Après une année 2024 marquée par l'attentisme, le marché immobilier marocain retrouve des couleurs. Bank Al-Maghrib et l'Agence nationale de la conservation foncière (ANCFCC) viennent de publier leur note de conjoncture pour l'exercice 2025. Si la hausse des prix reste modérée, l'envolée des transactions, particulièrement dans les grandes métropoles, dessine les contours d'une reprise solide et structurée. Le marché immobilier sort-il de sa torpeur ? L'indice des prix des actifs immobiliers (IPAI), baromètre conjoint de Bank Al-Maghrib et de l'ANCFCC qui fait référence sur le marché, a enregistré une progression de 0,6% en 2025 par rapport à l'année précédente. Elaboré à partir des transactions réelles effectuées et enregistrées auprès des agences immobilières et des notaires, cet indicateur statistique couvre trois principales catégories de biens : le résidentiel (appartements, maisons individuelles et villas), le commercial (bureaux, magasins et locaux commerciaux) et les terrains urbains destinés à la construction. Cette hausse mesurée, qui intervient après plusieurs trimestres de stagnation, traduit la prudence d'un marché qui se remet en mouvement sans céder à la spéculation. Elle est portée par l'ensemble des segments, avec une hiérarchie claire. Les biens résidentiels, qui représentent le cœur du marché, affichent la plus forte progression avec +0,8%, confirmant la vigueur de la demande des ménages. Les terrains suivent avec +0,4%, tandis que les biens à usage professionnel ferment la marche avec +0,3%. Une augmentation homogène qui suggère une reprise équilibrée, sans déséquilibre majeur entre les différentes catégories d'actifs. Les transactions décollent, signe d'un marché qui se réveille Le signal le plus encourageant vient incontestablement du volume des transactions. Elles ont bondi de 3,1% en 2025, une progression qui contraste avec la morosité des années précédentes et qui témoigne d'un appétit retrouvé des investisseurs et des acquéreurs. Le décryptage par segment révèle des dynamiques contrastées. Les terrains décollent littéralement avec +7,5% de transactions supplémentaires, signe que les opérateurs anticipent une valorisation future et constituent des réserves foncières. Les biens à usage professionnel enregistrent une progression quasi identique de 7,4%, confirmant le dynamisme du tissu économique et la confiance des entreprises dans leurs perspectives de développement. Le résidentiel, segment le plus lourd et le moins volatil, suit avec une hausse plus mesurée mais solide de 1,3%. Ce chiffre modeste cache néanmoins une réalité plus nuancée, puisque la demande reste soutenue, mais l'offre peine à suivre dans certaines zones tendues, ce qui limite mécaniquement le nombre de transactions. Les grandes métropoles, moteurs de la reprise La géographie de la reprise confirme la polarisation du marché autour des principales agglomérations du pays. C'est Rabat qui signe la meilleure performance en matière de prix, avec une augmentation de 3,5% sur l'année. La capitale bénéficie pleinement des grands projets d'aménagement urbain et de son attractivité administrative, qui attirent une population aux revenus élevés et aux exigences qualitatives fortes. Marrakech suit avec +1%, portée par son statut de destination prisée des investisseurs nationaux et internationaux. Casablanca, malgré son poids économique écrasant, enregistre une hausse plus contenue de 0,9%, signe que le marché de la métropole, déjà très haut, laisse moins de place à la spéculation. Tanger complète le tableau avec +0,6%, confirmant l'attractivité de la région du Nord portée par le développement industriel et logistique. Marrakech et Rabat, championnes des transactions Mais le phénomène le plus spectaculaire concerne les transactions. Marrakech explose littéralement avec une progression de 24,1% des ventes en 2025. La ville ocre confirme son statut de place immobilière incontournable, portée à la fois par la demande résidentielle de luxe, l'investissement touristique et l'engouement pour les résidences secondaires. Une performance qui témoigne de la confiance retrouvée des investisseurs dans le potentiel de la région. Rabat n'est pas en reste avec +15% de transactions, signe que la densification urbaine et les projets structurants continuent de nourrir la demande. Casablanca, avec +7,8%, confirme son rôle de locomotive économique, tandis que Tanger, avec +3,3%, bénéficie des retombées du développement industriel et de la montée en puissance de Tanger Med. Un quatrième trimestre qui confirme la tendance Sur le seul dernier trimestre 2025, la tendance reste positive mais marque le pas. L'indice des prix progresse de 0,2% en glissement annuel, avec des hausses de 0,2% pour le résidentiel et les biens professionnels, tandis que les prix des terrains stagnent. Une accalmie passagère qui pourrait traduire une pause dans le cycle de hausse, le temps que le marché absorbe les transactions de l'année. Les transactions, elles, poursuivent leur progression avec +3,6% au quatrième trimestre, soutenues par des augmentations spectaculaires sur les terrains (+12%) et les biens professionnels (+7,5%). Le résidentiel, plus timide, affiche une hausse de 0,6% sur la période, confirmant que la reprise est davantage portée par l'investissement que par la demande des ménages, même si celle-ci reste solide. Quelles perspectives pour 2026 ? Les chiffres publiés par Bank Al-Maghrib et l'ANCFCC dessinent le portrait d'un marché qui a définitivement tourné la page de la crise. La reprise est là, solide dans les volumes, prudente dans les prix. Un équilibre sain qui devrait permettre au marché de continuer sa progression sans risque de surchauffe. Reste à savoir si cette dynamique se maintiendra en 2026. Plusieurs facteurs plaident en ce sens, notamment la baisse annoncée des taux directeurs, qui devrait faciliter l'accès au crédit, la poursuite des grands chantiers d'infrastructure dans les métropoles, et l'engouement persistant des investisseurs étrangers pour les villes comme Marrakech ou Tanger. De quoi augurer une année 2026 au moins aussi dynamique que 2025.
