التحفيظ العقاري بالمغرب

بداية لا بد من الاشارة لمدلول التحفيظ العقاري حيت ينص الفصل الأول من قانون 14.07 على التحفيظ العقاري هو جعل العقار خاضع للقانون (ظهير 12 غشت 1913 المغيير والمتمم بوجب قانون 14.07) من غير ان يكون بالإمكان إخراجه منه فيما بعد لماذا؟ لأنه يترتب على التحفيظ العقاري إقامة رسم الملكية مسجل بكناش عقاري و هذا من شأنه تثبيت العقار وتثبيت الملكية العقارية.
والتحفيط العقاري موضوع يستدعي التحلي بالمسؤولية من طرف جميع المتدخلين لإبعاد القلق العقاري والاشكالات التي يعانيها العقار و ذلك لما يحتله من أهمية ومكانة متميزة داخل الدولة خاصة على مستوى الإستثمار كوسيلة لبناء المشاريع.
خصائص التحفيظ العقاري بالمغرب:
يتسم التحفيظ العقاري بالمغرب بطابع اختياري أي أن التحفيظ أمر متروك لإرادة مالك العقار او صاحب الحق العيني غير انه اذا تم تقديم مطلب او طلب التحفيظ فانه لا يمكن سحبه مطلقا طبقا لمقتضيات الفصل 6 من قانون 14.07 و انه اذا لم يقم صاحب العقار بتقديم مطلب التحفيظ فلا أحد يلزمه بذلك.
لكن نص المشرع على اجبارية التحفيظ في بعض الحالات الإسثنائية او في بعض العقارات المنصوص عليها في القانون.
كما ان التحفيظ اجباري ايضا عندما تأمر ربه المحاكم المختصة اثناء متابعة اجراءات الحجز العقاري في مواجهة المحجوز عليه ( الفصل 8 من قانون 14.07) .
والى جانب ذك يتصف التحفيظ العقاري ايضا بصفة الخصوصية و معنى ذلك ان التحفيظ ينصب مبدئيا على كل عقار بصفة منفردة.
مسطرة التحفيظ العقاري بالمغرب:
تنقسم مسطرة التحفيظ الى نوعان؛ المرحلة الادارية والمرحلة القضائية
بالنسبة للمرحلة الادارية للتحفيظ العقاري:
مبدئا في المغرب مسطرة التحفيظ العقاري هي مسطرة ادارية مبدئيا يقوم بها موظف اداري الذي هو المحافظ على الاملاك العقارية.
تبتدأ مسطرة التحفيظ بوضع مطلب التحفيظ كتابيا او شفويا مقال وصل لدى المحافضة العقارية و ما يتبع ذلك من ضوابط قانونية و امور يتعين ا حترامها الى حين تأسيس الرسم العقاري.
و قد تتخلل هذه المرحلة مسطرة قضائية لكن هذطا لا يعني أن التحفيظ العقاري يعو د امره الى المحكمة بل يقتصر دور هذه الاخيرة في البت فيما يمكن أن يقدم من تعرضات.
وبالنسبة للمرحلة القضائية:
قد يبدأ التحفيظ اداريا و ينتهي اداريا بتأسيس الرسم العقاري وقد يبدأ اداريا ويتعرض متعرض على مطلب وعندئذ يتطلب احالة الملف على المحكمة لتبت في التعرض ويمكن تسميتها بالمرحلة القضائية، والحالات التي تجعل فيه المسطرة قضائية اذا اصدر المحافظ قراره برفض مطلب التحفيظ أو في حالة اذا اعتبر المحافظ على الاملاك العقارية التعرض لاغيا و كأن لم يكن، وفي حالة التي يتمكن فيها طالب التحفيظ من رد التعرض او القبول به.
اجراءات التحفيظ والتحديد:
لقد اوجب ظهير 12 غشت 1913 المعدل و المتمم بمقضى قانون 14.07 على المحافظ القيام بالاعلان عن اجراءات التحفيظ خلال عشرة ايام من تاريخ وضع مطلب التحفيظ و ايضا بتنظيم ملخص حول مطلب التحفيظ و تحرير اعلان يتضمن بيان اليوم و الساعة اللذان يتعين أن يجري فيهما التحديد المؤقت.
كما يتعين على المحافظ أن يقوم بنشؤر الملخص و الاعلان في الجريدة الرسمية و أن يبعث بنسخ منها الى كل من السلطة المحلية و رئيس المجلس الجماعي و رئيس المحكمة الموجودة بدائرتها العقار المطلوب تحفيظه وذلك قصد تعليقها في سبورة الإعلانات وذلك طبقا للفصل 17 من القانون 14.07.
وقد اخضع المشرع المغربي عملية التحفيظ لعملية اشهار واسعة بدأ من تقديم مطلب الى حين الانتهاء من عملية التحديد ووضع التصميمو تأسيس الرسم العقاري.
وحسب الفصل 10 من قانون 14.07 من يحق له تقديم مطلب التحفيظ نجد الاشخاص الذين يحق لهم تقديم مطلب التحفيظ وهم:
– مالك العقار
– الشريك في الملك
– كل من يتمتع باحد الحقوق العينية التالية ، حق الانتفاع ،حق السطحية ،الكراء الطويل الأمد ، الزينة ،الهواء،والتعلية ،الحبس.
– المتمتع بارتفاقات عقارية بعد موافقة صاحب الملك.
شكليات مطلب التحفيظ:
المشرع في القانون 14.07 ينص على أن يتقدم بمطلب التحفيظ يجب عليه تقديم تصريح للمحافظ على الاملاك العقارية مقابل وص وصل يسلم له فورا موقعا من طرفه او من ينوب عنه بوكالة خاصة و البيايات التي يجب أن يتضمنها مطلب التحفيظ هي على نوعين اما تتعلق بطالب التحفيظ واما تتعلق بالعقار المراد تحفيظه.
البيانات المتعلقة بطالب التحفيظ.
هي بيانات عادية لكن لها دور مهم في ترتيب الأثر القانونية ومن بين هذه البيانات
1) أن يتضمن مطلب التحفيظ الاسم الشخصي و العائلي لطالب التحفيظ واذا كان طالب التحفيظ شخصا اعتباريا فيجب بيان تسميته و شكله القانوني و مقره الاجتماعي و اسم ممثله القانوني .
2) تعيين عنوان او موطن مختار في الدائرة الترابية التابعة لنفوذ المحافظة العقارية الموجود بها الملك اذا لم يكن لطالب التحفيظ محل اقامة في هذه الدائرة.
3) مراجع البطاقة الوطنية او ابي وثيقة تعريفية بهوية طالب التحفيظ.
4) وصف العقار المطلوب تحفيظه ببيان البنايات والاغراس الموجودة به و مشتملاته و نوعه و موقعه و مساحتهى و حدوده و الاملاك المتصلة والمجاورة له و اسماء و عناوين اصحابها و أن اقتضى الحال الاسم الذي يعرف به العقار.
5) بيان أنطالب التحفيظ يحوز الغعقار كلا او جزءا منه مباشرة او عن طريق الغير .
6) تقدير القيمة التجارية للعقار وقت تقديم المطلب
7) بيان الحقوق العينية العقارية المترتبة على الملك مع التنصيب على اسماء اصحاب هذه الحقوق.
8)بيان أصل التملك.
و يتم تقديم المطلب للمحافظة العقارية التي يقع العقار في دائرة نفوذه ةيجب أن يضمن البيانات الضرورية وأن يكون مرفقا بأصول أو نسخة الرسوم العقارية أو العقود او الوثائق التي تتبث أحقيته على العقار المراد تحفيظه،وبمجرد قبول الطلب الرامي الى التحفيظ و قبوله يصبح العقار المطلوب تحفيظه في وضع قانوني متميز بحيث يصبح العقار خاضعا لنظام يطلق عليه "نظام التحفيظ في طور التحفيظ ".
كما أن العقار الذي هو في طور التحفيظ يبقى خاضعا بعد صدور مدونة الحقوق العينية سنة 2011 لمقتضيات هذه المدونة وكذلك قواعد الشريعة الإسلامية من حيث الجوهر.
مزايا النحفيظ:
تحفيظ العقار طبقا لمقتضيات ظهير التحفيظ العقاري الذي تم تغييره وتتميمه بالقانون 07.14 يطهر العقار من جميع الشوائب التي يمكن أن تمس الحقوق المسجلة،كما يعطي للرسم العقاري قوة قانونية لا تقبل النزاع مما يكسب مالك العقار السكينة و الطمأنينة.
و كون التحفيظ يتطلب مسطرة خاصة بدءا من مطلب التحفيظ حتى تأسيس الرسم العقاري مما يعطي للعقار وضعا ثابتا و يجعل من التحفيظ العقاري وسيلة للحد من النزاعات التي قد تثار بشأن الملكية العقارية و يساعد على احصاد الملكيات من طرف الدولة.