Dans un marché bicéphale, où prédominent l'offre en logements sociaux d'une part et l'offre haut standing de l'autre, ce sont des centaines de milliers de familles marocaines qui ne trouvent pas le logement qui colle à leurs attentes. Fin 2013, la FNPI avait évoqué un besoin annuel estimé à 20.000 unités. Un niveau réalisable sur deux ans (horizon 2016), selon le ministère de l'Habitat. Nabil Benabdellah arrivera-t-il à réussir ce pari ? Au vu des premiers chiffres disponibles et des annonces de projets, tout porte à croire que le défi peut être relevé. Le volume des demandes de convention entre l'Etat et les promoteurs immobiliers dans le cadre du dispositif grossit à vue d'oeil. Alors que l'on en était encore à 16 conventions déposées par les professionnels à fin 2013, six autres demandes se sont rajoutées au cours du premier trimestre de cette année, selon les chiffres du département de l'Habitat. Les promoteurs immobiliers ont exprimé leur souhait de construire 4.000 logements supplémentaires pour la classe moyenne au cours des trois premiers mois de l'année, faisant passer le volume d'unités en attente de conventionnement de 6.700 à 10.700 entre fin 2013 et mars 2014, soit une progression de près de 60%. Ce sont essentiellement les promoteurs immobiliers privés qui ont dopé les chiffres puisqu'ils sont à l'origine de 5 nouvelles demandes de convention portant sur plus de 3.750 logements. Sur les 10.700 habitats intermédiaires en phase de conventionnement, 9.947 unités, soit près de 93%, ont déjà été engagés. Cependant, même avec ce fort taux de concrétisation, on demeure bien en deçà du besoin annuel sur le segment intermédiaire. Lequel est évalué par le ministère de l'Habitat à 20.000 unités (si l'on exclut bien sûr la production de moyen standing réalisée par les promoteurs hors convention qui satisfait une partie de la demande). Il y a fort à parier que la cadence des demandes de convention devra s'accélérer au cours des prochains mois. La raison en est l'adhésion officielle de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) au dispositif, actée en avril dernier avec le ministère de l'Habitat, avec à la clé la promesse de construire 20.000 unités à l'horizon 2016. Et si la FNPI adhère aujourd'hui, c'est en raison du réaménagement du dispositif pour la classe moyenne dans la Loi de finances 2014. Ce texte a fait augmenter le prix de vente réglementaire de 6.000 DH/m2 TTC à 7.200 DH/m2 TTC (soit 6000 DH/m2 HT). Par leur montée en puissance, les promoteurs privés sont même passés devant Al Omrane qui totalise aujourd'hui un peu moins de 4.470 unités, avec seulement une seule convention déposée au premier trimestre 2014 portant sur 212 habitats. Jusqu'à preuve du contraire, tous les projets envisagés concernent des villes allant de moyennes à petites. Or, la demande en logements, surtout pour la classe moyenne, est aussi fortement exprimée dans les grandes villes. Et même si l'Etat ouvre le foncier public au secteur privé, il n'est pas sûr qu'il le fasse dans les grandes villes où la classe moyenne est plus importante. Le top management d'un grand groupe de la place affirmait en 2013 que même si l'Etat donne accès à ce foncier, ce sera dans les zones urbaines de petite ou moyenne taille. Même son de cloche auprès Rachid Maârouf. Ce grand connaisseur du secteur estime que le logement pour la classe moyenne doit garantir à l'acheteur un cadre de vie et un environnement convenables. Or, dans les grandes villes, même si ce type de logements devait voir le jour, ce serait dans la périphérie, où souvent le cadre de vie ne séduirait pas les ménages de la classe ciblée : problèmes de transport public, de sécurité et d'infrastructures sociales notamment… Conclusion, il est difficile de construire des logements pour la classe moyenne à Casablanca ou à Rabat. La piste consistant à débloquer des zones industrielles désaffectées, comme celles de Aïn Sebaa et Hay Mohammadi à Casablanca, pour les ouvrir au privé avait été évoquée par le passé, mais rien de concret pour le moment. Selon les dernières données, c'est la ville de Fès qui ouvre le bal avec des programmes clairement identifiés. Cinq programmes immobiliers émanant du privé y sont en cours d'autorisation. Al Omrane y est présent à travers 3 programmes. « L'espoir n'est pas vain de penser que 2014 sera l'année effective de la production de masse du logement pour la classe moyenne. Car si le marché immobilier en a besoin, si les citoyens le réclame... alors tout le monde devrait y gagner », conclut le consultant ❚
