المجلس الاقتصادي والاجتماعي والبيئي يؤكد ضرورة إقامة علاقات أكثر توازنا بين المقاول ومقتني العقار

قدم توصيات تمس جوهر وشكل مشروع القانون رقم 12-107 بمثابة قانون الالتزامات والعقود

كشف المجلس الاقتصادي والاجتماعي والبيئي أن قطاع العقار يعاني العديد من الاختلالات، يأتي على رأسها عدم توازن العلاقة بين المقاول ومقتني العقار، مسجلا العديد من الممارسات المشينة، في القطاع
إذ لا يتم تسليم أي دفتر تحملات المشاريع للمقتني، وغياب الخبرة في ما يخص معايير البناء وقت استرداد السلع، وتسبيقات غير محدودة، فضلا عن تغيير المساحة بين فترة الشراء والتسليم، وممارسات "نوار"، مؤكدا أن كل هذه الحقائق لا تمكن من متابعات قانونية.
وأبرز المجلس في رأيه حول مشروع القانون رقم 12-107 بمثابة قانون الالتزامات والعقود بشأن تحديد شروط بيع العقار في طور الإنجاز، الذي صادق عليه خلال الدورة العادية 39 لجمعيته العامة المنعقدة نهاية شهر يونيو الماضي، أن القانون 44-00 الذي تبنته السلطات العمومية سنة 2003، المتعلق ببيع العقار في طور الإنجاز لم يحد من الاختلالات التي يعانيها القطاع، بسبب عدم احترام مقتضياته، وصعوبة تطبيقها، في تقدير المنعشين العقاريين، ما استدعى القيام بمشروع إصلاح القانون، بغية حماية المستهلك في إطار شروط معقولة وقابلة للتطبيق، بشكل أفضل من الشروط التي تضمنها القانون السابق.
وأضاف المجلس في رأيه حول قانون الالتزامات والعقود، في الإحالة التي تقدم بها مجلس المستشارين، بخصوص الباب الرابع من هذا القانون المتعلق ببيع العقار في طور الإنجاز (المواد من 1-618 إلى 20-618)، أن النص القانوني الجديد، لم يخض بالإجماع، كما أنه يمكن أن يحدث إعاقات جديدة في سوق العقار، خاصة في ما يتعلق بالإجراءات المتعلقة ببطلان العقود التي لا تتم وفق أحكام القانون، الأمر الذي قد يشجع على ممارسات تتعارض مع روح القانون، على سبيل المثال، التأخير في التسليم وزيادات كبيرة في الأسعار، فضلا عن إلغاء الالتزام بالبيع بعد استخدام التسبيقات لتمويل البناء.
وأبدى المجلس الاقتصادي والاجتماعي تحفظه من مشروع القانون المتعلق ببيْع العقار في طوْر الإنجاز.
وقدم المجلس الاقتصادي والاجتماعي والبيئي، عددا من التوصيات تمس جوهر وشكل مشروع القانون رقم 12-107 المتعلق بالالتزامات والعقود بشأن تحديد شروط بيع العقار في طور الإنجاز، التي من شأنها إقامة علاقات أكثر توازنا بين المقاول ومقتني العقار.
وتتمحور هذه التوصيات حول ثلاثة أهداف هي توفير ضمان انتهاء الأشغال، وتبسيط وتوضيح إجراءات بيع العقار على التصميم، وكذا تحسين فعالية الطعون في حالة النزاع.
واقترح المجلس، من الناحية الموضوعية، توفير ضمان جديد لانتهاء الأشغال لفائدة المشتري، وتعزيز ضمان استرداد المبالغ المدفوعة، وتحسين الإجراءات القانونية المتعلقة بإفلاس المقاول وإدراج مرحلة جديدة في البيع المسمى ب"البيع الحجزي"، مع الحق في التراجع عنه من دون تعويضات في غضون21 يوما، وتنظيم وضبط تقسيط الأداء، وتنظيم ووضع شروط تتعلق بمرحلة ما قبل التوثيق، وجعل توفير الضمان لمدة عشر سنوات أمرا لازما.
ومن حيث الشكل، أوصى المجلس الاقتصادي والاجتماعي والبيئي بتعويض البطلان المطلق للبيع، في حالة عدم احترام أحكام القانون، ببطلان نسبي، لتجنب تشجيع شكل جديد من أشكال المضاربة، وتوضيح بعض مقتضيات القانون، لاسيما على صعيد المحتوى التقني لدفتر التحملات الذي يوقعه الطرفان. كما شدد المجلس على مراجعة جميع التشريعات التي لها صلة بعدم احترام مضامين العقود، وعيوب البناء والضمانات، والمحافظة العقارية.