Crédits immobiliers : La hausse des taux n’est pas pour demain

* Le spectre de la hausse est omniprésent. Le gap entre les taux des bons du Trésor sur le marché primaire et le marché secondaire ne cesse de s’amplifier.
* Enjeu politique oblige, le Trésor n’a pas touché depuis des lustres aux maturités longues, qui servent de base au calcul des taux des prêts au logement à long terme.
* Bank Al-Maghrib est en train de revoir le mécanisme d’indexation des taux des crédits immobiliers. En attendant, le Trésor boude les maturités longues. Le statu quo sera donc maintenu.
Seul un mois nous sépare du recalcul des taux d’intérêts applicables aux crédits immobiliers. La Banque centrale rendra sa copie à l’entame du deuxième semestre et fixera les taux qui devront être appliqués par les établissements de crédit tout au long des six derniers mois de l’année. Opérateurs et particuliers sont donc inquiets à l’approche de l’heure de vérité. Yaura-t-il hausse des taux ? Ou bien alors, la situation restera-t-elle inchangée ? Tout dépend en effet de la tendance qu’a connue le marché des bons de Trésor en ce premier semestre. Car, le calcul des taux des crédits immobiliers a comme seule et unique base le taux moyen pondéré (TMP) des bons d’Etat. Le TMP des bons à 5 ans sert de calcul aux taux des prêts à moyen terme (d’une durée inférieure ou égale à 7 ans), tandis que le TMP des bons à 10 et 15 ans sert de calcul aux taux des crédits à long terme qui sont, pour rappel, les plus courants sur le marché. Ils constituent, en fait, plus de 95% de l’encours global des prêts au logement, distribués par les banques et sociétés de financement spécialisées. C’est là donc où ça craint le plus. Parce que la majorité des Marocains ayant contracté un prêt au logement se trouve dans cette catégorie. Et une hausse des taux leur sera brutale, sinon douloureuse. Les autorités publiques en sont conscientes. Ministère des Finances et Trésor font tout pour éviter un tel scénario. L’enjeu politique est énorme. Dans pareille conjoncture, marquée par une érosion générale du pouvoir d’achat du Marocain, une hausse des taux des crédits immobiliers pourrait mener des milliers de gens à la banqueroute… Imaginez la suite. Nuance toutefois. Les plus exposés à ce risque sont ceux qui ont opté pour des crédits à taux révisables. Les débiteurs à taux fixe sont immunisés. Et quand on sait que 40% des crédits immobiliers sont libellés à taux variables, la situation devient, certes moins explosive mais non moins dangereuse. Du coup, il est hors de question que les taux montent. Salaheddine Mezouar, ministre de l’Economie et des Finances ne cesse de le répéter à qui veut l’entendre. Et c’est Zouheir Chorfi, Directeur général du Trésor, qui se charge d’amadouer le mammouth. Son action sur le marché de la dette souveraine est à cet effet édifiante. Le Trésor n’a pas en effet, et depuis des lustres, touché à la dette longue. Toutes les offres du marché sur ce segment sont tout simplement rejetées. «En ce premier semestre, toutes les levées du Trésor sur le marché obligataire ont été concentrées sur le court et moyen termes, car le spectre de la hausse sur le long de la courbe des taux est toujours présent», explique ce gestionnaire d’actifs. Le gap entre les taux primaires (marché de la dette neuve) et les taux secondaires (marché de l’occasion) ne cesse, en effet, de s’amplifier. Les bons à 10 ans sont libellés par exemple sur le marché du neuf à 3,40%. Sur le marché secondaire, ces mêmes bons traitent à 4,13%, soit un gap de 73 points de base. Sur la maturité 15 ans, le gap est de la même ampleur (voir tableau). Toute levée sur ces deux lignes risque donc d’engendrer une hausse des taux des crédits immobiliers d’au moins 73 points de base! L’absence du Trésor est donc justifiée. Mais jusqu’à quand continuera-t-il à jouer à ce jeu ? Ses besoins en financement sont (très) pressants. Le Budget de compensation explose à 37 milliards de dirhams, contre 20 milliards prévus dans le Budget de l’Etat. Le dialogue social a engendré un surcoût de 16 milliards de dirhams que l’Etat est appelé à aligner illico presto… Face à ces dépenses improbables, le Trésor n’a d’autre choix que de s’endetter. «Les recettes fiscales ont certes connu une belle ascension en ce début d’année, mais ce n’est guère suffisant pour combler les déboires de l’Etat. L’endettement est dès lors inévitable, d’autant que l’endettement à court et moyen termes n’est guère opportun. Ça risque de coûter très cher au Trésor, qui n’aura d’autres choix que de lever sur le long terme pour équilibrer la machine», martèle notre gestionnaire d’actifs. Tôt ou tard donc, le Trésor finira par entériner la hausse… Mais le salut viendra de Bank Al-Maghrib. Abdellatif Jouahri, gouverneur de la Banque centrale, avait en effet déclaré au cours de sa dernière rencontre avec la presse, qu’une réflexion va être lancée pour revoir le mécanisme d’indexation des taux des crédits immobiliers. «Il n’est pas question que les taux des crédits soient dépendants des tendances du marché obligataire», avait-il lancé. La réflexion débouchera, selon lui, sur un taux directeur qui sera fixé périodiquement, selon la conjoncture, par la Banque centrale à l’image du Libor londonien ou de l’Euribor européen. Rassurez-vous donc, la hausse des taux des crédits immobiliers n’est pas pour demain ! «Le Trésor ne lèvera jamais sur le long terme tant que Bank Al-Maghrib n’a pas encore rendu sa copie. L’enjeu est énorme», rassure notre gestionnaire.