إدريس الفينة: الأسر لم تعد لها القدرة على مجاراة ارتفاع أسعار العقار

نفى الباحث المغربي إدريس الفينة وجود عناصر الأزمة العقارية بالمغرب، موضحا، في حديث إلى «المساء»، أنه «لا النظام البنكي انهار، ولا المنعشون توقفوا عن الإنتاج، ولا الأسر توقفت عن شراء المساكن». وأكد أن جزءا من الركود الحالي تتحمله السياسة الضريبية تجاه القطاع.
} كيف تحللون وضعية سوق العقار في الشهور الأخيرة؟
- سجل سوق العقار خلال الشهور الأخيرة مفارقة أساسية، فمن جهة هناك استمرار ارتفاع إنتاج المساكن مقابل نوع من الركود الظرفي على مستوى الاقتناءات العقارية، خصوصا من الأصناف العليا. هذه المسألة يؤكدها تحليل المؤشرات المتعلقة بجاري القروض الممنوحة للأسر والمقاولات ومبيعات الإسمنت للأشهر الثمانية من السنة الحالية مقارنة بالسنة الماضية. ويعود هذا التراجع في المبيعات العقارية إلى العاملين الأساسيين التاليين:
الأول مرتبط بالمستوى المرتفع الذي وصلته أسعار العقار بفعل غلاء عوامل الإنتاج وارتفاع العبء الضريبي. وهو المستوى الذي من شأنه، في غياب إجراءات عملية لتحريك السوق، أن يحد من الطلب على العقار رغم أن هذا الطلب يبقى مدعوما بنمو ديموغرافي يقدر ب120 ألف وحدة وعجز متراكم في حدود 750 ألف وحدة، لأن ميزانيات الأسر لم تعد لها القدرة على مجاراة منطق الارتفاع.
أما الثاني فيهم تراجع حجم المضاربات التي تنشط السوق والتي تعتبر مكونا أساسيا للطلب، وذلك بفعل مناخ عدم الوضوح الذي خيم على القطاع، والذي بدأ ينتشر تدريجيا بفعل الإشارات الإنذارية التي وجهتها مجموعة من الجهات والتي تؤشر على قرب حدوث أزمة عقارية مشابهة لمثيلتها بالولايات المتحدة الأمريكية وبعض البلدان الأوربية.
} هل من تأثيرات محتملة لأزمة الرهون العقارية على قطاع العقار بالمغرب؟
- لا بد من التأكيد على أن السوق العقاري المغربي يختلف جذريا عن سوق العقار الأمريكي، إن من حيث ميكانيزمات الاشتغال أو من حيث المناخ الاقتصادي المحيط به. فالسوق العقاري المغربي لازال يشتغل وفق ميكانيزمات كلاسيكية، حيث يهيمن المنتجون على السوق بشكل نسبي، في حين أن الأفراد لازالوا يباشرون أكثر من نصف الإنتاج، كما أن لجوء الفئتين إلى النظام البنكي يبقى محدودا، وهو النظام البنكي الذي يبقى صارما من حيث الضمانات الضرورية لولوج القروض الرهنية والتي تعتمد كلا من الدخل القار والعقار. أما العنصر الأساسي في كل هذا فيبقى المعطى الاقتصادي، فالاقتصاد المغربي لازال ديناميا ويعرف منحى تصاعديا، مما يعطي استقرارا أكبر للشغل والطلب، وهو العامل الذي سيساهم بكل تأكيد في جعل الدورة التصاعدية لقطاع العقار تتجاوز العشر سنوات على الأقل علما بأنها في سنتها الرابعة.
أزمة العقار بالولايات المتحدة الأمريكية لها أسباب يتداخل فيها الاقتصادي بالمالي والعقاري، فالاقتصاد الأمريكي عرف ركودا منذ ثلاث سنوات ساهم في فقدان العديد من مناصب الشغل، الأمر الذي جعل وضعية العديد من الأفراد، الذين سبق لهم أن ولجوا الملكية عبر قروض عقارية مضمونة فقط بالعقار غير قادرين على أداء أقساطهم الشهرية، مما دفع الأبناك إلى إعادة بيعها في السوق، الأمر الذي جعل الأسعار تنهار بفعل العرض السكني الكبير من جهة، والمنازل المحجوزة التي يعاد بيعها من جهة أخرى، وبفعل هذه الموجة من تراجع السوق العقاري الأمريكي والتي يقف وراءها أكبر نظام تمويل عالمي، بدأت الأزمة تتسرب إلى شركات إعادة تمويل القروض، وهو ما أدى إلى ما يعرف بأزمة الرهون العقارية. كما أن القروض ضعيفة الضمانات أو ما يسمى بالقروض الرديئة، والتي أصبحت تشكل مكونا أساسيا لجاري القروض، لعبت دورا أساسيا في أزمة الرهون العقارية، وهي القروض التي تمت إعادة تمويلها على مستوى الأسواق المالية الدولية ونتج عنها ما اصطلح علية بأزمة «الساببرايم».
وأخيرا، فإن السلطة النقدية والأبناك مدعوان إلى الاستمرار في نفس المسار المساند لقطاع العقار من خلال الاستمرار في تسهيل الولوج إلى القروض الرهنية، سواء لفائدة الأسر أو المستثمرين، من خلال الحفاظ على المستوى الحالي لكلفة القروض بل والدفع نحو تخفيضها، فجاري القروض الممنوحة للعقار لا يتعدى اليوم 17 % من الناتج الداخلي الخام مقابل 75 % في الولايات المتحدة الأمريكية، أي أن القطاع لازال أمامه ما يناهز 400 مليار درهم كإمكانيات للتمويل يتيحها الاقتصاد. ولا يمكن بأي حال الدفع نحو رفع أسعار الفائدة على القروض الرهنية، لأن من شأن ذلك الحد من الطلب، أي الزج بالسوق العقاري نحو ركود أكيد.
} المنعشون العقاريون يشيرون إلى أن الركود، تتسبب فيه قرارات الحكومة ألم يؤد ذلك إلى إمساك المنعشين عن الاستثمار؟
- الركود الظرفي هو ردة فعل لسوق العقار يتداخل فيها عدد من العوامل، أذكر منها بالأساس المستوى العالي الذي وصلته الأسعار، ارتفاع الكلفة الضريبية، ضعف المنتجات العقارية التي تتلاءم والقدرة الشرائية للأسر، وأخيرا تراجع حجم التوظيفات في القطاع بفعل التخوفات من المستقبل الذي ينتظر القطاع، وكذا بفعل مجريات الساحة الاقتصادية الدولية التي تعرف أزمة مالية لا سابق لها.
بخصوص الفصل 19 فهو، أولا، لم يلغ. وللتذكير، فهذا الإجراء الضريبي التحفيزي سمح بإنتاج ما يناهز 150 ألف سكن اجتماعي منذ سنة 2001، منها 50 ألفا قيد الإنتاج باستثمارات مباشرة ناهزت 23 مليار درهم. هذه الأرقام تدل على الدور الهام الذي لعبه هذا الإجراء الضريبي في حث الخواص على الاستثمار في السكن الاجتماعي، مما سمح للدولة بربح عدد من السنوات في ما يخص سد العجز المتراكم في هذا المجال. وحجم هذه الاستثمارات ساهم بكل تأكيد بقسط في النمو الاقتصادي وخلق مناصب شغل وتوزيع مداخيل لا تنظر إليها الإدارة الضريبية اليوم إلا في شقها المرتبط بحجم الإعفاءات التي لم يتم استخلاصها. الفصل 19 فقد اليوم جاذبيته بفعل ارتفاع التكاليف، من جهة، وبفعل توجه عدد من المنعشين نحو منتجات ذات مردودية أعلى من جهة أخرى، والمطلوب اليوم هو إدخال التعديلات الضرورية من أجل أن يستمر هذا التحفيز الضريبي في تقوية حضور ومساهمة الخواص في تخفيف أزمة السكن الاجتماعي. أما بخصوص مخططات التهيئة، فقد عرفت في السنوات الأخيرة تطورا كبيرا لا من حيث نسبة التغطية أو عمليات التحيين، إلا أن هذا الإجراء يبقى غير كاف لضخ العقارات بالحجم الكافي الذي تتطلبه وتيرة الإنتاج والضغط على الأثمان من أجل الانخفاض للحد من الأزمة المفتعلة لندرة العقار وتيسير مساطر الاستثمار العقاري. فاللجوء إلى الاستثناء لازال قاعدة وطول مساطر المصادقة لازال يمثل عائقا كبيرا أمام المستثمرين في القطاع.
} يدعي بعض المراقبين للقطاع أن المنعشين يحاولون تفادي الحديث عن أزمة حتى لا يفضي ذلك إلى انهيار الأسعار. ما رأيكم في ذلك؟
- لا بد أولا من التمييز بين ثلاثة مفاهيم أساسية: الأزمة العقارية، أزمة السكن وركود السوق العقارية. اليوم، القطاع يعرف ركودا ظرفيا على مستوى مبيعات الشقق الراقية في ظل أزمة سكن تتميز بعجز سكني متراكم في حدود مليون وحدة سكنية. أما الأزمة العقارية فعناصرها إلى حدود اليوم غير متوفرة، فلا النظام البنكي انهار ولا المنعشين توقفوا عن الإنتاج ولا الأسر توقفت عن الاقتناء أو لم تعد تؤدي أقساطها الشهرية. إذن، فالحديث عن أزمة سوق عقارية كما يرد في العديد من التحليلات هو مجانب للواقع، ذلك أن كل المؤشرات تؤكد أن هذه السوق لازالت أمامها إمكانيات هائلة للتطور إذا ماتم اعتماد التحفيزات الملائمة، وإذا ما توجه المنعشون نحو المنتجات التي تتلاءم والطاقة الإدخارية للأسر.
} ألا تؤشر محاولة اعتماد قانون للكراء على فشل سياسة السكن الاجتماعي التي انتهجتها السلطات العمومية؟
- لا يمكن للدولة أن تستمر في تشجيع التملك لأنه مكلف اقتصاديا ولا يستجيب لمتطلبات الحركية الترابية لليد العاملة، فنسبة التملك في المغرب ارتفعت ب6 نقط خلال الخمس سنوات الماضية، مستقرة في حدود 64 % في الوسط الحضري، وهي نسبة جد مرتفعة مقارنة بنظيراتها في بلدان كألمانيا 42 % وفرنسا %58 وسويسرا %36، مثلا. سوق الكراء في المغرب غير متطور بل أصبح يتراجع سنة بعد أخرى، فالإحصائيات تدل على أن هذا القطاع ظل يفقد 15 ألف أسرة سنويا اتجهت نحوالملكية خلال الخمس سنوات الماضية. قطاع الكراء في المغرب يبقى محدود الجاذبية نتيجة لضعف الإطار القانوني الذي يحمي أطراف الكراء، من جهة ومن جهة أخرى غياب التحفيزات الملائمة، وخصوصا منها الجبائية سواء للأسر أو للمستثمرين لإنعاش هذا القطاع. ففي فرنسا، مثلا، هناك ما لا يقل عن خمسة تحفيزات ضريبية لفائدة الأسر والمنعشين من أجل تطوير السوق الكرائية. كما أن تطوير هذا القطاع من شأنه تعزيز سياسة السكن الاجتماعي التي تعتمد بالأساس مبدأ التمليك.
} ما العمل للخروج من وضع الركود الحالي؟
- وضع الركود الظرفي الذي يعرفه القطاع كان متوقعا كردة فعل على المستوى المرتفع الذي عرفته الأسعار، وسيكون المنعشون العقاريون المتضرر الأول من هذا الركود في حالة استمراره على الرغم من تواجد طلب كبير مدعوم بتزايد ديموغرافي قوي. فالمخزونات العقارية التي تم تكوينها من قبل الخواص والمشاريع التي أطلقت بالعديد من المدن يمكن أن تشكل مصدر مخاطرة كبيرا، لأن جلها مبني على تحليلات للمردودية اعتمدت بالأساس على المستوى الذي وصلته الأسعار وليس على الطاقة الاستيعابية الحقيقية للسوق، مما يشكل مصدر مخاطرة كبيرا في حالة تراجع الأسعار بفعل موجة ركود مسترسلة. لذا فالمنعشون مطالبون بملاءمة منتوجاتهم العقارية مع متطلبات مختلف الفئات باعتماد قراءات موضوعية للقدرات المالية للأسر. أما الدولة فمطالبة بالاستمرار في ضبط السوق العقاري من خلال ضخ العقار الضروري وتسهيل الولوج إليه، كما أنها مدعوة إلى الإستمرار في الدعم المكثف لسكن الفئات الفقيرة ومحدودة الدخل، وهي مطالبة بمراجعة العبء الضريبي الذي يتحمله القطاع، سواء من جانب الإنتاج أو الاقتناء، فجزء من الركود الحالي تتحمله السياسة الضريبية تجاه القطاع التي اعتمدت إزالة كل الامتيازات الضريبية المقدمة إلى هذا القطاع الحيوي، متناسية الأضرار التي من شأنها أن تعادل العشرات مما جنته إدارة الضرائب من مداخيل، فأزمة العقار الأمريكية تشكل عبرة كبيرة لكل الاقتصاديات، حيث إن الدولة تتدخل اليوم لتصفية فاتورة تقدر بمئات المرات ما جنته من القطاع.