Les chantiers continuent d'occuper l'horizon des villes, mais le marché, lui, se rétracte. Entre recul boursier, chute des transactions et déséquilibre croissant entre demande et offre accessible, l'immobilier marocain donne le sentiment d'avancer par inertie. Le secteur ne manque pas de candidats à la propriété. Il manque d'un cadre économique et réglementaire permettant de produire, financer et écouler des logements au prix que la majorité peut réellement supporter. L'immobilier est un secteur qui se juge moins à ce qui se voit qu'à ce qui circule. Les grues rassurent, les palissades donnent une impression de mouvement, mais ce sont les actes de vente, les signatures bancaires et les transactions enregistrées qui disent la santé réelle. Or, les signaux avancés par les professionnels sont difficiles à relativiser. L'indice boursier immobilier aurait perdu 6% à 7% depuis le début de l'année, tandis que les ventes et les transactions reculeraient de 25% à 30%. Autrement dit, le secteur ne s'essouffle pas à la marge. Il perd une partie de sa respiration. Cette baisse n'est pas qu'un thermomètre. Elle devient une mécanique. Moins de transactions signifie moins de cash qui remonte, des délais d'écoulement qui s'allongent, des stocks qui mobilisent du capital, et des charges financières qui, elles, continuent de courir. Dans ce type de cycle, le risque n'est pas seulement commercial. Il est comptable, puis bancaire. C'est dans ce contexte qu'un professionnel conteste l'idée d'un secteur uniformément confortable, rappelant que certains grands acteurs seraient en difficulté avec des tensions de trésorerie qui s'installent. La profondeur du problème est là. Le marché ne se grippe pas seulement parce que la demande faiblit. Il se grippe parce que l'équation économique du logement, surtout sur l'entrée de gamme, s'est durcie, au point de rendre la production et la commercialisation simultanément plus difficiles. C'est ce double blocage qui rend la crise plus complexe qu'une simple pause conjoncturelle. Cette tension intervient dans un contexte de mutation plus large du secteur. Pour Anice Benjelloune, vice-président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers du Maroc (FNPI), «le secteur immobilier marocain traverse une phase de transformation profonde et accélérée». Réformes législatives, nouveaux mécanismes de financement, pression sur les coûts et digitalisation redéfinissent progressivement les pratiques de conception, de commercialisation et de gestion des projets. Une demande massive mais "hors marché" dans les prix actuels. Le cœur du paradoxe tient en une phrase que l'on entend partout et qui est souvent mal comprise. La demande existe. Beaucoup de Marocains veulent acheter. Mais près de 80% de cette demande concerne des logements à bas coût. Et c'est précisément sur ce segment que le système n'arrive plus à répondre. Pourquoi ? Parce que la demande solvable n'est pas la demande "désirée". Une partie importante des ménages reste enfermée dans un couloir budgétaire étroit. Elle cherche un prix, pas un produit. Dès lors, quand le coût de revient grimpe, la demande ne disparaît pas, elle sort du marché. Elle devient attente, renoncement, report, ou bascule vers l'informel de la location. Le marché ne perd pas forcément des acheteurs. Il perd des acheteurs capables d'acheter au prix où l'offre peut encore être produite. Les facteurs évoqués par le professionnel dessinent une inflation structurelle du logement abordable. Pour Anice Benjelloune, «les défis des prochaines années seront en effet multiples : accessibilité du logement, sécurisation des montages financiers, mais aussi transformation technologique avec l'intégration de la BIM (building information modeling – modélisaiton des informations du bâtiment), la digitalisation de la relation client et l'exploitation des données dans la gestion immobilière». À cela s'ajoutent des contraintes urbanistiques qui, cumulées, fonctionnent comme un multiplicateur de coûts. Surfaces minimales imposées, obligations de parking… Chaque exigence a sa logique, mais leur addition peut rendre l'entrée de gamme économiquement intenable. Construire "abordable" n'est plus une question de volonté, c'est une question de marge de manœuvre. À cette inflation s'ajoute une autre couche, moins visible mais décisive : la complexité administrative. Une procédure longue, un délai difficile à prévoir, ce n'est pas seulement irritant. C'est du capital immobilisé, des intérêts intercalaires, des coûts fixes qui s'empilent et un risque opérationnel qui grandit. Dans un marché fluide, ces frottements restent supportables. Dans un marché où les transactions chutent, ils deviennent un facteur de fragilisation. Le tournant des programmes "abordables" et la question du partage d'effort La fin du programme des logements à 250.000 dirhams hors taxes a changé le paysage. Ce dispositif apportait un élément essentiel à l'économie du modèle, des exonérations fiscales, en échange d'un prix plafonné et d'un cahier des charges strict. L'avantage n'était pas un cadeau. C'était un compromis. Le promoteur acceptait une contrainte sur le prix. L'Etat compensait en fiscalité. Le modèle était imparfait, mais il donnait une zone de production. Le nouveau programme à 300.000 dirhams toutes taxes comprises est jugé peu opérant par le promoteur cité, parce qu'il rapprocherait le prix final de l'ancien plafond sans recréer les contreparties fiscales. Le point politique et économique est important. Dans un marché où les coûts ont fortement augmenté, demander aux promoteurs de vendre à des niveaux proches de ceux d'il y a plus d'une décennie revient à déplacer tout l'effort sur l'opérateur, donc à réduire la capacité du secteur à produire ce qui est précisément attendu de lui. C'est ici que la crise révèle sa dimension systémique. Le logement abordable nécessite un partage d'effort entre plusieurs paramètres. Foncier, fiscalité, règles urbaines, délais administratifs, financement… Si aucun de ces leviers ne bouge suffisamment, la promesse "abordable" devient un slogan, et le marché se polarise. D'un côté, des produits plus chers, adressant une demande plus solvable mais plus étroite. De l'autre, une demande massive, mais exclue par les prix et les conditions. Fiscalité, attractivité et gouvernance, les conditions d'un redémarrage Le ralentissement des transactions a un effet direct sur les recettes fiscales. Moins d'actes enregistrés, c'est moins de recettes. Dans ce contexte, les hausses sur certains droits ou bases de calcul peuvent être perçues comme une réponse budgétaire, mais elles risquent aussi d'alimenter le cercle de contraction si elles accroissent encore le coût d'acquisition. Les solutions proposées par le professionnel dessinent une logique de relance par l'architecture du cadre. D'abord, un programme de logements abordables qui soit réellement calibré, avec des démarches simplifiées. Ensuite, la construction en hauteur, comme outil de dilution du coût du foncier par logement. Ce levier est souvent sous-estimé, mais il touche l'un des nœuds du problème. Quand le terrain devient cher, le prix du logement ne peut baisser que si l'on augmente l'efficacité d'usage du foncier. La question de la différenciation fiscale entre le neuf et l'ancien est également structurante. Dans certains pays, le neuf est fiscalement encouragé parce qu'il est déjà soumis à la TVA, tandis que l'ancien supporte des frais plus élevés. Ce type de différenciation n'est pas un détail. C'est un signal qui oriente la demande et soutient la production. Sur l'attractivité, l'idée d'un dispositif liant investissement immobilier et résidence, à l'image de certains pays méditerranéens, vise à élargir la base d'acheteurs. Mais là encore, l'enjeu dépasse la mesure elle-même. Il renvoie à l'environnement d'investissement, donc à la gouvernance, aux délais, à la lisibilité et à la stabilité. C'est aussi ce thème qui surgit dans un autre constat : l'absence de grands projets balnéaires structurés malgré 3.500 kilomètres de côtes, perçue comme un manque à gagner. Derrière cette observation, le professionnel pointe surtout une difficulté à transformer un potentiel en pipeline d'investissement, faute de stratégie claire, de coordination et de simplification. Un secteur en attente de cadre, plus que de demande Le diagnostic, au fond, est moins celui d'un marché sans acheteurs que celui d'un marché où la demande majoritaire ne rencontre plus l'offre possible. L'immobilier marocain ressemble à un secteur dont la vitrine continue de fonctionner, mais dont la mécanique interne s'enraye. Si la crise était seulement conjoncturelle, un rebond des ventes suffirait. Si elle était seulement financière, une baisse des taux ou un soutien de liquidité pourrait détendre la situation. Or, ce qui ressort du propos rapporté, c'est un verrou plus profond, une désynchronisation entre ce que les ménages peuvent payer et ce que le cadre actuel permet de produire à ce prix. La relance ne se joue donc pas dans un slogan sur la relance du secteur. Elle se joue dans un alignement précis des paramètres. Simplifier et rendre prévisible, alléger ou cibler la fiscalité, ajuster les règles urbaines là où elles créent des coûts disproportionnés, et reconstruire un modèle abordable qui redistribue l'effort entre l'Etat, le foncier, la réglementation et les opérateurs. Sans cela, les grues continueront peut-être de dessiner une illusion de dynamisme. Dans cette perspective, certains acteurs du secteur misent aussi sur la montée en compétences pour accompagner cette transition. «Investir dans le capital humain est aujourd'hui un levier fondamental de compétitivité et de crédibilité pour la promotion immobilière», estime Anice Benjelloune. La création de la FNPI Academy, qu'il qualifie de «tournant stratégique pour la profession», illustre cette volonté de préparer un secteur appelé à évoluer bien au-delà de ses cycles conjoncturels. Corentin Nado / Les Inspirations ECO
