Le centre-ville concentre presque la moitié des immeubles de bureaux. L'immobilier de bureaux représente un excellent moyen de placement locatif. Le point avec Mohamed Charif Houachmi, associé à Business Realties et président de l'Observatoire de l'immobilier d'entreprise (OIE). Finances News Hebdo : Quelle lecture faites-vous des derniers chiffres de l'OIE ? Mohamed Charif Houachmi : Nous sommes en pleine analyse des chiffres de l'année 2012. La publication se fera d'ici fin mars. Maintenant, nous avons une base de données qui couvre les transactions des trois dernières années, ce qui sera un outil indéniable pour les différents acteurs de l'immobilier d'entreprise pour mieux appréhender le marché. Bien entendu, notre objectif est de faire adhérer un plus grand nombre de membres afin d'affiner et d'élargir notre base de données, mais ceci se fera sur le moyen et le long termes afin de doter le marché d'un outil analytique équivalent à ce qui se fait dans des pays plus avancés que le Maroc en matière d'immobilier d'entreprise. F. N. H. : Presque la moitié des immeubles de bureaux de Casablanca est localisée au centre-ville. Est-ce un problème de foncier ? M. C. H. : En fait, les immeubles de bureaux sur Casablanca sont implantés sur trois zones distinctes : Le quartier du Port (Ancien centre-ville) Le centre-ville L'entrée de la ville Dans un avenir proche, un autre quartier va s'ajouter, celui de l'Aéroport d'Anfa. Effectivement, le centre-ville concentre presque la moitié des immeubles de bureaux, mais ceci est dû surtout à sa vocation de centre administratif et bancaire. Il faut savoir que les utilisateurs ont tendance à se regrouper dans des zones pour avoir une synergie. Certes, le foncier joue un rôle déterminant pour la création de nouvelles zones d'activités, c'est pour cela qu'on a remarqué dans les années 90 – 2000 une translation du quartier d'affaires du centre-ville vers le quartier de l'entrée de ville (plus connu par Sidi Mâarouf), vu que les terrains étaient plus accessibles pour les promoteurs. F. N. H. : Les bureaux livrés aménagés arrivent-ils à séduire les clients ? M. C. H. : Effectivement, de plus en plus d'utilisateurs souhaitent dépenser un minimum dans les aménagements intérieurs, tout en limitant le budget locatif. Cela crée un véritable challenge pour les promoteurs pour sortir un produit adéquat à la demande, tout en étant compétitif au niveau des tarifs. F. N. H. : Qu'est-ce qui pourrait limiter ou desservir le développement et la commercialisation des plateaux de bureaux dans les grands projets à Casablanca ? M. C. H. : Je pense que c'est toujours la problématique de l'adéquation entre l'offre et la demande. Le marché à Casablanca est demandeur de plateaux de bureaux avec une superficie moyenne de 200 à 250m2, alors que les grands projets présentent des superficies bien supérieures à cette moyenne. F. N. H. : Les nouveaux projets tels que Casablanca Marina et Anfa place offrent-ils une solution à l'inadéquation de l'offre et de la demande dont souffre ce segment ? M. C. H. : Les projets que vous citez sont d'un haut niveau technique et offrent des superficies assez importantes ciblant une certaine catégorie de la demande (multinationales et grands groupes). Pour répondre aux autres catégories de la demande de Casablanca (PME), il faudrait avoir d'autres projets qui offrent des superficies plus réduites. Il faut savoir que la grande majorité des entreprises à Casablanca sont des PME employant entre 10 et 20 personnes. Si on compte 12m2 par personne, cela nous donne des superficies entre 120 et 240m2. Ce qui malheureusement est peu offert sur le marché. C'est pour cela que beaucoup de PME se rabattent sur des locaux reconvertis (surtout des appartements résidentiel) pour s'installer. Sur Casablanca, la moitié du stock de bureaux est du résidentiel reconverti. J'imagine qu'en offrant des alternatives d'espaces de bureaux aux PME, ils peuvent libérer des appartements et, ainsi, peut-être offrir une solution au problème de l'offre résidentielle, en faisant d'une pierre deux coups. F. N. H. : Ces projets offrent-ils des possibilités pour développer le segment du locatif ? M. C. : Tout l'immobilier de bureaux représente un excellent moyen de placement locatif. Mais reste le problème du bail commercial dont la loi date de 1955, n'est malheureusement pas adaptée aux nouvelles tendances et ne favorise pas l'investissement. Bien entendu, le cadre fiscal, lui aussi, doit être adapté pour répondre aux attentes des investisseurs.
