الضمان المقرر للمالك المكري لاستخلاص مستحقاته الكرائية

(حق الحبس أو الحجز الارتهاني)

لا أملك إحصائيات بخصوص عدد المكترين الذين يرحلون دون أداء المستحقات الكرائية للمالك الكري. ولكن الملاك يشتكون من هذه الظاهرة.
بعض الملاك يشترطون على المكتري تقديم ضمانة بنكية أو كفالة شخصية وبمقتضى هذا الشرط يرجع المالك المكري على البنك أو الكفيل لاستخلاص مستحقاته الكرائية.
لكن في غياب شرط الكفالة البنكية أو الشخصية يبقى للمالك اللجوء إلى القضاء لاقتضاء مستحقاته، ويروج أمام المحاكم عدد كبير من القضايا في مواجهة مكترين إما ممتعنتين وإما مفلسين، وحتى الأحكام والأوامر بالأداء التي تصدر تبقى بدون تنفيذ في حالة مغادرة المكتري إلى وجهة مجهولة.
ولذلك يبقى السؤال عن الضمانات المقررة لمصلحة المالك المكري.
ينص الفصل 684 من قانون الالتزامات والعقود عل أن للمكري حق الحبس، ضمانا للكراء الحال والذي يحل خلال السنة الجارية، على الأثاث وغيرها من الأشياء المنقولة الموجودة في المحلات المكتراة، والمملوكة إما للمكتري أو للمكتري الفرعي، أو حتى للغير. وله أن يعترض على نقل هذه الأشياء، بالالتجاء إلى السلطة المختصة.
الالتجاء إلى السلطة المختصة من طرف المالك المكري مشروط باستصدار أمر بالحجز طبقا للمسطرة المنصوص عليها في الفصول 497 وما يليه من قانون المسطرة المدنية (584 وما يليه من المشروع الحالي) الذي ينص على أنه: لضمان الأكرية المستحقة، يمكن للمكري بصفته مالكا أو بأية صفة أخرى لعقار أو أرض فلاحية كلا أو بعضا أن يعمل بإذن من رئيس المحكمة الابتدائية على إيقاع حجز ارتهاني للأمتعة والمنقولات والثمار الكائنة في ذلك العقار المكرى أو الموجودة بهذه الأرض.
وينتقل عون التنفيذ إلى المحل المكري لإنجاز محضر بوصف الأثاث والمنقولات الموجودة به ويعين المكتري حارسا عليها ويشعره بأنه لا يمكنه نقلها إلا بموافقة مكتوبة من المالك المكري أو بإذن من رئيس المحكمة. والأشياء المحجوزة حجزا ارتهانيا لا يمكن بيعها إلا بعد استصدار حكم بالمصادقة على الحجز في حالة تراكم الأكرية الغير المؤداة.
يختلف الحجز الاتهاني عن غيره من الحجوز في أن باقي الحجوز تقرر لضمان أداء دين حال مستحق الأداء بمقتضى سند قابل للتنفيذ، في حين يبقى الحجز الارتهاني مقررا لضمان الأكرية الحالة والمستقبلية. والأكرية المستقبلية حددها الفصل 684 من قانون الالتزامات والعقود في كلمة: … والذي يحل خلال السنة الجارية. وهنا تبرز صعوبة بل وعدم إمكانية استمرار مفعول الحجز الارتهاني بحيث يضطر المالك المكري إلى استصدار أمر بالحز مرة كل سنة لضمان الكراء الذي يحل خلال السنة الجارية.
ولتجاوز هذه الصعوبات العبثية فإن المشرع مدعو إلى إعادة صياغة هذه النصوص القانونية بالتنصيص على أن الحجز الارتهاني يصدر بناء على أمر من رئيس المحكمة المختصة ضمانا لأداء المستحقات الكرائية الحالة والمستقبلية. ويبقى مفعوله مستمرا إلى حين انتهاء العلاقة الكرائية والإدلاء بإشهاد من المالك المكري بإبراء ذمة المكتري من الواجبات الكرائية. وبهذا الأمر بالحجز يمكن للمالك المكري اللجوء إلى السلطة للتدخل لمنع المكتري من نقل الأشياء المحجوزة حجزا ارتهانيا.
ولاستصدار أمر بحجز ارتهاني يكفي الإدلاء بما يثبت العلاقة الكرائية. وطبعا يتم الرجوع إلى رئيس المحكمة عند وجود أية صعوبة. كما أن الحكم بالتصديق على الحجز وبيع الأشياء المحجوزة حجزا ارتهانيا هو الذي يحدد المبالغ الكرائية التي يتوجب استيفاؤها من منتوج البيع.
غير أن السادة القضاة لا ينبغي لهم أن يقفوا مكتوفي الأيدي في انتظار تحيين النصوص التشريعية؛ إذ عليهم أن يجتهدوا في إصدار أوامر بحجوز ارتهانية بمجرد الإدلاء بما يثبت العلاقة الكرائية ودون أية شروط أخرى. ولا حاجة لي بالتنويه بتفهم بعض السادة القضاء واستغرابي لموقف البعض الآخر الذين يقضون برفض الطلب لعلة عدم تحديد المبلغ المراد ضمانه بالحجز.
وعليه فإن المالك المكري بإمكانه اللجوء إلى رئيس المحكمة المختص لإصدار أمر بحجز ارتهاني بمجرد استقرار المكتري بالمحل المكري. وهو إجراء احتياطي لا يتطلب أي شرط آخر سوى إثبات العلاقة الكرائية.
(*) محامي بهية مراكش