مكامن الخلل في مجال الحماية القانونية للمحافظ العقاري

مقدمة تمهيدية
قضت محكمة الاستئناف في بني ملال، قبل بضعة أشهر، في حق عبد الله المخشوني، المحافظ السابق بالفقيه بن صالح، بعشر سنوات سجنا نافذا على خلفية تأسيسه رسما عقاريا للملك المسمى الصحراوي على إثر قرار تحفيظه في السجلات العقارية بعد استنفاده لجميع الإجراءات المسطرية الواجب إعمالها بموجب قوانين التحفيظ العقاري. بعد ذلك، سيفاجأ
الجميع بكون الرسم العقاري الجديد تم تأسيسه فوق رسم عقاري قديم. وهكذا توبع عبد الله المخشوني مع آخرين بتهمة «ارتكابهم التزوير بسوء نية أثناء تحرير ورقة رسمية متعلقة بوظيفتهم، وإحداث تغيير في جوهرها بإثبات صحة وقائع يعلمون بأنها غير صحيحة تسببت في ضرر».
وبعيدا عن سرد أطوار وفصول المتابعة والإرهاصات التي خلفتها هاته المحاكمة، نود أن نورد مكامن القصور في الحماية القانونية للمحافظ العقاري واستسهال اصطياده داخل شراك جرائم النصب والسطو على الأملاك والتزوير واستعماله والمشاركة فيه... إلخ، وذلك من خلال نقطتين:
- الأولى تهم مقاربة بعض نصوص التحفيظ العقاري التي أصبحت قاصرة عن حماية المحافظ، المسؤول الأول عن المساطر الجاري بها العمل في مجال التحفيظ العقاري؛
- الثانية تهم وضع تساؤلات حول انحسار مجال تطبيق المساءلة المدنية لمسؤولية المحافظ أثناء اتخاذه قرارا بالتحفيظ أمام تنامي و«استفحال» مساءلته جنائيا.
أ- قراءة نقدية في بعض نصوص التحفيظ العقاري: نتوخى من خلال هذه القراءة الوقوف على قصور بعض نصوص التحفيظ العقاري عن تقديم حماية قانونية للمحافظ؛ ونورد على سبيل الذكر لا الحصر الفصول 13-14-15-19-20-21-30 و48 من ظهير التحفيظ العقاري المؤرخ في 12 غشت 1913(ظ ت ع):
1 - قراءة في الفصول 13-14-15-30 و48 من (ظ ت ع) :يولى الفصل 13 من (ظ ت ع) أهمية بالغة للتصريح الذي يقدمه طالب التحفيظ إبان وضع مطلبه للتحفيظ، الذي يجب أن يتضمن، بالإضافة إلى عناصر أخرى:
- إقراره بحيازة العقار، موضوع الطلب، أو الإشارة إلى الظروف المانعة من حيازته في حالة ما إذا انتزعت منه سلفا؛
- تفصيل الحقوق العينية الواقعة على العقار مع الإشارة إلى أصحاب ذوي هاته الحقوق.
- الإشارة إلى أصل تملك العقار والحقوق العينية المتعلقة إن وجدت.
هذا التصريح الذي يجب، في نظرنا، أن يحمل طالب التحفيظ كامل المسؤولية، بما فيها المساءلة الجنائية، ولاسيما إذا قام المعني بالأمر بتغيير الحقائق على أرض الواقع عن طريق التزوير واستعماله، وهو ما لا نجده -للأسف- في نص الفصل 48 الذي يعاقب كل من وضع مطلب تحفيظ تعسفا وعن سوء نية وبقصد الإضرار بعقوبة مالية عبارة عن غرامة هزيلة من 10 دراهم إلى 1000 درهم مع التعويض لفائدة الأطراف المتضررة.
صحيح أن المحافظ يقوم بالتأكد من أن الوثائق والحجج المدعمة لهذا التصريح ملائمة وكافية، وفي حالة عدم كفايتها يقوم برفض الطلب عملا بمقتضيات الفصل 96 من ظهير التحفيظ العقاري، إلا أن رقابة المحافظ لا تعدو أن تكون تكميلية للتصريح الأساسي والجوهري في عملية التحفيظ، خصوصا وأن المشرع في الفصل 14 لم يلزم طالب التحفيظ بوضع الوثائق والرسوم وأن إيداعها ما هو إلا للتعريف بالحقوق العينية الموجودة أو المترتبة عن العقار، وهو ما يستشف أيضا من مقتضيات الفصل 30 من (ظ ت ع) التي لا تشير إلى رقابة المحافظ على الوثائق بقدر ما تشير إلى مراقبته لسلامة الإجراءات الخاصة بالإشهار والتحديد الصحيح وعدم وجود أي تعرض داخل الآجال القانونية.
2 - قراءة في الفصول 19-20-21 و30 من (ظ ت ع): إن رقابة المحافظ لا يمكنها، بأي حال من الأحوال، أن تتعدى الوثائق الموضوعة بين يديه لتمتد لمعاينة العقار بعين المكان. نحن هنا بصدد الحديث عن عملية التحديد، وهي مرحلة مفصلية في عملية التحفيظ أوكل المشرع، للأسف، أمر تسييرها والتدقيق في مشروعيتها إلى المحافظ حصرا دون غيره، وهو ما نستشفه من الفصل 19 الذي يكل إلى المحافظ أو نائبه تسيير عملية التحديد بحضور ومساعدة مساح محلف تابع لمصلحة المسح العقاري. هذا الأخير الذي يعمل فقط على وضع الأنصاب وإعداد خريطة مؤقتة تبين حدود الملك ومشتملاته (الفصل 20)، في حين يقوم المحافظ أو نائبه بتحرير محضر التحديد (الفصل 21) والذي من بين ما يضمن فيه ما نتج عنه البحث القانوني الذي أجراه حول واقع ومدة الحيازة ووجود حقوق محتملة باستفسار المتدخلين في المسطرة والذين تم استدعاؤهم لحضور هاته العملية (الفصل 20). وإذا كان الظهير المؤرخ في 1 يونيو 1915 المنظم للمقتضيات الانتقالية لتطبيق ظهير التحفيظ العقاري أقر في الفصل 4 بإمكانية تفويض المحافظ لمهام إنجاز عملية التحديد إلى مساح طبوغرافي محلف، فإنه أبقى على عاتق المحافظ مهمة مراقبة مشروعية هاته العملية دون سواه.
هكذا، نجد أن المشرع يحمل المحافظ مسؤولية الوقوف على صحة تصريح طالب التحفيظ بخصوص الحيازة ووقائع قانونية أخرى بالرغم من أن الأمور تجري، عمليا، خلافا للنصوص القانونية السالف ذكرها؛ فالمحافظ يعين تاريخا لعملية التحديد ويسلم فورا الاستدعاء لطالب التحفيظ، ثم يرسل بعد ذلك قائمة للإرسال إلى مصلحة المسح العقاري التي يقوم رئيسها بتعيين المساح المحلف وينتدبه للقيام بهاته العملية دون أن يراجع في ذلك المحافظ على الأملاك العقارية. وبعد إنجاز محضر التحديد وتوصل المحافظ به، يقوم هذا الأخير بمكاتبه بمراقبة صحته من الناحية الشكلية ومدى مطابقة محضر التحديد للخريطة المؤقتة الملحقة به دون أن يناقش ملاحظات وتضمينات المساح المحلف بمحضر التحديد التي تتسم بالحجية القانونية (الفصل 36 من القرار الوزيري المؤرخ في 3 يونيو 1915).
تلكم مجموع الإجراءات المسطرية الجاري إعمالها يوميا بمصالح المحافظات العقارية.
ولعل استئناس القضاة وتشبثهم بالفصول 19-20-21 و30 من (ظ ت ع) والفصل 4 من الظهير المؤرخ في 1 يونيو 1915 يوقع المحافظين في مصيدة المساءلة القانونية عن عملية التحديد إذا ما شابتها خروقات من قبيل إنجاز محاضر وهمية للتحديد بالرغم من أن واقع الحال يبرئ ساحتهم.
لذلك فنحن ندعو إلى تعديل نصوص التحفيظ العقاري بتحميل المساح المحلف المنتدب المسؤولية الكاملة عن إنجاز محضر التحديد.
يتبع...
بصري هشام - باحث في القانون العقاري