هل تنجح الضرائب في محاربة «النوار» أم ستلهب سوق العقار؟

اليوم صار بالإمكان أن يعرف المواطن قيمة ما سيؤديه لخزينة الدولة من ضريبة دون حاجة إلى مراجعات ضريبية كانت تشكل «سلاحا» في يد الإدارة المعنية وتجعل منه ما يشبه «سرا من أسرار الدولة»، بل صار بإمكانه منازعة هذه الأثمان أمام اللجان والهيئات القضائية المختصة. غير أن هذا الإجراء الضريبي الجديد يعتبر في نظر بعض الخبراء سلاحا ذا حدين، فهو سيحارب «النوار»، لكنه بالمقابل يمكن أن «يلهب» أسعار العقار.
خلال سنة 2013، وعدت حكومة عبد الإله بنكيران أثناء إعدادها لمشروع قانون الميزانية باتخاذ إجراءات حاسمة ترمي إلى محاربة ظاهرة «النوار» أثناء بيع وشراء الأملاك العقارية، مؤكدة أنها ستدخل تغييرات على المادة 65 من المدونة العامة للضرائب، التي تحدد قيمة الربح العقاري المفروضة عليه الضريبة، وكذا إجراءات تصحيح ثمن البيع إذا ظهر أن قيمة العقار تتجاوز المبلغ المصرح في عقد البيع، رغم أن هذه المادة كانت لا تحظى أصلا بقبول المنعشين العقاريين، الذين ظلوا دائما يوجهون لها الانتقادات.
التعديلات التي تحدثت عنها الحكومة كانت تهدف بالأساس إلى إنشاء لجنة خاصة في كل جماعة تناط بها مهمة تحديد الأسعار المرجعية للمباني والأراضي غير المشيدة في كل حي، بالإضافة إلى تحيين تلك الأسعار المرجعية قبل تمريرها إلى الموثقين.
اليوم، وبعد سنتين تقريبا، تحقق ما وعدت به الحكومة، حيث أعلن هذا الأسبوع عن إجراءات جديدة لتحديد أسعار مرجعية للعقارات، سيتم على أساسها تحديد الضرائب المقدر دفعها عن الصفقات العقارية، بهدف محاربة التهرب الضريبي في هذا المجال، أو ما يطلق عليه اسم «النوار»، لكن الإجراءات الجديدة حملت معها علامات استفهام كبيرة، حول قدرتها فعلا على محاربة التهرب الضريبي، أم أنها لن تكون سوى وسيلة أخرى لإشعال أسعار العقار من جديد.
أسعار مرجعية لعقارات العاصمة الاقتصادية
يوم الاثنين الماضي، وفي ندوة صحافية بالعاصمة الرباط، أعلن محمد بوسعيد، وزير المالية والاقتصاد، عن إطلاق برنامج جديد يختص بتحديد أسعار مرجعية لقيمة الصفقات العقارية، والذى سيتم على ضوئه تحديد الضرائب على عمليات البيع والشراء.
ووفقا للبرنامج الجديد، سيجرى تحديد الضريبة المدفوعة بناء على سعر مرجعي محدد للمتر حسب المنطقة، ويلتزم البائع بسداد الضريبة على أساس هذا السعر حتى لو قام ببيع المتر بسعر أقل من ذلك.
بوسعيد أكد، خلال الندوة الصحفية حول «مرجعية أثمان المعاملات العقارية لمدينة الدار البيضاء»، أنه تم اختيار الدار البيضاء لإطلاق هذه التجربة، على اعتبار أنها أكبر سوق عقارية بالبلاد، وسيتم تعميمها على المستوى الوطني لاحقا، مشيرا إلى أن اعتماد هذا الإجراء سيؤدي إلى ارتفاع حصيلة الضرائب على الصفقات العقارية.
وخلال الندوة ذاتها، صرح عبد اللطيف زغنون، المدير العام لإدارة الضرائب التابعة لوزارة المالية، بأن اتخاذ المغرب لهذا الإجراء جاء بعد ملاحظة حدوث ارتفاع في عمليات التهرب الضريبي في مجال الصفقات العقارية، من خلال عدم إعلان الخاضعين للضريبة عن الأسعار الحقيقية لعمليات البيع والشراء للعقارات لدى إدارة الضرائب.
وأضاف زغنون خلال المؤتمر الصحفي أن اعتماد هذا البرنامج الجديد سيساهم في محاربة هذه الظاهرة بالسوق العقار المغربي.
وقال المدير العام لإدارة الضرائب التابعة لوزارة المالية المغربية، في تصريحات لوكالة الأناضول، إن حصيلة الضرائب على الصفقات العقارية في البلاد بلغت 4 مليارات درهم (415 مليون دولار) وذلك في عام 2013.
وأضاف، أن البرنامج الجديد القاضي بتحديد قيمة العقارات سيساهم في زيادة حجم المبيعات، وبالتالي في ارتفاع المداخيل (الحصيلة) الضريبية.
مديرية الضرائب متهمة بتشجيع «النوار»

وإذا كانت الخطوة التي أقدمت عليها وزارة المالية ومعها مديرية الضرائب، من خلال اعتماد مرجعية أثمان المعاملات العقارية لتحديد قيمة الضريبة التي يؤديها المواطنون عن أرباحهم العقارية، «إيجابية جدا» في نظر الكثير من الخبراء، لأنها ستمكن من تبسيط العلاقات بين الإدارة العامة للضرائب ودافعي الضرائب، وستمكن من تعزيز وتقوية الشفافية والثقة بين الطرفين، فإنها تطرح بالمقابل علامات استفهام حول نجاحها في محاربة ظاهرة «النوار» التي تثقل كاهل المواطنين وتزيد متاعبهم، في حين يستفيد منها «وحوش العقار»، خاصة أن مديرية الضرائب نفسها كانت متهمة بتشجيع «النوار» إلى الأمس القريب.
فقد وجه ادريس جطو، رئيس المجلس الأعلى للحسابات، في تقرير سابق للمجلس، انتقادات شديدة إلى اتفاقات الصلح المبرمة بين المديرية العامة للضرائب والمنعشين العقاريين، معتبرا أن هذا النهج شجع ظاهرة عدم التصريح بالمبلغ الكلي للبيع «النوار»، وساهم في انتشار ممارسة التصريحات الضريبية الناقصة بالنسبة إلى قطاع يحقق هوامش ربح هامة.
وقال جطو، في التقرير السنوي للمجلس الأعلى للحسابات، إنه نظرا إلى شيوع ممارسة التصريحات الضريبية الناقصة من طرف المنعشين العقاريين، بالرغم من المستوى العالي لهامش الربح، فقد أبرمت المديرية العامة للضرائب مع ممثلي المنعشين منذ سنة 2008 اتفاقات ذات طابع حبي، تقضي بوضع هؤلاء لتصريحات تصحيحية من أجل الزيادة في مبلغ الضريبة، على أساس مذكرة اتفاق بين المنعش العقاري وإدارة الضرائب، وهو ما يثير عدة ملاحظات، أهمها: إبرام اتفاق عام مع قطاع الإنعاش العقاري برمته، في حين كان من الممكن أن يتم إبرام هذه الاتفاقات بشكل فردي، ثم إبرام اتفاقيات تعتبر، عمليا، بمثابة تخل عن التصحيحات الضريبية، بالإضافة إلى أن هذه الاتفاقات تمت قبل الشروع في المراقبة أو مباشرة بعد الشروع فيها، ناهيك عن عدم وضع التصريحات التصحيحية المنصوص عليها في الاتفاقات.
وأكد تقرير المجلس الأعلى للحسابات أن إدارة الضرائب تلجأ، في بعض الأحيان، إلى إبرام اتفاقات صلح مع المنعشين العقاريين في غياب إشعار هؤلاء بالمراجعات المتخذة في حقهم، وكذا دون إجراء أي مراقبة أو عن طريق مراقبات جزئية؛ مشيرا إلى أن المراقبة تنحصر فقط في إرسال الإشعار بالمراقبة دون أن يتم ذلك فعلا على أرض الواقع، وهو ما يخل بمبدأ العدالة الجبائية بين الملزمين، إذ إنه لا يتم اعتماد عنصر موضوعي لتحديد مبلغ الاتفاق.
ويضيف التقرير أنه يلاحظ، في بعض المديريات الجهوية للضريبة، أن مكاتب المراقبة لا تقوم بمراقبة العمليات العقارية التي ينجزها المنعشون العقاريون، وغالبا ما لا يتم استغلال المعلومات المتوفرة عند هذه المكاتب، من أجل اقتراح القيام بمراجعات لتصاريح بعض المنعشين العقاريين الذين يصرحون بأثمنة هزيلة وغير مطابقة للواقع.
ضعف العرض في العقار يفاقم ظاهرة «النوار»
«النوار»، أو المبلغ الذي يدفع تحت الطاولة عند اقتناء السكن، يعتبر أحد تجليات التملص الضريبي الذي يفوت على خزينة الدولة مداخيل هامة، خاصة أنه يمس جميع القطاعات الاقتصادية، لكنه يتفشى بدرجة أكبر في قطاع العقار.
ويعود السبب المباشر في انتشار هذه الظاهرة، التي تتمثل في الحصول على مبالغ مالية دون التصريح بها كاملة في العقد بين البائع والمشتري، في عدم تلاؤم العرض مع الطلب من الناحية الكمية والنوعية.
وكشفت دراسة سبق أن تناولت ظاهرة «النوار» داخل سوق العقار، أن مجموعة من المنعشين العقاريين لا يصرحون بالقيمة الحقيقية للمباني عند تسجيلها، حيث تتأرجح نسبة الفرق بين القيمة الحقيقية والقيمة المصرح بها ما بين 15 بالمائة و25 بالمائة.
وتبين الدراسة ذاتها، التي أنجزتها الوزارة الوصية على قطاع الإسكان والتعمير، أن هناك عددا قليلا من المنعشين العقاريين من يصرحون بالمبالغ الحقيقية، في حين أن جميع الأطراف المتدخلة تعمل على إخفاء القيمة الحقيقية للصفقات. فبالنسبة للبائع والمشتري، فإن التصريح بقيمة أدنى من قيمة التفويت الحقيقية يعني تقليص الضرائب ورسوم التوثيق والتسجيل ونفقات نقل الملكية الناتجة عن العملية.
أما البنوك التي تمول الصفقات، فإنها تكون مسرورة بالحصول على رهون تفوق قيمتها الحقيقية قيمة القروض التي تمنحها لتمويل الصفقات كضمانات لهذه القروض. وغالبا ما تتساهل البنوك من خلال منح قروض شخصية أو قروض تكميلية، تحت غطاء تمويل التأثيث والتجهيز، والتي يتم استعمالها في واقع الأمر لتمويل الجزء غير المصرح به من قيمة الصفقة العقارية، بل إن بعض المصارف أصبحت تعرض منح قروض عقارية تغطي نسبة 110 في المائة من ثمن شراء الأصل العقاري. فالمضاربون يفرضون على النشطاء عدم التصريح بالسعر الحقيقي للأرض قصد إخفاء جزء مهم من أرباحهم الهائلة عن عيون إدارة الضرائب. فنسبة الضريبة المفروضة على الأرباح العقارية، أي الفرق بين كلفة شراء العقار وثمن بيعه، تبلغ 20 في المائة من مبلغ الأرباح، ونسبة 3 في المائة من ثمن البيع كحد أدنى. وبإضافة باقي الرسوم والتكاليف، فإن المبالغ المستحقة للضرائب قد تبلغ أحيانا أرقاما كبيرة.
إجراءات مديرية الضرائب يمكن أن تتسبب في «إشعال» سوق العقار من جديد
خلال السنة الماضية وإلى حدود الأسابيع الأخيرة، يعيش المنعشون العقاريون أحلك أيامهم، حيث كشفت المعطيات المتوفرة حول نشاط قطاع العقار أن هذا الأخير يعرف أزمة غير مسبوقة تؤكدها الأرقام المتعلقة بالقروض العقارية ومبيعات الإسمنت.
وحسب أحمد بوحميد، رئيس فيدرالية صغار المنعشين العقاريين، فإن قطاع العقار بات «يحتضر» حاليا، بعد أن وصلت الأزمة فيه إلى مستويات غير مسبوقة منذ سنوات.
وأوضح بوحميد أنه منذ حوالي 6 أشهر هوت مبيعات العقار إلى أدنى مستوياتها، حيث فاقت نسبة التراجع في المبيعات 35 في المائة، مشيرا إلى أن هذه الوضعية اضطرت بعض المنعشين، خاصة في المدن التي يقل فيها الطلب، إلى خفض الأثمنة بأكثر من 25 في المائة.
وأكد المصدر ذاته أنه في المدن الكبرى، وعلى رأسها الدار البيضاء، ما زال المنعشون متشبثين بالأسعار القديمة رغم الأزمة، لكونهم لا يرغبون في البيع بالخسارة، خاصة أن أغلبهم اقتنوا سابقا الأراضي التي شيدت عليها المشاريع العقارية بأثمنة مرتفعة جدا.
واتهم رئيس فدرالية صغار المنعشين العقاريين البنوك باستهداف القطاع، مؤكدا أن نسبة مهمة من الملفات التي توضع على مكاتب الوكالات البنكية لا تلقى القبول، وهو الأمر الذي تؤكده المدة التي أصبح يتطلبها الحصول على الموافقة المبدئية على القرض، والتي تتجاوز حاليا 4 أشهر.
وكان يوسف بنمنصور، رئيس الفيدرالية الوطنية للمنعشين العقاريين، قد وجه بدوره أصابع الاتهام للأبناك المغربية التي قال «إن إحجامها عن تمويل عمليات شراء الشقق السكنية سواء تعلق الأمر بالسكن المتوسط أو الاجتماعي كان له تأثير سلبي على القطاع».
وأورد بنمنصور، في تصريحات صحافية، أنه يتفهم إشكالية تقلص هامش الثقة في تمويل القروض العقارية الموجهة لاقتناء السكن الفاخر الثانوي، «لكن أن تطال مشاريع السكن المتوسط والسكن الاجتماعي الذي يستفيد من ضمانة صندوق فوكاريم الحكومي، فهذا يعتبر أمرا غير مفهوم».
وإذا كان معظم المتتبعين يرون في خطوة الأسعار المرجعية للعقار خطوة في اتجاه محاربة «النوار»، إلا أن البعض يتخوفون من أن يتسبب هذا الإجراء الضريبي الجديد في إشعال سوق العقار، خاصة إذا ما كانت الأسعار المرجعية لمديرية الضرائب مرتفعة، وهو ما سيدفع لا محالة المنعشين إلى الزيادة في أسعار العقارات، رغم الركود الحالي للقطاع.