إدريس الفينا

لاحظنا تراجعا«للنوار» بفعل تنافس المنعشين

يعتبر الخبير في اقتصاد السكن، إدريس الفينا، في هذا الحوار أن إنكماش حجم المعاملات في قطاع العقار بالمغرب في الفترة الأخيرة، مرده إلى تراجع المضاربة، غير أنه يشدد على أن هذا الوضع لا يعكس أزمة يعاني منها القطاع، على اعتبار أن جميع ثوابته متينة بفعل ارتفاع الطلب على السكن في المغرب.
- وزير الإسكان يتحدث عن الانكماش الإيجابي عوض الأزمة، هل يمكن أن نلمس في ذلك تعبيرا بلاغيا حتى لا نسمى الأمور بمسمياتها؟
< كل المعطيات الحالية تؤكد أن القطاع يعرف انكماشا من جانب حجم المعاملات العقارية. فعلى مستوى حجم الاستثمارات داخل القطاع، المؤشرات المتوفرة حاليا تظهر أننا لازلنا في مستوى السنة المنصرمة، في المقابل تم تسجيل تراجع في حجم المعاملات العقارية في حدود 20 في المائة، مقارنة مع الفترة السابقة. هذا الوضع لا يعكس في شيء أزمة سوق عقارية باعتبار أن كل الفاعلين داخل السوق لا زالوا مسترسلين في مهامهم. فالنظام المالي لازال بصحة جيدة وحجم القروض الموزعة وصل إلى مستوى أعلى مقارنة مع نفس الفترة من السنة الماضية، كما أن كلفة القروض هي الأخرى بقيت ثابتة رغم شح السيولة النقدية حاليا. كما أن الإحصائيات المتوفرة من جانب الالتزام بأداء القروض سواء من قبل الأسر أو المنعشين تظهر أن ظاهرة عدم الالتزام بالأداء تبقى ضعيفة. أما على مستوى المخزون العقاري الجاهز والذي يجد صعوبة في التسويق، فتظهر الإحصائيات أنه لازال في مستويات جد ضعيفة. كل هذه المعطيات تبعد شبح الأزمة عن سوق العقار المغربي الذي تبقى ثوابته متينة إلى حدود اليوم بفعل الطلب الكبير من جهة ودينامية الاقتصاد من جهة أخرى.
- ما معنى الانكماش الإيجابي الذي تحدث عنه الوزير؟
< نعت الوضع الحالي بالانكماش الإيجابي يبقى في رأيي مصطلحا صحيحا، باعتبار ما تمت معاينته من تحولات إيجابية على مستوى أداء السوق العقارية، فالإنخفاض الذي عرفته المعاملات العقارية مؤخرا يعود إلى التراجع الكبير المسجل على مستوى المضاربة بفعل الاستقرار الذي تعرفه الأسعار، بل وكذا الانخفاضات التي عرفتها على مستوى بعض المناطق والأصناف. أما على مستوى الاستثمارات فما لوحظ مؤخرا هو توجهها نحو الأصناف العقارية التي كانت منبوذة سابقا من قبل المنعشين بفعل مردوديتها المالية الضعيفة، كالسكن الاجتماعي وسكن الطبقات الوسطى. كما لاحظنا تراجعا كبيرا لظاهرة «النوار» نتيجة للمنافسة التي بدأ يبديها المنعشون على هذا المستوى بإظهار مزيد من الشفافية لتيسير شروط البيع. في نفس الوقت تراجع بشكل كبير الضغط على اقتناء الأراضي من قبل المنعشين لتكوين مخزونات عقارية تسمح بالتحكم أو ضمان حصص من الأسواق مستقبلا، بفعل غياب معطيات دقيقة حول التطورات المستقبلية لسوق العقار. هذا الوضع ساهم في استقرار أثمنة الأراضي بشكل كبير.
- ما هي العوامل التي تتحكم في أداء قطاع العقار بالمغرب؟
< قطاع العقار عرف بالتأكيد تحولات عميقة خلال السنوات الأخيرة متمثلة بالأساس في التطور الكبير الذي سجله الإنعاش العقاري الخاص بظهور جيل جديد من المنعشين، ووضوح الرؤية على مستوى إستراتيجية تدخل الدولة، تطور مناخ الاستثمار بشكل عام وانفتاح هذا القطاع على الخارج، سواء من حيث الإقتناءات الأجنبية أو من حيث الاستثمارات. إلا أن هذا لا يعني أن القطاع لا يعرف عوائق هيكلية تحول دون تطوره لكي يلعب دورا أكبر كرافعة للاقتصاد. فنظام الإنتاج لازال يهيمن عليه القطاع غير المنظم. فما ينتجه الأفراد من مساكن يتعدى 55 في المائة من الإنتاج الكلي. مع ما لذلك من انعكاسات على الجودة المعمارية وكلفة الإنتاج وعلى التعمير وتطور المدينة بشكل عام. بالنسبة إلى قطاع الإنتاج المنظم الذي يتدخل فيه الآلاف من المنعشين فتنقصه الاحترافية والمهنية والتخصص. فعلى مستوى التأطير القانوني لشركات الإنعاش قليلة هي التي تشتغل في إطار مقاولات مجهولة الاسم، فجلها إما شركات ذات مسؤولية محدودة أو شركات مدنية عقارية، كما أن رؤوس الأموال تبقى جلها عائلية وانخراطها في البورصة جد محدود. كما أن جلها تشتغل على أكثر من قطاع اقتصادي، والنشاط العقاري يبقى واحدا من تدخلاتها المتنوعة.
- وماذا عن الطلب؟
< الطلب يهيمن عليه الأفراد، في حين أن الإقتناءات التي تقف وراءها مؤسسات متخصصة أو الطلب الأجنبي تبقى ضعيفة. كما أن قطاع الإنعاش العقاري الخاص لا يتدخل إلا في مناطق وأصناف محددة. فالإنعاش العقاري المنظم نجده مركزا في المدن الكبرى ويتجه نحو الأصناف ذات الربحية العالية. في حين أن السكن القروي والسكن الموجه للكراء على سبيل المثال لا يغري في شيء المنعشين العقاريين. أما على مستوى تدخل القطاع المالي في قطاع العقار فلا زال هو الآخر محدودا. حيث يقتصر دوره في إنتاج القروض، في حين أن تدخل هذا القطاع عبر رؤوس أموال الفاعلين داخل قطاع العقار يبقى جد ضعيف. كل هذه المعطيات تضفي الصبغة التقليدية على النموذج الذي تشتغل وفقه السوق العقارية المغربية.
- ماهي التحديات المستقبلية أمام قطاع العقار في المغرب؟
< أهم تحد يتمثل في أن تتواصل دينامية الإنتاج السكني الحالية وجعل الولوج إلى السكن في متناول كل المغاربة. هذا يتطلب الرفع من وتيرة الإنتاج وجعله يتجاوب مع الحاجيات المتزايدة وأن يتم امتصاص العجز السكني المتراكم في آجال ملائمة. هذا الهدف الإستراتيجي يستدعي من جهته خلق تحولات عميقة تدفع بالإنتقال نحو آليات عمل متطورة. فالقطاع المالي لا بد أن ينخرط بشكل أكبر في السوق العقارية سواء من جانب تفعيل الإنتاج أو من جانب تفعيل الإقتناءات، مع ضرورة اعتماد أدوات تمويل حديثة تساهم في جلب رؤوس أمول أكبر إلى القطاع وبكلفة أقل. وضرورة تأطير أكبر للبناء الذاتي الذي يشكل أهم رافعة لإنتاج السكن بالمغرب. كما أن الإنعاش العقاري الخاص المنظم لا بد أن ينخرط في مسلسل العصرنة والمهنية والاحترافية وأن يتجه نحو تركيز أكبر لرؤوس الأموال.
- لكن بعض المستثمرين يشتكون من عدم وضوح الرؤية على مستوى مناخ الاستثمار؟
< مناخ الاستثمار لا بد له أن يواكب متطلبات وحاجيات القطاع، باعتماد إطار ضريبي ملائم وتفعيل الإصلاحات القانونية التي ترفع مهنية المتدخلين بالقطاع والشفافية في مساطر الاستثمار وضمان فعاليتها ووضع الإطارات المؤسساتية التي تسمح بإنعاش السكن الموجه للكراء والسكن القروي وسكن الشباب. كما أن جانب التكوين والأبحاث التي تهم تقنيات البناء والتحكم في المعطيات كلها محاور تشكل تحديات هامة لتطور القطاع مستقبلا.
- ثمة إجراءات تحاول من خلالها السلطات العمومية تشجيع الطبقات الوسطى على اقتناء السكن، هل تعطي الدراسة التي أعدتها المندوبية السامية للتخطيط حول الطبقات الوسطى رؤية واضحة حول هذه الطبقات؟
< رغم كل الانتقادات التي تعرضت لها الدراسة التي أنجزتها المندوبية السامية للتخطيط حول الطبقات الوسطى بالمغرب يمكن القول إنها كعمل أولي أصبح الآن يشكل مرجعا موحدا لكل المتدخلين والباحثين. فالدراسة حددت وزن هذه الفئة الاجتماعية الهامة ودخلها وظروف عيشها وسكنها وتوزيعها الجغرافي. ومن الأكيد أن الدراسات المستقبلية التي ستنجزها المندوبية مستقبلا لتعقب آثار السياسات القطاعية لفائدة الطبقات الوسطى ستخلق تراكما هاما على هذا المستوى. بالنسبة إلى وزارة السكنى، ومنذ الخطاب الملكي لفاتح غشت 2008، كانت السباقة إلى وضع إستراتيجية سكنية متكاملة للنهوض بسكن الطبقات الوسطى على ضوء المعطيات التي وفرتها لها المندوبية السامية للتخطيط. وهي الإستراتيجية التي تعتمد إنعاش السكن الذي يتلاءم والقدرة الشرائية لهذه الفئات، باعتماد عدد من الآليات وعلى رأسها تعبئة العقار العمومي، ضمانة الدولة للقروض السكنية، الشراكة مع القطاع الخاص، تشجيع التعاونيات السكنية وفتح ضواحي المدن لفائدة البرامج السكنية المتكاملة والمندمجة.