عليه في ظهير 24 ماي 1955 لأنه يعتبر تابعا للأصل التجاري لهذا الفندق
وبحكم ان الحماية التي يخولها ظهير24 /5/1955 للمكتري التجاري تستلزم وجود منشات من مواد صلبة وقارة ومتينة فوق الاماكن المكراة ،فقد اعتبرت محكمة النقض ان كراء الأكشاك أو البنايات القابلة للتفكيك والنقل بسهولة والتييسهل فكها أو نقلها فإنها غير مشمولة بحماية الظهير السالف الذكر.
وطبقت محكمة النقض نفس القاعدة على كراء كونتوار أو موضع ومبسط سلع تحت باب متجر كبير دون إقامة دائمة.
وفيما يخص الأملاك الجماعية العامة ككراء المسبح البلدي فقد اعتبرت محكمة النقض انه لا يمكن أن تمنح لمكتريها الحق في تجديد الكراء وفقا لظهير 24 ماي 1955، ولا يمكن إنشاء الأصل التجاري على الملك العمومي والتخلي عنه للغير، وان الاختصاص يرجع للقضاء العادي.
{ كيف تعامل ظهير 24 ماي 1955 مع عقود الأملاك أو الأماكن الطويلة الأمد و عقود الأملاك أو الأماكن التابعة للأحباس؟
استثنى الف
صل الثالث من ظهير 24/5/1955 الأكرية الطويلة الأمد من نطاق تطبيقه عليها لان الكراء الطويل الأمد يخول صاحبه حقا عينيا مدته 18 سنة وفي الأقصى 99 سنة وهو غير قابل للتجديد .
وفيما يخصالأملاك التابعة للأحباس فإنها تخضع لأحكام ظهير 21/7/1913 والفصل12 من مدونة الاوقافوالتي يعتبر كراؤها عاديا لا تجاريا طبقا للفصل الرابع من ظهير 24/5/1955 ومن ثم لا يمكن للمكتري اكتساب الأصل التجاري للمحل الخاضع لمقتضيات الظهير المذكوروبعد صدور مدونة الأوقافأصبحبإمكان المكتري تفويت حق الكراء للغير طبقاللمادة86 والمنشور المتعلق بمسطرة كراء الأملاك الحبسية بعد أداء الغبطة والزيادة في السومة الكرائية للمحل موضوع التولية وأداء الديون المترتبة على المحل المراد توليته
ولا تكتسب على المحلات الحبسية الأصول التجارية ولا تكون محلا لعقد التسيير الحر طبقا للفصل الرابع من ظهير 24 ماي 1955 إلا بعد موافقة الادارة المذكورة وأداء ما ذكر.
وبالنسبة لعقود الأملاك أو الأماكن التابعة للأملاك الخاصة بالدولة فانه طبقاللفصل 40 من ظهير 24/5/1955 لا تطبق مقتضيات هذا الظهير على العقود المبرمة بشان الأملاك والأماكن التابعة إلى الأملاك الخاصة بالدولة أو بأشخاص آخرين أو بالجماعات العمومية إذا كانت تلك الأملاك أو الأماكن مخصصة لمصلحة عمومية او كانت عقود كرائها تحوي بندا يستثنيها استثناء صريحا من استعمالها لشؤون تجارية او صناعية أو مهنية.
{ بعد ان تعرفنا على مجالات تطبيق هذا الظهير يجرنا الحديث للتساؤل عن المدة التي يكتسب فيها المكتري للعقار الحق في الإيجار ؟
أحاط المشرع المغربي اكتساب الحق في الكراء الذي يخول تطبيق مقتضيات ظهير24 ماي 1955 على المحلات أعلاه، بشرط أساسي يتعلق بالمدة الزمنية التي يجب أن يعيشها الأصل التجاري فوق العقار حتى يكتسب مالكه الحق في الإيجار، والتي حددت في مدة سنتين إذا كان عقد الكراء مكتوبا أو أربع سنوات إذا كان العقد شفويا .
{ لكن ما هي الضمانات المخولة للمكتري الذي لم يستوفي المدة المذكورة اي قبل اكتساب الحق في الكراء؟
هنا يتعين في مثل هذه الحالة تطبيق ظهير 25-12-1980 المتعلق بالحماية المقررة لمكتري المحلات من اجل السكنى والاستعمال المهني، والتي تخوله حماية اكبر من مقتضيات ق .ل .ع التي تنبني على سلطة بنود العقد باعتباره شريعة للمتعاقدين طبقا للفصل 230 منه ، إلا أنها حماية اقل ضمانة من ظهير 24-05-1955.
فالمكري يكون ملتزما اتجاه المكتري الذي لم يكتسب بعد الحق في الكراء، باحترام مقتضيات ظهير 25-12-1980، عندما يرغب في إنهاء العلاقة و باحترام مقتضيات الظهير الشريف الصادر بتاريخ 30-11-2007 بتنفيذ القانون رقم 03-07 المتعلق بكيفية مراجعة أثمان كراء المحلات المعدة للسكنى او الاستعمال المهني أو التجاري أو الصناعي أو الحرفي .
{ لكن هل شرط المدة يمكن اعتماده حتى بالنسبة للأغيار؟كالبنك الذي يرتهن أصلا تجاريا قبل اكتمال المدتين المذكورتين؟
ذهب قرار لمحكمة النقض إلى أن رهن أصل تجاري قبل ملكيته التجارية لا يرتب أي حق للبنك.
{ ما هو الوضع في حالة استمرار العلاقة الكرائية بعد انتهاء مدة الكراء المتفق عليها؟
في حالة استمرار العلاقة الكرائية فان عقد الكراء يعتبر مسترسلا وتبقى الإمكانية للمكري لوضع حد له متى شاء شرط احترام أجل ستة أشهر المنصوص عليها بالفصل 6 من الظهير قبل إقامة دعوى المصادقة على التنبيه بالإفراغ.
وقد اعتبرت محكمة النقض أن عقد الكراء الذي جدد وأصبحت مدته تسع سنوات ، بأنه بعد انتهاء مدته بعد التجديد يصبح مسترسلا، كذلك اعتبرت أن عقد الكراء ان تجدد دون الإشارة إلى المدة فإنه يعتبر حينذاك مسترسلا.
{ ما هي الحالات التي يمكن لمالك العقار أو المؤجر مطالبة المكتري بالإفراغ ؟
هناك عدة حالات يمكن من خلالها للمالك مطالبة المكتري بالإفراغ ويمكن تقسيم هذه الحالات الى :
الحالة الاولى : مطالبة المكري من المكتري الزيادة في السومة الكرائية أو الإفراغ ، كما يمكن للمكري أن يطلب من المكتري الإفراغ من اجل استغلاله شخصيا لمحله ، حيث يتم تعويض المكتري عن هذا الإفراغ تعويضا كاملا.
الحالة الثانية: يتم فيها تعويض المكتري تعويضا جزئيا ويتعلق الأمر بمطالبة المكري بالإفراغ مؤقتا من اجل تعلية البناء او الهدم واعادة البناء .
الحالة الثالثة: وهي التي يتم فيها إفراغ المكتري بدون أن يستفيد من أي تعويض ويتعلق الامر بما يلي :
* التماطل في اداء الكراء .
* كون المحل ايل للسقوط .
* قيام المكتري بهدم وتغيير معالم المحل.
* استغلال المحل في غير ما اعد له.
* تولية كراء المحل التجاري دون اشعار مالك العقار بهذه التولية.
{ من خلال استعراضكم للحالات التي يمكن الحكم بإفراغ المكتري من محله التجاري عندما يرفض المكري تجديد العقد ويبدي استعداده لأداء التعويض عن الافراغ فما هي نوع الحماية التي يتمتع بها المكتري في مثل هذه الحالة ؟
أشار ظهير24/5/1955 المتعلق بالكراء التجاري إلى عدد من الشكليات التي يجب على كل من المكري والمكتري احترامها لضمان حقوق كل واحد منهما، كما نص على ضمانات مسطرية وأخرى موضوعية ينبغي سلوكها لجبر الضرر الحاصل للمكتري من جراء الإفراغ في حدود وحالات معينة.
بالرجوع الى ظهير 24 ماي 1955 نجد انه يشير الى امكانية مطالبة المكتري بإفراغه لمحله التجاري مقابل تعويض مادي يؤديه للمكتري مقابل هذا الافراغ .
وحمى المكتري بمجموعة من الضمانات المسطرية والموضوعية .
يتبع