هل يتجه المغرب نحو خلق وكالة مستقلة لتدبير رصيده العقاري؟ في ظل تحول العقار إلى عائق أمام الاستثمار

يجزم أحد رجال الأعمال المغاربة، الذي يملك العديد من المشاريع الصناعية بالدار البيضاء، بأن كلفة العقار تعيق الاستثمار في القطاع الصناعي في المغرب، مما يدفع الكثيرين إلى الإمساك عن توظيف أموالهم في هذا القطاع، على اعتبار أنه جد مكلف، خاصة في ظل الضغط الضريبي المرتفع الذي يعاني منه القطاع، وكلفة احترام مقتضيات الحماية الاجتماعية.. هو يشير إلى أن كلفة الاستثمار في العقار عند الرغبة في إنجاز مشروع صناعي، لا تتعدى 30 في المائة من مجمل الاستثمار في العالم، غير أن هناك معطيات تشير، حسب ما يوضحه إدريس الفينة، الخبير في اقتصاد السكن، إلى أن 50 في المائة من قيمة الاستثمار الإجمالي تخصص للعقار في المغرب، لكن ثمة من يعتقد أن تلك النسبة لا تعكس بشكل أمين حقيقة الاستثمار، على اعتبار أن جزءا كبيرا من الاستثمار في العقار يذهب إلى المضاربين في إطار ما يسمى بالريع العقاري، وتلك في تصور بعض المراقبين من نتائج التوجه الذي سار عليه المغرب والمتمثل في إخضاع العقار لقانون السوق، الذي يتحكم في مصير مادة استراتيجية في تطور الاستثمار و المدن، علما أن تلك السوق تتسم بغياب الوضوح بسبب عدم توفر المعلومات اللازمة بشكل كامل وصحيح عن عمليات البيع والشراء والأسعار، ناهيك عن المعلومات التي تشير إلى أوجه استعمال العقار ومدة تخزينه، خاصة أن العديد من مقتني العقار ينتظرون بروز فرصة عقارية Opportunité foncière تلهب الأسعار وتحقق لمالكه هامش ربح جد كبير، ألم يلاحظ أحد المسؤولين البنكيين السابقين في المغرب، أن بعض المنعشين العقاريين يحققون هوامش ربح كبيرة من بيع العقار في حالته الخامة.. تلك وضعية تفضي إلى المس بالقدرة الشرائية وتضعف بشكل كبير المجهودات التي تبذلها السلطات العمومية من أجل إنعاش الاستثمار. تعدد وتعقيد لكن ما هو النموذج التي يتوفر عليه المغرب على مستوى تدبير العقار؟ عند تحليل المنظومة العقارية في المغرب، والوقوف على هوية مختلف المتدخلين في تدبير العقار العمومي في المغرب، يتجلى أنه لا يوجد ثمة نموذج واحد يسترشد به في عملية وضع استراتيجية لتدبير الرصيد العقاري، مما يفضي في تصور البعض إلى استنزاف ذلك الرصيد من قبل القطاعين العام والخاص على حد سواء، و في نفس الوقت لا يتم تجديد ذلك الرصيد كي يضمن سهولة أكبر في التدخلات الرامية إلى استعماله على المديين المتوسط والطويل. فتعدد الأنظمة العقارية وتعدد الجهات المتدخلة في التدبير، يشير إليه توزع الرصيد العقاري بين وزارة الاقتصاد والمالية ووزارة الداخلية والمندوبية السامية للمياه والغابات... مما يطرح مشكل الولوج إلى العقار وتحديد أولويات الاستعمال.. في ظل هذا الوضع تتعذر معرفة من له الاختصاص في تدبير العقار في المغرب ووضع التوجهات الاستراتيجية وضبط عمليات الاستعمال ومراقبة الانزلاقات التي تعرفها السوق على مستوى الأسعار، غير أن الباحث المغربي، عبد الله لحزام، الأستاذ بالمعهد الوطني للتهيئة والتعمير، يشدد على أن الأنظمة العقارية، رغم تعددها وتعقدها، حافظت على الرصيد العقاري الذي يتوفر عليه المغرب، وإن كان يقر بأن ثمة صعوبات يواجهها استعمال العقار العمومي والخاص على حد سواء. سوء توزيع لكن الأهم من ذلك، في تصور البعض، هو الانكباب على توزيع للعقار بما يضمن التوفر على مدن يشيع فيها نوع من التوازن بين الوظائف الثلاث المتمثلة في الإسكان والتشغيل والخدمات، حيث يلاحظ أن وظيفة الإسكان هي الغالبة اليوم من خلال ما تستنزفه من آلاف الهكتارات سنويا على حساب الوظائف الأساسية الأخرى التي لا تقل أهمية، في الوقت الذي لا يخطط للمدن بما يساهم في توفير التشغيل والخدمات الضرورية، بل إن ذلك التخطيط، الذي يغيب فيه الاستشراف و استحضار مستلزمات النمو الاقتصادي، يجبر الدولة، في ظل عدم الاشتغال على اقتناء العقارات، على الخضوع لقوانين السوق، حيث تشتري أراض بأسعار مرتفعة من أجل توفير بعض الخدمات. تلك مشاكل تطرح بالنسبة للدولة و الخواص على حد سواء، فعبد الله لحزام يلاحظ أن الأراضي التي لها مردودية اقتصادية، أي التي تتوفر فيها شروط القرب من اليد العاملة والشبكات الطرقية والتجهيزات الضرورية، قليلة، حيث إنه يفترض أن الأراضي التي تتوفر فيها تلك المواصفات لا تتعدى 3 في المائة من مجموع الأراضي، بل إنه يشير إلى أن الأراضي المطروحة في السوق والمعدة للاستثمار لا تتجاوز في تقديره 1 في المائة.. ففتح الأراضي للتعمير لا يعني في المغرب أنها مطروحة في السوق بما يخول عملية استعمالها من قبل المستثمرين.. وهذا يطرح في نظر البعض مشكل أدوات التخطيط الحضري في المغرب، وهذا ما يدفع لحزام إلى إثارة الانتباه إلى أن بناء المدن الجديدة، يتم بعيدا عن المدن الأم، حيث تشيد على أراض تابعة للدولة، رغم وجود أراض تابعة للخواص قريبة من الدار البيضاء أو الرباط مثلا، مما يساهم، في رأي مراقبين، في إذكاء المضاربة وارتفاع أسعار العقار. غياب التخطيط وسيادة الاستثناء تشير أدوات التخطيط الحضري في المغرب إلى مخططات التهيئة الحضرية، التي تعتبر بمثابة قوانين يسترشد بها على مستوى التعمير وتعطي رؤية واضحة بالنسبة للفاعلين العموميين والخواص.. غير أن الملاحظ أن العديد من المدن في المغرب لا تتوفر على مخططات يمكن أن تشكل مرجعا للمستثمرين، لكن حتى في الحالة التي يعلن فيها عن مخططات للتهيئة في بعض الأحيان لا يواكب ذلك بجعلها تحت تصرف المجموعة بمعناها الواسع La collectivité، بل تصبح موضوعا لنشاط محموم للمضاربين، الذين تصبح الدولة نفسها إحدى ضحاياهم عندما تريد اقتناء عقارات في أراض مفتوحة للتعمير، بسبب عدم توفر السلطات المعنية على سياسة لتكوين رصيد خاص بها في تلك المناطق المفتوحة، خاصة في ظل عدم مطالبتها باقتنائها و تحديد سعر لها لا يمكن تجاوزه، فالقيمة المضافة التي تخلقها قوانين التعمير ومخططات التهيئة يفترض أن تستفيد منها الدولة أولا، كما يفترض الحرص على تحقيقها من الاستثمارات التي يكون الرصيد العقاري موضوعا لها.. تلك وضعية، ناجمة في تصور، لحزام، عن غياب نوع من التعمير العملياتي، الذي يخول تنفيذ مختلف القوانين التي تهم التعمير، بل إن ذلك التعمير العملياتي يمكن أن يحول، في تصور لحزام، دون سيادة التراخيص الاستثنائية الناجمة عن غياب مخططات التهيئة، و هي مسطرة تعتبر عائقا أمام الاستثمار، حيث يمكن أن تدفع الكثير من المستثمرين، خاصة الأجانب منهم، إلى صرف النظر عن توظيف أموالهم في المغرب، على اعتبار أن تلك المسطرة يشوبها الكثير من الغموض والصعوبات التي لا يستسيغها الكثير من المستثمرين، علما أن المغرب مطالب بأن يبذل جهودا كبيرة في مجال تطهير مناخ الاستثمار من أجل توفير مناصب الشغل، ويساهم في تطبيق القانون، الذي يتفادى البعض الخضوع له، بسبب الإكراهات الناجمة عن غلاء العقار، حيث أفضى عدم توفر مناطق صناعية مثلا إلى تشكل بعض المصانع العشوائية في ضواحي مدينة مثل الدار البيضاء، بما لذلك من تداعيات على مستوى التهرب الضريبي والتصريح بالعمال لدى الضمان الاجتماعي وتكون تجمعات صفيحية للعمال مجاورة لهذه المصانع العشوائية، كما هو الحال بجماعات الساحل والخيايطة. البحث عن ضابط كيف يمكن تأمين نوع من الشفافية في تدبير الرصيد العقاري الذي يتوفر عليه المغرب؟ يلاحظ لحزام غياب استراتيجية على المستوى المتوسط والبعيد بالنسبة لتدبير الأراضي وحل مشكلة العرض والطلب على الصعيد الوطني، وهو ما يفضي بالكثيرين إلى التفكير في وضع بنية مؤتمنة على الرصيد العقاري الذي يتوفر عليه المغرب.. تلك أداة يعهد إليها بترجمة سياسة الدولة على مستوى إعداد التراب، فالمهندس المعماري، علي اكديرة، يتساءل عن مدى توفر الدولة على الآليات التي تخول لها تدبير الآلاف من الهكتارات التي تحررها من أجل توفير السكن، خاصة أن اختلالات التدبير تعوق الاستثمار، وهذا ما يدفعه إلى الانخراط في الدعوة التي ترمي إلى خلق وكالة عقارية، تؤتمن على الرصيد العقاري الوطني، فتلك الوكالة، في نظره، سوف تضمن توحيد أنماط التدبير وإعادة تجديد الأرصدة العقارية، بل إن تلك الوكالة في إطار التوجه الجديد الذي يقبل عليه المغرب سوف تكون لها امتدادات جهوية على اعتبار أنها سوف تلبي انتظارات كل جهة من الأراضي التي تواكب الأنشطة الاقتصادية التي تميزها.. لكن كي تشتغل تلك الوكالة بشكل يؤمن مطلب التوازن في توفير العقار، يتوجب أن تتمتع بالاستقلالية، بحيث تضع المعايير والمقاييس والمساطر الخاصة باستغلال العقار و تعلن عن طلبات العروض الوطنية والدولية.. وتلك الوكالة سوف يفترض فيها أن تسهر على تتبع و مراقبة مدى احترام المستفيدين من العقار العموميين لالتزاماتهم.. إنها سلطة للضبط تساهم في تفادي الاختلالات الناجمة عن عدم وجود سلطة لها اختصاص المساءلة اليومية لمن يؤول إليهم العقار العمومي، خاصة في ظل وجود بعض العقود الفضفاضة التي تتيح الفرصة أمام بعض الفاعلين لعدم تنفيذ الالتزامات.