رأي: جمعية إتحاد ملاكي المركب السكني الخزامى بين القانون والواقع

عقدت جمعية إتحاد ملاكي المركب السكني الخزامى يوم السبت 04 غشت 2018 جمعا عاما استثنائيا، رغم أنه لم يكن هناك من الظروف الطارئة أو الإستثنائية ما يستدعي عقد هذا الجمع الإستثنائي، حيث من المفروض أن ينعقد جمعا عاما عاديا كل سنة على الأقل لتقديم التقريرين الأدبي والمالي مع وضع تقديرات الميزانية السنوية وتحديد الأهداف المتوخاة تحقيقها وفق الإعتمادات المرصودة في هذه المزانية، إلى أن أعضاء مكتب الجمعية فضلوا عدم تقدير الإعتمادات السنوية لغرض لا يعلمه أحد إلا هم أنفسهم فقط، وخصوصا إذا علمنا أن أكثر من 95% من ملاك السكني الخزامى من الجالية المغربية المقيمة بالخارج لا يهمهم الوضع القانوني للجمعية ولا كيف يتم تدبيرها ولا من يقوم بعملية التسيير ولا حتى أين تصرف مساهماتهم، همهم الوحيد الخدمات التي تقدم لهم، عكس الخمسة الباقية من المئة من الملاك اللذين يقيمون بالمركب طول السنة، هم الذين يعانون فعلا مع أعضاء مكتب الجمعية الجاثمين على قلوبهم رغم أنوفهم، وللتذكير فإن أغلب هؤلاء الملاك من الموظفين اللذين يحبون معرفة أدق التفاصيل عن ميزانية الجمعية بمداخيلها ومصاريفها، بالفواتير والسجلات المضبوطة وهو ما لا يتم الإدلاء به من طرف مكتب الجمعية في الجموع العامة، بالإضافة إلى الإنفراد باتخاذ القرارات المرتبطة بتدبير الجمعية دون العودة إلى الجمع العام، ولنا العودة بالتفصيل لهذا الموضوع بعد محاولتنا التمييز بين الجمعية واتحاد الملاك حتى نستطيع أن نصنف الجمعية المذكورة.
ما يميز الجمعية واتحاد ملاك الملكية المشتركة على مستوى التأسيس والعضوية والأهداف بشكل مختصر جدا.
من حيث التأسيس : فالجمعية حسب الفصل الخامس من الظهير الشريف رقم 376-58-1 لسنة 15 نوفمبر 1958 يعرف الجمعية على أنه إتفاق لتحقيق تعاون مستمر بين شخصين أو عدة أشخاص لاستخدام معلوماتهم أو نشاطهم لغاية غير توزيع الأرباح في ما بينهم.
في حين ان اتحاد الملاك المشتركين ينشأ بقوة القانون طبقا للمادة 13 من القانون 18.00 بغرض الحفاظ عل العقار وإدارة الأجزاء المشتركة، ويتمتع بالشخصية المعنوية المستقلة، ويمارس مجموعة من الإختصاصات المخولة له بقوة القانون كما يتحمل مسؤولية الإخلال بها.
من حيث العضوية : فإن الإنتماء للجمعيات على إختلاف أهدافها قائمة على أساس الحرية في الإنخراط، حيث لا يمكن إجبار أي شخص على العضوية في جمعية ما، كما يحق لأي عضو الإنسحاب منها متى شاء طبقا لمقتضيات الفصل الرابع من قانون تأسيس الجمعيات.
في حين أن الانتماء لاتحاد الملاك يكون إلزاميا وبقوة القانون ولا يجوز الإنسحاب منه إلا إذا تصرف المالك المشترك في حصته المفرزة في العقار المشترك تصرفا ناقلا للملكية.
من حيث الأهداف : فإن الغرض من إحداث الجمعيات هو تحقيق أهداف معينة قد تكون إجماعية، ثقافية، رياضية، مهنية، حرفية، تعليمية أو سياسية، وذلك من خلال التعاون بين أعضائها ومنخرطيها والمتعاطفين معها، شريطة ألا تتنافى هذه الأهداف مع القوانين أو تمس بثوابت الأمة، كالدين الإسلامي والنظام الملكي والوحدة الوطنية للتراب الوطني.
في حين أن الهدف من إنشاء إتحاد الملاك وإضفاء الشخصية المعنوية عليه وتمتيعه بالإستقلال المالي فيتمحور حول تدبير وإدارة الأجزاء المشتركة للعقار والحفاظ عليها.
إذا كانت هذه بعض أوجه الإجتلاف بين الجمعيات واتحاد الملاك فأين يمكن أن نصنف جمعية اتحتد ملاكي المركب السكني الخزامى الكائن بالقطب الحضري بادس بمدينة الحسيمة ؟
المتتبع للمراحل التي قطعتها هذه الجمعية منذ تأسيسها وحصولها على الوصل القانوني سنة 2014 إلى اليوم، لا يجد ما يفيد أو يثبت أن الأمر يتعلق باتحاد للملاك، لا من حيث طريقة تأسيسها، ولا من حيث النظام الهيكلي لأجهزتها ولا من حيث النظام الأساسي لها، بل وحتى من حيث طريقة تدبير ما تدعي أنها أجزاء مشتركة، وذلك للاعتبارات التالية :
1- ليس من عادتنا قراءة النوايا، لكن نية المؤسسين لهذه الجمعية كانت واضحة منذ البداية، بأن الأمر يتعلق بجمعية من جمعيات الأحياء، وذلك من خلال تقديمهم تصريحا لدى السلطة المحلية الكائن به مقر الجمعية، تسلموا عنه وصلا مؤقتا سنة 2014 وذلك حسب مقتضيات الفصل الخامس من ظهير 1958 الخاص بالجمعيات.
في حين أن إحداث أو إنشاء أتحاد الملاك لا يستوجب مثل هذا التصريح بل فقط يتطلب الأمر إخبار السلطة المحلية بقرارات الجمع العام المنشئ لهذا الاتحاد.
2- إن الفضاء الذي تتدعي الجمعية / السنديك أنه تؤطره وتسيره هو مجمع سكني يشتمل على 59 عمارة، كل عمارة تحتوي على أكثر من 20 شقة، بمعنى أزيد من 1200 شقة، بالإضافة إلى السكن الإقتصادي والمنطقة الخاصة بالفيلات، كل مجموعة مستقلة عن الاخرى، لا ملكية مشتركة تجمع بين كل هؤلاء، إلا الشوارع التي تفصلها عن بعضها البعض، وبكلمة مختصرة أن الأمر يتعلق بحي سكني يتجاوز تعداد الأسر القاطنة فيه أكثر من 700 أسرة، فهل يعقل أن يقوم مكتب الجمعية / السنديك ممثلا في رئيسه وأمينه للمال بتدبير كل هذا الفضاء، واللذين يقدمون أنفسهم في الجمع العام على أنهم ممثلي اتحاد الملاك، الذي لا أجد له أثرا كإطار وكأجهزة وكنظام للملكية المشتركة.
3- من حيث النظام الأساسي أو القانون الأساسي المحدد لكيفية تدبير الملك المشترك، فإن قانون 18.00 كما تم تميمه وتعديله بموجب القانون رقم 106.12 والذي يتضمن الغرض المعدة له اجزاء العقار المفرزة والمشتركة، وشروط إستعمالها، والقواعد المتعلقة بإدارة الأجزاء المشتركة، وحق الإنتفاع المتعلق بها وقواعد تسيير إتحاد الملاك وعقد الجمع العام، ومعايير تعيين وكيل الإتحاد ونائبه وعند الإقتضاء مجلس الإتحاد، وكذا توزيع الحصص الشائعة التي تنوب كل جزء مفرز في الأجزاء المشتركة، ثم إيداع هذا النظام بالسجل العقاري لدى المحافظة على الأملاك العقارية التي يقع العقار المعني بدائرة نفوذها، دون هذه الإجراءات المنصوص عليها في المادتين 8 و 9 من قانون 18.00 لا يمكن الحديث عن إطار يسمى اتحاد الملاك المشتركين، ولا أظن أن الجمعية موضوع حديثنا قامت بإعداد هذا النظام للملكية المشتركة، فهي تعمل وفق نظام داخلي تم إعداده كأي جمعية من جمعيات الأحياء، والمادة 47 من قانون 18.00 واضحة كل الوضوح لا تدع مجالا للشك أو الإجتهاد، حيث تنص على ما يلي: ( يجب على التعاونيات والجمعيات السكنية أن تضع نظاما للملكية المشتركة وفقا لأحكام هذا القانون) إذا افترضنا جدلا أن الأمر يتعلق بجمعية سكنية، وهو أمر مستبعد في اعتقادي للاعتبترات السابقة.
4- إذا كان هناك من فعل يمكن أن يشكر عليه المنعش العقاري بخصوص هذا المركب السكني الخزامى هو منحه لكل ما يمكن أن نطلق عليه مجموعة سكنية مكونة من 4 إلى 6 عمارات ، شقة لصالح الحارس أو الحراس المحتملين القيام بعملية الحراسة، حيث بلغ عددها بالحي كله 10 شقق،هذه المجموعات السكنية العشر التي يمكن أن تشكل كل واحدة منها موضوع اتحاد للملاك المشتركين لتشكل بعدئذ مجلسا للاتحاد العام يكون ممثلا فيه مندوب أو أكثر عن كل مجموعة من المجموعات العشر، وللتذكير فإن الشقق المذكورة يتم كرائها حاليا وإدراج مداخيلها ضمن مداخيل الجمعية التي تنحو في اتجاه تنازلي باستمرار من 185650.00 درهم سنة 2016 إلى 78800.00 درهم سنة 2018 مع العلم أن ثمن الكراء والإقبال عليه في تزايد مستمر كل عام تقريبا إلا أن اعضاء مكتب الجمعية يدبرونه بالطرق التي تحلو لهم، حيث لا حسيب ولا رقيب، بل حتى الجمع العام وهو الجهاز الوحيد الذي يملك حق المحاسبة، لهم طرقهم الخاصة في تدبيره وإقناع الحاضرين من الملاك، حيث المرور إلى الجلسة الثانية للجمع العام أمر محسوم فيه لعدم اكتمال النصاب القانوني في الجلسة الاولى.
5- إن تم تضمين عقد البيع بعضا من الشروط التي لها ارتباط باتحاد الملاك المشتركين من طرف المنعش العقاري قبل انعقاد الجمع العام التأسيسي فيها نوع من فرض الأمر الواقع على الملاك، لذلك فإن الإعتداد بالقاعدة القائلة( العقد شريعة المتعاقدين) قد لا تصح في هذه الحالة، حيث النظر إلى هذه الشروط في هذه الحالة بنوع من المرونة على أساس ان المشتري قادر على قبول أي شرط ما دام تفكيره كل تفكيره منصب فقط على بيت يأويه، دون الإعتبار لأي شرط قد ينتج آثاره القانونية مستقبلا.
بالعودة إلى أجواء الجمع العام الإستثنائي الذي ذكرت سابقا تاريخ ويوم انعقاده ولنفترض جدلا أن الأمر يتعلق باتحاد الملاك المشتركين أو بجمعية سكنية، رغم كل ما قلناه عن الطبيعة الإستثنائية للجمع العام، سنتجاوز هذه الإشكالية إلى طرح المشاكل القانونية المصاحبة للجمع العام، فأعضاء مكتب الجمعية قاموا بتوجيه الإستدعاءات إلى بعض الملاك دون الآخرين مع تحديد جدول الأعمال 3 نقط، من بينها النقطة المتعلقة بالتقرير المالي، مع العلم أن هذا الأخير يجب أن يحاط به الملاك علما كل 6 أشهر حسب المادة 26 من قانون رقم 106.12 المغير والمتمم للقانون رقم 18.00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية، والأهم من ذلك هو وضع مشروع الميزانية التقديرية السنوية وعرضه على الجمع العام للتصويت عليه، وهو ما لم يحصل منذ إنشاء الجمعية المذكورة، وأنا لا أفهم كيف يتم تحصيل مساهمات الملاك دون نظام الملكية المشتركة – الذي على أساسه يتم تحديد المبالغ المستحقة – ولا مشروع ميزانية سنوية.
والغريب في التقرير المالي المقدم في شكل ورقة مكتوبة غير ضابطة بشكل دقيق للعمليات الحسابية لا من حيث المداخيل ولا من حيث المصاريف، حيث لم يتم تقديم من الوثائق ما يؤكد الأرقام الواردة في التقرير، فالشركة المكلفة بالحراسة على سبيل المثال، والتي تعاقدت معها الجمعية دون الرجوع إلى الجمع العام يؤدى لها مقابل خدماتها المتمثلة في 10 حراس 360.000,00 درهم شهريا بمعنى 3000,00 درهم لكل حارس شهريا إلا أن هؤلاء الحراس يقرون لتقاضيهم مبلغ 2000,00 درهم فقط.
المثير في الأرقام الواردة في التقرير المالي تلك المتعلقة بمصاريف الهاتف و"الويفي" البالغة 78.169,00 درهم ولذر الرماد في العيون وإخفاءا للحقيقة يتم التضخيم من عنوان هذه المصاريف بإضافة (اليد العاملة حيث لا ندري موقعها ... وكذا لوازم المكتب...) هذا المكتب الذي يفتح أبوابه فقط في فصل الصيف فور قدوم الجالية المغربية المقيمة بالخارج، شهرين لا أقل ولا أكثر، حيث تتقاضى الموظف العاملة به أكثر من 6210,00 درهم شهريا وهو مبلغ لا يتقاضاه حتى الموظف المدمج في السلم العاشر في الوظيفة العمومية، وللتذكير فإن هذه الكاتبة بنت صاحب الشركة المكلفة بالحراسة والنظافة، أليس هذا قمة تبذير مال الجمعية التي يفترض فيها تقديم خدماتها بشكل تطوع.
تنص المادة 17 من قانون 18.00 على ما يلي ( ... ينتخب الجمع العام في كل اجتماع من بين أعضاءه رئيسا لتسيير أشغاله، ويعين كاتبا لتحرير محضر الإجتماع ويتداول في القضايا المدرجة في جدول أعماله بع المصادقة عليه...)الذي حدث في الجمع العام موضوع حديثنا أن جدول الأعمال لم يخضع للمصادقة من قبل الجمع العام وأن مسير أشغال الإجتماع هو رئيس الجمعية نفسه بجانبه الكاتبة الموظفة لديه، وهي إجراءات كلها مخالفة للقانون يمكن الإعتداد للطعن في عدم قانونية هذا الإجتماع، اللهم إذا تعلق الأمر بجمعية الحي السكني للخزامى حينئذ يمكن التعامل مع هذا الإطار بمنطق آخر وبقانون 1958 الخاص بالجمعيات، وللتذكير، فإن عدد الحاضرين من الملاك في هذا الجمع الإستثنائي لا يتجاوز الأربعين 40 مالكا فأين هذا الرقم من النصاب القانوني المطلوب.
- صحيح أن المادة 25 من قانون 106.12 بتغيير وتتميم القانون 18.00 أجازت لوكيل الإتحاد وليس لرئيس الجمعية – تحصيل المساهمات المستحقة دون ترخيص مسبق من طرف الجمع العام والمطالبة به قضائيا، لكن ذلك رهين بما ورد بالمادة 24 من نفس القانون، بتصويت الجمع العام كل سنة على ميزانية تقديرية لتحمل النفقات الجارية المتعلقة بصيانة الأجزاء والتجهيزات المشتركة. ومعرفة الأجزاء المشتركة والمفرزة لكل مالك يتطلب أيضا وضع نظام الملكية المشتركة الذي تفتقده الجمعية المذكورة، و إذا كان القانون قد خول لوكيل الإتحاد – أكررها مرة أخرى وليس لرئيس الجمعية – تحصيل المساهمات عن طريق اللجوء إلى القضاء، وقد مارس هذا الإختصاص بالفعل حيث قام برفع دعوى قضائية ضد بعض الملاك دون الآخرين، فهل يملك حق معاقبة الملاك اللذين لم يؤدوا مستحقاتهم بقطع التيار الكهربائي عن "الدروج" والمصاعد وهوما يقوم به مباشرة بعد مغادرة أبناء الجالية المغربية المقيمة بالخارج والقاطنة بهذا الحي لأرض الوطن، أليست المستحقات التي يطالب بها الملاك إلا لأداء فاتورة الكهرباء! فلماذا يتم حرمانهم من هذا الحق إذا؟ ومن سيعوضهم عن حقهم في هذه الخدمات التي حرموا منها إذا حكمت المحكمة لصالح الجمعية في أداء الملاك لمستحقاتهم.
- ختاما أقول أنه ليس هناك من الملاك كما أعتقد من يمتنع عن آداء ما بذمته من مستحقات تجاه أي إطار يمثل الملكية المشتركة، لأن التعايش ضمن هذا الفضاء بما يقتضيه من ضرورة الحفاظ على هذه الملكية المشتركة أصبح أمرا ملزما لا يمكن الإستغناء عنه، لكن الذي يجب أخذه بعين الإعتبار هو الآليات القانونية الواجب احترامها والأجهزة التداولية والتنفيذية لتسيير اتحاد الملاك المشتركين، ولا أظن أن الجمعية المذكور بأجهزتها الحالية وقانونها الأساسي وبمكتبها الحالي بقادرين على تدبير وتسيير مجمع سكني بالحجم المذكور سابقا وبكل آليات الشفافية المطلوبة.