«Dès que le dispositif juridique des résidences de tourisme entrera pleinement en vigueur, un ensemble de professionnels devrait s'engouffrer dans la brèche». C'est ce que certifie ce spécialiste des questions immobilières. En fait, par «professionnels», il faut spécifiquement entendre promoteurs immobiliers mais surtout sociétés de gestion locative. En effet, rappelons qu'au sens de la loi, les résidences touristiques (désignées par l'appellation RIPT -résidences immobilières de promotion touristique-) consistent en un ensemble de logements dont les unités appartiennent à un ou plusieurs copropriétaires qui s'engagent à les mettre en location et à en confier la gestion à une société spécialisée. Mis à part l'acquéreur, deux intervenants sont donc partie prenante du dispositif : La société de promotion immobilière qui se charge de la construction de la résidence et la société de gestion qui s'occupe de l'exploitation. Pour le promoteur de RIPT d'abord, aucun avantage n'est, certes, offert sur le plan fiscal, alors que les professionnels qui investissent dans le secteur hôtelier bénéficient, pour leurs projets conventionnés, d'importantes incitations. Mais la promotion des RIPT est un marché juteux sur d'autres tableaux. Sur le plan financier d'abord, et à la différence de la réalisation des structures hôtelières classiques qui nécessitent un effort financier considérable tant en fonds propres qu'en crédits bancaires. «L'édification des RIPT peut bénéficier, selon les prescriptions de la loi sur la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), des avances consenties par les acquéreurs», explique la même source. Par conséquent, les fonds à lever peuvent être de moindre importance. Aussi, sur le plan comptable, l'immobilisation amortissable à long terme va pouvoir être reclassée dans les comptes de la société de promotion en stock pouvant être cédé (à l'occasion d'un déstockage) à tout moment. Précisons néanmoins que ces avantages sont soumis à condition. Pas d'IS pendant 5 ans Pour ce qui est ensuite des sociétés de gestion s'intéressant aux RIPT, sur le plan fiscal, elles bénéficient en principe, dans le cadre de leur exploitation, des mêmes avantages que ceux accordés à l'hôtellerie classique. Il s'agit d'une part, l'exonération totale de l'impôt sur les sociétés pendant les 5 années consécutives, courant à compter de l'exercice au cours duquel la première opération aura été réalisée en devises et de 50% au-delà de cette période, et d'autre part, l'exonération quinquennale de la taxe professionnelle (ex-patente). Mais pour bénéficier de ces avantages, les sociétés de gestion, tout comme les promoteurs immobiliers, doivent se plier à plusieurs règles. Notons que par société de gestion on entend, au sens de la loi, «toute personne morale titulaire d'une licence, qui prend en location les unités de logement composant une ou plusieurs résidences immobilières de promotion touristique pour les proposer en nuitées, au mois, à la semaine ou à la journée à une clientèle de passage». «Des avantages et des conditions aussi»Abderrahmane Sentissi : Expert-comptable à Casablanca spécialiste en immobilier Les Echos quotidien : La loi sur les RIPT offre plusieurs avantages aux professionnels. Impose-t-elle aussi des conditions pour y accéder ? Abderrahmane Sentissi : Oui, une condition générale établit que pour qu'une résidence immobilière touristique soit éligible à la loi sur la RIPT, il faut qu'au moins 70% des logements vendus aux acquéreurs soient réservés à la gestion locative pendant une durée d'au moins 9 ans. C'est une contrainte qui s'applique à tous les intervenants. À côté de cela, existe-t-il des contraintes spécifiques par catégorie de professionnels ? Oui, il y en a particulièrement pour les sociétés de gestion locative, à savoir que la gestion des RIPT doit être effectuée par une société de gestion unique, titulaire d'une licence. Cette licence doit répondre à un délai d'obtention ne dépassant pas 60 jours à compter de la date de la réception par l'administration de la demande, sachant qu'une licence définitive n'est délivrée qu'après l'obtention d'une licence provisoire. Dans le même registre, la société de gestion doit disposer d'une garantie financière suffisante (caution) spécialement affectée aux paiements des locataires. Son gérant doit disposer d'une bonne moralité (ne pas être frappé de l'une des incapacités ou interdictions d'exercer). Elle doit enfin souscrire à une assurance garantissant les conséquences pécuniaires de sa responsabilité civile. Y a-t-il des contraintes en termes d'exploitation, s'agissant toujours de sociétés de gestion locative ? En effet, la société de gestion doit veiller à l'homogénéité de la résidence et à la permanence de son exploitation. Elle doit pour cela assurer l'équipement, le bon entretien et la maintenance des unités de logement dont elle a la gestion, ainsi que leur commercialisation. Le dispositif RIPT prévoit que des propriétaires acquièrent une ou plusieurs unités de logement à donner en location nue, ce qui signifie que la société de gestion doit meubler les unités de logement mises à sa disposition. Cela implique également au passage que la société de gestion est automatiquement nommée en tant que syndic pour l'ensemble de la résidence et ce, pour une durée de 9 ans.
