Ce genre d'investissement a des faces «cachées». La location peut rapporter entre 5% et 17% de rentabilité, c'est selon la superficie, la situation géographique… Le propriétaire-loueur pourrait en gagner davantage s'il ne payait pas de commissions, de frais de syndic, de taxes… Enquête sur un business qui prend de l'ampleur. Tout le monde gagne de l'argent dans le business de l'investissement locatif, mais tout dépend de quel côté on se trouve. Le propriétaire d'un bien-appartement de petite et moyenne superficie qui décide de le louer directement, via le bouche-à-oreille, les «samsaras» et autres, a de fortes chances de réaliser le plus de profits. Il gagne doublement parce qu'il se fixe un prix «plancher» en dessous duquel il ne descendra pas. Il paie des miettes à celui qui lui trouve un client (sinon rien) et en plus, il échappe à toute imposition. Son activité est purement au noir. Pour lui, c'est tout «bénef». Ce type de personne privilégie la location (meublée) journalière ou hebdomadaire. Elle lui permet de gagner beaucoup plus d'argent que s'il louait son bien mensuellement ou annuellement. Mais ce type de profil, il n'en existe pas énormément sur le marché, casablancais du moins. A en croire un agent immobilier de la capitale économique, «ce business est risqué dans ce sens où le propriétaire peut perdre des biens, peut être dénoncé au Fisc, peut tomber sur des personnes qui s'adonnent à des activités punissables au regard de la loi…». Rappelez-vous les 45 personnes accusées de débauche et arrêtées dernièrement dans un immeuble situé sur le Boulevard d'Anfa à Casablanca. Le propriétaire-loueur qui va s'attribuer les services d'une agence immobilière, lui, n'aura pas à gérer tous ces tracas. En contrepartie de cette tranquillité, il devra renoncer à une part du gâteau. Sur une location de courte durée, l'agence demandera une commission variant de 5% à 20%. Elle peut cependant varier à la hausse comme à la baisse en fonction du logement, de sa situation géographique… Pour les locations de plus longue durée, l'agence peut exiger du propriétaire une commission équivalente à un mois de location. Parfois, l'agence peut même exiger le paiement d'une commission et du propriétaire, et du locataire. Elle gagne sur les deux fronts. Mais le propriétaire n'est pas pour autant lésé. Selon le directeur d'une agence immobilière casablancaise, il peut dégager annuellement l'équivalent de 10 mois de loyers après paiement d'impôts. Les frais en plus/B A Marrakech, le business de la gestion locative est plus florissant (encore) qu'ailleurs. Plusieurs cabinets immobiliers, marocains ou étrangers, s'y sont spécialisés. C'est que le filon rapporte pour ceux qui savent y faire. Le propriétaire-loueur en a aussi pour sa bourse. Mais parfois, la rentabilité de ses investissements pourrait être supérieure comparativement à celle que lui procure des agences données. Un couple de quinquagénaires témoigne. Il a acheté un appartement de 2 pièces. Il a été séduit par l'offre d'un professionnel qui assure une rentabilité annuelle d'environ 8% du prix d'acquisition. C'est une aubaine pour le couple qui compte, avec l'argent de la location, rembourser son crédit. Mais quelle est la contrepartie ? Ce couple, comme d'autres clients d'ailleurs, a signé un contrat d'une durée de 10 ans avec la société gestionnaire du promoteur immobilier. Avant cette échéance, le couple ne pourra pas récupérer son bien. Selon le mari, il n'est en effet stipulé dans aucune des clauses dudit contrat une pareille éventualité. En d'autres termes, cela signifie que le client est condamné à ne «s'approprier» son bien qu'après les 10 années passées. Autre «inconvénient» possible : le taux de rentabilité qu'on leur a fait miroiter n'est a priori pas évolutif dans le temps. Si l'on en croit le couple propriétaire-loueur, même si les prix de l'immobilier continuent leur tendance haussière, le client ne continuera à toucher que ses 8% l'an. Une information contredite par Dounia Blanc Zaghrari, responsable du cabinet français Dari Conseil, pour qui le taux est évolutif annuellement de 2% dans le cas où les gestionnaires garantissent des taux de rentabilité de 7 ou 8%. Les taux en question peuvent cependant être modifiés selon l'option choisie par les propriétaires, selon laquelle ils fixent le nombre de jours qu'ils souhaitent passer dans leur propre logement. Par exemple, les 8% de rentabilité donnent à notre couple le droit d'exploiter leur «chez soi» quelques jours par an. Ils disposent de 30 «unités» par an qu'ils peuvent dispatcher à leur convenance. Ces 30 unités ne représentent pas 30 jours. Le système en place est en fait étroitement lié aux saisons. Par exemple, si le couple en question désire aller chez lui à Marrakech un samedi, il perd 3 unités en basse saison, 6 unités en moyenne saison et 9 unités en haute saison. S'il avait désiré disposer de plus de jours pour profiter de son appartement, il aurait pu le faire. La société gestionnaire lui donne la possibilité de prendre 60 unités, mais, en contrepartie, le taux de rentabilité annuel qu'elle va lui servir va baisser à 6%. S'il avait voulu 90 unités, ce taux serait encore plus bas, aux alentours de 4%. Que se passe-t-il si les unités négociées sont complètement consommées et que le client désire profiter davantage de son bien ? Le couple se rassure. «La société a prévu ce genre de cas. Elle nous propose 50% de réduction sur le loyer qu'elle propose». Rien que cela ! Peut-on concevoir de louer un bien alors qu'il nous appartient ?! En plus de ces « faux » frais, le propriétaire-loueur doit prendre en charge le payement des frais de syndic (qui peuvent aller jusqu'à 20.000 DH annuellement), la taxe d'édilité, la taxe urbaine après une certaine période…. Finalement, l'investissement locatif est-il une bonne affaire? Pour ceux qui se contentent de peu, oui ça l'est. Pour d'autres plus gourmands, il est inconcevable qu'un propriétaire-loueur accepte autant de « sacrifices » en contrepartie d'une rente qui n'évolue pas avec le temps. «Je n'ignore pas tous ces faits, mais je me satisfais des 24.000 DH de revenus nets servis trimestriellement. En plus, je n'ai aucun tracas à gérer», confie un propriétaire. Il aurait pu gagner davantage, surtout lorsqu'on s'aperçoit que sa société gestionnaire facture à ses clients locataires près de 1000 DH la journée, et ce n'est qu'un prix promotionnel. Les calculs sont rapidement faits. Des commissions de 2,5% Cet exemple n'en est qu'un parmi tant d'autres. A Marrakech, chaque cabinet a ses spécificités. Par exemple, chez Gestimar, les taux de rentabilité peuvent varier de 5% à 17%. «Cette fourchette dépend des caractéristiques de chaque produit. Les plus petits offriront un taux de rentabilité plus faible. Pour les logements F2, le taux peut avoisiner les 10%», explique Stephane Ghidalia, directeur de Gestimar. Ces taux sont d'autant plus élevés que le propriétaire perd l'usage complet de son bien durant la période de son contrat, une durée qui peut aller de 8 mois minimum à 5 ans maximum renouvelable. Par contre, s'il en garde partiellement l'usage, le taux sera forcément plus faible. Gestimar a fixé ses commissions à 2,5% du montant du revenu perçu par le client. Le cabinet les obtient en louant les biens non pas quotidiennement ou hebdomadairement, mais annuellement. «Dans les programmes touristiques, la répartition des biens est étudiée pour répondre à la demande», ajoute Dounia Blanc Zaghrari, responsable du cabinet français Dari Conseil. La gestion locative comporte aussi des risques. Les sociétés gestionnaires doivent garantir le «remplissage» du bien. «Dans le cadre des programmes touristiques, les gestionnaires doivent travailler en étroite collaboration avec les tours opérateurs pour optimiser l'occupation du bien tout au long de l'année», reconnaît Dounia Blanc. Ce n'est pas une mince affaire. Certains gestionnaires se parent à cette éventualité. La société Gestimar par exemple souscrit à une assurance. L'acte n'est pas obligatoire. Il permet au moins au cabinet de se protéger. L'assureur couvre, lui, les versements aux clients en cas de faillite. En l'absence de cadre juridique spécifiant clairement les termes de la gestion locative, chacun finit par adopter les dispositions qui lui conviennent le mieux. La filiale d'Alliances ne garantit pas de loyers fixes La filiale du groupe Alliances, spécialisée dans la gestion locative, a adopté une stratégie en la matière qui lui est propre. Selon son directeur, Bernard Wauquier, le groupe ne garantit pas de loyer fixe au propriétaire-loueur. «Nous garantissons par contre la mise en œuvre d'outils de commercialisation et de gestion du patrimoine. Nous sommes un développeur-promoteur et nous tenons à établir des partenariats gagnants-gagnants avec nos clients». Dans l'approche du groupe, 65% du chiffre d'affaires dégagé de la gestion locative est au bénéfice du propriétaire. Le gestionnaire se contente des 35% restants qui lui servent à couvrir les frais de gestion et de commercialisation.
