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Nouvelles zones urbaines : les équipements publics, casse-tête pour les promoteurs
Publié dans Finances news le 21 - 03 - 2019

La poussée démographique aidant, de nouvelles zones urbanistiques ont vu le jour dans différentes régions du Royaume. Excepté quelques cas, les unités d'habitation y sont généralement livrées dans des délais raisonnables.
Mais passé l'euphorie de la réception des clés, les nouveaux résidents déchantent assez vite. Ils se trouvent en effet le plus souvent confrontés à l'absence, l'insuffisance ou l'inadéquation des équipements publics. Une une dure réalité vivement décriés par les résidents, obligés de parcourir des kilomètres pour avoir accès aux écoles, université, centres de santé, complexes administratifs, tribunal, etc.
Ces cas concernent surtout les grands projets de logements sociaux, mais également d'autres typologies d'habitat. Le promoteur est le plus souvent pointé du doigt pour non-respect du cahier des charges. Il est accusé de privilégier les constructions à usage d'habitation où il dégage plus de marge et où le mode de règlement est instantané après la livraison. Ce qui n'est pas le cas des bâtiments relevant de l'Etat, où la procédure est plus compliquée.
«Lors de la signature d'une convention de logements, le cahier des charges englobe la réalisation d'équipements publics. Malheureusement, les administrations concernées ne sont pas impliquées au moment de l'obtention de la dérogation afin de budgétiser et de planifier leur besoin et les infrastructures à réaliser», souligne Abderrazak Walillah vice-président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI).
Les opérateurs qui réalisent ces projets sont le plus souvent contraints d'en revoir différents aspects, afin de les rendre conformes aux besoins des administrations.
«Les promoteurs souffrent du circuit administratif et de la bureaucratie pour obtenir les autorisations nécessaires. Leurs demandes accusent des retards importants, ce qui génère un démarrage tardif des travaux, de la réalisation et de la livraison», explique Waliallah.
La Fédération a soulevé ce problème et a invité les départements concernés à trouver une solution de toute urgence. Outre les difficultés liées aux autorisations, les opérateurs relèvent aussi que le nombre d'équipements et leur typologie ne sont pas forcément en adéquation avec les besoins réels de la population.
Les exemples ne manquent pas pour illustrer ce constat. A Sidi Maârouf à Casablanca, une zone qui a connu une forte expansion immobilière et dont le nombre d'habitant a été multiplié en l'espace de 10 ans par trois, passant de 20.000 habitants à près de 60.000, l'offre en établissements scolaires s'est avérée insuffisante pour répondre à la demande. On compte à peine quatre écoles primaires, deux collèges et un lycée pour une agglomération qui a la capacité d'une petite ville. Le quartier est doté d'un dispensaire qui n'assure que les opérations de prévention, de suivi ou les soins de base.
Force est de constater que cette problématique figure parmi les facteurs qui ont contribué à l'échec des villes nouvelles. L'absence ou l'insuffisance des équipements de base a entraîné des désistements en masse et aussi à un recul important de la demande. En dépit des efforts du gouvernement pour remédier à ces lacunes, l'image de ces nouvelles cités a été fortement ternie.
Par ailleurs, il faut souligner qu'une fois les travaux achevés et les appartements livrés, les services publics sont aux abonnés absents. La procédure pour les équiper et affecter les ressources humaines prend aussi beaucoup de temps. Les ministères planifient leur programme sur une période assez longue, d'une durée moyenne de 5 ans. L'exploitation ne commence qu'après plusieurs étapes.
«Un établissement non exploité pendant quelques années sera exposé à l'usure. Pour qu'il devienne opérationnel, il aura besoin de quelques opérations de réfection, ce qui représente un surcoût pour les administrations concernées. Une exploitation temporaire peut être utile à toutes les parties», souligne-t-on auprès de la FNPI.
La logique de fonctionnement du secteur public n'est pas la même que celle du privé. C'est pour cette raison que la FNPI a proposé dans son mémorandum soumis au ministère de l'Urbanisme, de l'Habitat et de la Politique de la ville de prévoir des clauses de substitution ou de partenariat privé/public avec les départements de tutelle concernés notamment celui de la Santé, de l'Enseignement ou de l'Intérieur pour l'exploitation de ces équipements au cas où ces derniers ne sont pas utilisés dans les 12 mois à partir de leur réception. ◆


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