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Conservations foncières de Témara et de Hay Hassani à Casablanca Retard dans le traitement des réquisitions et blocages
Problème de recasement des familles victimes des ventes répétitives
La Conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (A.N.C.F.C.C) joue un rôle essentiel dans la promotion de l'investissement au Maroc grâce à l'apurement des assiettes foncières, la production de titres fonciers, les transactions immobilières et foncières, ainsi que par la garantie de la propriété sans laquelle aucun investissement n'est possible. La cour des comptes a procédé à un contrôle des conservations foncières de Témara et Hay Hassani Casablanca et son rapport produits au sujet de ces deux entités éclaire sur les blocages d'investissements, les pertes pour les particuliers et pour l'Etat auxquels peuvent donner lieu les défaillances au niveau de la gestion de telles entités. Le rapport de la CC donne une illustration de la mauvaise gouvernance et de ses implications sur l'économie et la société et les recettes de l'Etat. Les services de la conservation de la propriété foncière exercent pour le compte de l'Etat, les attributions dévolues à la puissance publique en matière d'immatriculation de la propriété foncière, de cadastre et de la cartographie, précise la Cour des comptes en début de sont rapport. Ces attributions sont définies par les textes en vigueur notamment le dahir du 12 août 1913, le dahir du 01 juin 1915, et les arrêtés viziriels du 03 juin 1915, du 04 juin 1915 et du 06 juin 1915 tels que complétés et modifiés. Le métier de la conservation foncière s'articule autour de deux formalités principales à savoir les opérations d'immatriculation proprement dites « enrôlement » et les opérations subséquentes: les inscriptions « vente, morcellement, lotissement, distraction, copropriété... ». L'accomplissement des formalités, suscitées, génère au profit de la conservation foncière des droits tels que prévus par l'article 11 de la loi n°58-00 portant création de l'Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (A.N.C.F.C.C). Leur tarif est fixé par le décret n°02-97-358 du 30 juin 1997. Cette loi précise dans son article 16, que le recouvrement des créances de l'A.N.C.F.C.C est effectué conformément à la législation relative au recouvrement des créances publiques. Les droits de la conservation foncière sont liquidés par les soins des conservateurs conformément à l'article 4 de l'arrêté viziriel du 04 juin 1915 pour le compte et sous le contrôle du directeur de l'A.N.C.F.C.C en vertu de l'article 4 du décret n°02-00-913 du 27 août 2002 pris pour l'application de la loi n°58-00 suscitée. En termes de recettes, la part importante provient des opérations de vente. Elle représente, durant les cinq dernières années, environ 38%. La Cour des comptes a effectué deux missions de contrôle de la gestion au sein des conservations foncières de Temara (CFT) et Hay Hassani Casablanca (CFHH). Le contrôle de la gestion de la CFT et la CFHH a débouché sur les principales observations suivantes : - Retard de traitement des réquisitions La CFT accuse un retard dans le traitement des réquisitions, atteignant parfois plusieurs années. Sur les 1.102 réquisitions qui n'ont pas encore abouti à l'immatriculation, 369 soit 33% remontent à plus de 20 ans. - Coordination insuffisante entre les différents intervenants Les réquisitions non immatriculées sont en état de blocage dans certaines étapes de la procédure. Ce blocage est imputé en grande partie au défaut de coordination avec les autres intervenants : cadastre, autorités locales et tribunaux. De même, la part des réquisitions accusant un retard, et dont l'instruction dépend des seules diligences de la CFT, reste importante. A titre d'illustration, en 2010, le nombre de réquisitions avec certificats d'affichage retournés sans que l'étape suivante ne soit encore entamée est de 212. Le nombre de réquisitions bloquées à cause du manque de plans de levé, censés être communiqués par le cadastre après son élaboration, sont au nombre de 185. La part des réquisitions en attente de bornage initial ou complémentaire ou en attente de levé, représente 24% des en cours. Ces retards persistent toujours malgré que l'ANCFCC ait mis en place une procédure dite «premier entré, premier sorti» qui vise l'amélioration de la relation entre le service des réquisitions d'immatriculation et celui du cadastre. - Risque relatif aux inscriptions concomitantes L'inscription concomitante est l'inscription de droits réels nés depuis le dépôt de la réquisition jusqu'à la prise de décision d'immatriculation. Ce genre d'opérations engendre des risques. Pendant la période de réquisition, qui prend parfois plusieurs années, des requérants de mauvaise foi, procèdent à la vente répétitive des biens objet de leurs réquisitions, sur la base des seuls certificats de dépôt, ce qui donne naissance à un nombre important d'oppositions. Il s'agit à titre d'exemple des réquisitions 36481/R, 40367/R, 1267/38, 2105/38, 33394/R, 40370/03, 1415/38 et 40365/R. Les dossiers des lotissements Khalouta et Sidi Ameghar posent un réel problème de recasement des familles victimes des ventes répétitives qui dure depuis plusieurs années. Assiette de calcul des droits : certains promoteurs publics et privés non soumis au Zoning Le droit proportionnel, notamment, est assis sur la valeur vénale du bien immobilier concerné par la formalité objet de la réquisition tel que prévu par les articles 46 et 47 de l'arrêté viziriel du 04 juin 1915. Devant les difficultés de procéder à la révision prévue par l'article 47 susmentionné, et afin de pallier les insuffisances des déclarations, l'A.N.C.F.C.C a élaboré un guide des valeurs vénales qu'elle a diffusé auprès des différents blocs fonciers en juillet 2004. Ce guide fixe les valeurs de référence par zone (Zoning); il est révisé et actualisé de façon périodique. Cet instrument demeure perfectible au regard des insuffisances suivantes : Au niveau de Temara, certains promoteurs publics et privés ne sont pas soumis à ce Zoning. Cet avantage a été accordé suite au PV de la commission de l'ANCFCC invitant le conservateur de la CFT à appliquer des valeurs inférieures à celles mentionnées sur le guide des valeurs vénales. Il a été constaté que malgré la révision du guide, son application a parfois accusé un retard de plus d'un an. C'est le cas par exemple de la révision de février 2007, transmise à la CFT en janvier 2008 et appliquée en Mars 2008. Titres fonciers situés en dehors du périmètre destiné à la construction Selon le schéma directeur du grand Casablanca et le plan d'aménagement de l'arrondissement Hay Hassani, les terrains nus limitrophes des zones constructibles constituent une réserve d'extension de l'agglomération. Couverte par le plan d'aménagement, cette zone désignée comme une réserve agricole (RA) n'est destinée ni à la construction ni au lotissement. Elle constitue en revanche une zone d'extension urbaine. Malgré la couverture de ces terrains par le zoning, il demeure difficile de les considérer comme des terrains nus villas, immeubles ou commerces, en dehors d'une affectation du plan d'aménagement. Par conséquent, le guide des valeurs vénales devient inapplicable dans ce cas d'espèce. - Terrains non viabilisés situés dans une zone destinée à la construction Le guide ne fait pas de distinction entre la valeur vénale des terrains nus viabilisés et ceux qui ne le sont pas qu'il s'agisse des terrains nus villas, immeubles ou commerces. Les valeurs de référence énoncées par le guide, sont celles des terrains viabilisés. - Terrains situés entre deux zones du zoning La détermination de la valeur vénale dans ce cas, se fait sur la base de la valeur telle que définie dans la zone où se situe la plus grande partie du terrain ; alors qu'il serait judicieux d'asseoir les droits sur la valeur vénale au prorata de la superficie située dans chaque zone. - Ventes de villas à grandes superficies Le guide des valeurs vénales n'apporte pas de réponse satisfaisante aux cas des ventes de villas dont le coefficient d'utilisation du sol (CUS) est faible. En effet, dans les zones à forte valeur immobilière totale (VIT), la valeur du terrain dépasse de loin la valeur du m2 construit de l'édifice (villa). La valeur vénale est constituée, en l'occurrence, de la valeur du terrain nu majorée de celle des constructions, actualisée. - Assiette du droit relatif à la mise en concordance «MEC» Selon les textes, les droits de MEC sont calculés sur la base du coût des constructions, alors que les services de la CF liquident ces droits sur la base de la valeur vénale «VV» du m2 construit telle que définie par le zoning. Cette dernière comporte le coût du terrain, le coût des constructions et le coût du service relatif à la promotion immobilière (marge bénéficiaire). Pour ce qui est du terrain, les droits réels du propriétaire n'ont subi aucun changement depuis leur inscription suite à la demande du requérant qui, par ailleurs, a déjà réglé les droits y afférents. Par conséquent, il n'y a pas lieu de considérer le prix du terrain comme composante de l'assiette des droits à percevoir à l'occasion des opérations de MEC. Le coût relatif aux prestations du service de promotion immobilière est un droit futur qui ne serait réel qu'à l'occasion d'un transfert ou d'une modification d'une partie ou de la totalité des droits principaux. Ainsi, il ne devrait pas faire partie des éléments de l'assiette du calcul des droits de la MEC.
