Entretien avec Noureddine Tahiri, patron de Ajarinvest, la filiale commune de CIH Bank et de la CDG spécialisée dans la gestion des placements dans l'immobilier. Il revient sur les nombreux avantages des OPCI (Organismes de placement collectif en immobilier), dont le lancement est prévu prochainement, une fois que les textes d'applications seront publiés. Il revient également sur les grandes ambitions d'Ajarinvest dans cette nouvelle industrie.
Finances News Hebdo : Pouvez-vous nous rappeler les particularités des OPCI et le potentiel de leur développement ?
Noureddine Tahiri : La loi portant sur les Organismes de placement collectif immobilier (OPCI) a été adoptée en août 2016. Cette loi est destinée à créer et à règlementer les fonds immobiliers dont la vocation est la détention directe et indirecte de l'immobilier locatif, que ce soit en bureaux, commerces, logistique ou autres. Le capital des OPCI est ouvert au grand public comme aux investisseurs institutionnels. Il donne donc la possibilité à tous types d'investisseurs, et plus particulièrement aux personnes physiques, de détenir indirectement, des immeubles loués notamment, à des professionnels. Ainsi, les détenteurs de parts d'OPCI bénéficieront, à travers les dividendes versés, de rendement régulier et sécurisé par les loyers, sans se soucier de la gestion des immeubles loués, que ce soit en termes de recouvrement des loyers, d'entretien, de gestion de copropriété ou de gestion administrative, fiscale et technique et ce, en mutualisant les risques à travers le nombre important de locataires. Ce produit qui peut être assimilé à de l'immobilier, existe déjà à l'international et plus particulièrement en France où il connaît un grand succès auprès à la fois des investisseurs institutionnels comme du grand public. Ce succès résulte de la nature même des OPCI et dans une plus grande mesure, des incitations fiscales dont il fait l'objet.
F.N.H : Quelles sont justement au Maroc les incitations fiscales prévues pour les OPCI ?
N.T : La Loi de Finances 2017 a prévu plusieurs dispositions fiscales destinées aux OPCI. Elles s'inspirent toutes de l'esprit de ce type de véhicule, à savoir la détention, par des personnes morales ou physiques de l'immobilier locatif, mais de façon indirecte. Ainsi, parmi les différentes dispositions prévues, la plus marquante reste l'exonération d'IS sur le résultat issu des loyers d'immeubles à vocation professionnelle. Par ailleurs, et dans l'objectif de permettre l'émergence rapide de l'industrie des OPCI au Maroc, la Loi de Finances 2017 a prévu l'exonération de l'impôt sur la plus-value en cas d'apport en nature à un OPCI et ce, pour les apports effectués avant 2020. Une telle disposition contribuera certainement à ce que l'industrie des OPCI atteigne une taille critique dans les trois ans qui suivent. Elle facilitera également l'externalisation de l'immobilier d'exploitation par les grands groupes et la professionnalisation de sa gestion.
F.N.H : Que peuvent apporter les OPCI au système d'épargne nationale ?
N.T : Outre la fiscalité avantageuse, la liquidité de ce produit qui se traduit par la possibilité de cession des parts d'OPCI à tout moment, est l'une des caractéristiques qui ont contribué à la réussite de ce produit à l'international. Vu les avantages que procurent les OPCI, ce véhicule est actuellement très attendu par le marché. En effet, en plus de l'avantage de rendre liquides les investissements orientés vers de l'immobilier, les OPCI présentent au moins deux autres intérêts : avec un faible apport, les personnes physiques peuvent mettre une partie de leur épargne dans l'immobilier locatif ce que l'acquisition directe ne permet pas. Le capital ainsi épargné rapportera un rendement régulier issu des loyers. De plus, sa valorisation suit l'évolution du marché de l'immobilier. L'investissement dans les OPCI permettra également la préservation de l'épargne privée et institutionnelle. En effet, les loyers, qui constituent la majeure partie des dividendes versés, augmentent régulièrement de façon contractuelle. Quant aux investisseurs institutionnels notamment les organismes d'assurances et de prévoyance, l'investissement dans les OPCI va contribuer à limiter leur prise de risque par la réduction de leur surexposition au marché des actions cotées et par l'investissement dans un instrument qui est généralement anti-cyclique par rapport au marché financier.
F.N.H : Quel est actuellement l'état d'avancement de la mise en place des OPCI ?
Réponse : Comme je l'ai indiqué précédemment, la loi sur les OPCI a été votée. De même, les dispositions fiscales relatives aux OPCI sont prévues par la Loi de Finances 2017. Une commission chargée de la mise en place du plan comptable des OPCI a été constituée. Toutefois, les textes règlementaires ne sont pas encore publiés, notamment ceux que l'AMMC doit mettre en place et qui restent nécessaires pour que les OPCI voient le jour. Parmi ceux-ci figurent les textes relatifs aux agréments des sociétés de gestion des OPCI et ceux régissant les agréments des OPCI eux-même. Il est à signaler que la publication de ces textes règlementaires devrait a priori se faire le plus rapidement possible car certaines dispositions fiscales sont limitées dans le temps et prennent fin en 2020. Tout retard quant à la publication desdits textes règlementaires réduirait de fait la portée dans le temps de telles dispositions fiscales et, par conséquent, l'émergence de l'industrie des OPCI telle que voulue par le législateur.
F.N.H : Existe-t-il une articulation entre les OPCI et les banques participatives ?
N.T : Le fait que les dispositifs législatifs relatifs aux OPCI et à la finance participative aient été menés de façon simultanée est une aubaine. En effet ces deux activités sont en partie complémentaires. Les OPCI investissent presque exclusivement dans de l'immobilier locatif qui se trouve, dans l'état actuel, l'une des cibles naturelles des banques participatives. La jonction entre ces deux activités se trouvent, de ce fait, naturellement établie. D'ailleurs, partant de ce constat, le législateur a prévu pour les OPCI la possibilité pour ces derniers d'émettre des Sukuk en plus des actions et d'autres titres. Le législateur a ainsi permis le lien opérationnel entre les OPCI et les banques participatives. Par ailleurs, le produit IJARA avec option d'achat qui est l'un des produits qui pourrait être commercialisé par les banques participatives, peut très bien être, sous certaines conditions, un moyen de financement des acquisitions d'immeubles locatifs par les OPCI.
F.N.H : Quel sera le rôle de la société AjarInvest dans cette nouvelle industrie ?
N.T : AjarInvest est une société créée par ses promoteurs que sont la CDG et CIH Bank. C'est la société du groupe CDG qui sera chargée de la structuration et de la gestion d'OPCI. Nous comptons la positionner en tant que leader dans le domaine en s'appuyant sur au moins deux piliers. Le premier est son actionnariat constitué de la CDG, acteur majeur dans la promotion de l'épargne long terme, et du CIH Bank, acteur historique de l'immobilier dont les équipes disposent par conséquent d'une longue expérience dans ce domaine. Le deuxième pilier est son équipe pluridisciplinaire qui dispose d'une expérience avérée dans l'immobilier locatif et qui a fait d'elle un des acteurs qui ont accompagné le législateur dans l'élaboration de la loi sur les OPCI. Les atouts dont dispose AjarInvest seront mis en œuvre pour le lancement d'OPCI qui répondrait aux attentes de ses futurs clients.
