بيت غير محفظ..التحفيظ العقاري

بيت غير محفظ
السلام عليكم، نشكركم على المجهود الدي تبدلونه في هذا المجال، مشكلتي هي كالتالي : ورثت أنا وإخوتي منزلا من والدي رحمة الله عليه، هذا المنزل محفظ لكننا عندما بادرنا ببيعه اكتشفنا أن ملفه لا يتضمن إسم والدي، لأنه لم يقم بتغيير التحفيظ على إسمه، وكذلك الشخص الذي باع له البيت، واقترح المحافظ علينا أن نبحث عن الشخص المسجل في ملف التحفيظ منذ سنة 1945 «تاريخ التحفيظ» إلا أنه قيل لنا أن الشخص المبحوث عنه توفي هو وورثته، فالمرجو منكم إيفادنا بحل سريع، ومختصر لأن مصير عدة أسر متوقف على هذا البيع وشكرا مسبقا
nn مسطرة التحفيظ العقاري هي مجموع الإجراءات و العمليات التي ينبغي إتباعها لجعل العقار خاضعا لنظام التحفيظ العقاري المنصوص عليها في ظهير 9 رمضان 1331 (02 غشت 1913) وهذه الإجراءات ترمي في النهاية إلى إقامة رسم للملكية مسجل بالسجل العقاري. و تعتبر مسطرة التسجيل أو التقييد هي التي يتم بمقتضاها تقييد التصرفات، والأعمال متى كانت تتعلق بتأسيس حق عيني عقاري أو نقله إلى الغير أو إقراره أو تغييره أو إسقاطه كما نصت على دلك مقتضيات الفصل 65 من ظهير التحفيظ العقاري وما بعده.و الملاحظ أن الإشكالية موضوع الاستشارة يمكن تقسيمها إلى جانبين مهمين:
الأول : في حالة اتفاق المشتري الأول مع ورثة المشتري الثاني، حيث يمكن للورثة في هذه الحالة يمكن للورثة طالبي الاستشارة أن يطلبوا من المشتري الأول أن يقوم بتسجيل شراءه بالرسم العقاري لدى المحافظة العقارية، ثم يقوموا هم فيما بعد بتسجيل شرائهم على الرسم العقاري بناء على التسجيل الذي قام به المشتري الثاني الذي باع لهم ذلك العقار المحفظ .وينبغي التنبيه أيضا إلى أنه يمكن لورثة المشتري الثاني أن يعملوا على تسجيل شرائهم على الرسم العقاري في نفس الوقت الذي يقوم المشتري الأول على تسجيل شرائه، و يمكنهما أن يتفقا على ذلك و يتقدما بطلب واحد، و بهذا سيتم ضمان مبدأ تتابع و استمرارية التسجيلات بالرسم العقاري، و ستتم إزالة جميع الإشكاليات القانونية المطروحة أمام ورثة المشتري الثاني .
الثاني : في حالة عدم اتفاق المشتري الأول مع ورثة المشتري الثاني. في حالة عدم اتفاق ورثة المشتري الثاني مع المشتري الأول، فهنا يمكن لورثة المشتري الثاني أن يرفعوا دعوى أمام المحكمة الابتدائية المختصة، موضوعها إتمام إجراءات البيع، ترفع ضد المشتري الثاني مع إدخال ورثة البائع المتوفي .و عند الحصول على حكم يقضي بإتمام إجراءات البيع، يقوم ورثة المشتري الثاني بطلب تسجيله على الرسم العقاري من المحافظ على الأملاك العقارية و الرهون.و عندئذ سيتم حل هذا الإشكال القانوني، و سيمتلك ورثة المشتري الثاني هذا العقار من دون وجود أي موانع مادية أو قانونية.
التحفيظ العقاري
تحية طيبة، أريد اقتناء أرض غير محفظة، ماهي تبعات ذلك؟
بداية أشير إلى أن العقار غير المحفظ هو ذلك العقار الذي لا يخضع لمسطرة ظهير02 غشت 1913 وأنه ما زال يخضع لمقتضيات الفقه الإسلامي و لاسيما المذهب المالكي، إضافة إلى القواعد العامة للقانون.ويلاحظ على أن العقار غير المحفظ تنتابه العديد من الإشكاليات ذات الطابع القانوني، و ذات الطابع الواقعي، مما يجعل الكثير من الأشخاص يتهربون منه، و لايتعاملون عليه في مختلف التصرفات العقدية والقانونية، و أيضا لان القيمة المادية لهذه العقارات تكون أقل بالمقارنة مع العقارات غير المحفظة .و من بين الإشكاليات التي يطرحها شراء العقارات غير المحفظة على سبيل المثال لا الحصر:
- حدوث الكثير من النزاعات حول استحقاق و حيازة هذا العقار لاسيما و أن الأدلة و الوثائق التي تثبت ملكية هذا العقارات من السهل تهيئيها و إيجادها، بالنظر إلى أنها في الغالب تكون عبارة عن لفيفات عدلية .
- أنه حتى في حالة شرائها و التقدم بمطلب لتحفيظها فإن مشتري هذه العقارات لا يسلم من التعرضات التي قد تكون جدية أو غير جدية , و التي تؤثر على مسطرة تحفيظها لاسيما إذا دخلت في إطار المسطرة القضائية بطول مدتها و درجاتها الثلاث.
- إحجام البنوك و المصارف المالية عن تقديم قروض بضمان تلك العقارات، بالنظر للإشكاليات التي سبق طرحها .
هذه بعض الإشكاليات التي تجعل الشخص المقبل على شراء العقارات غير المحفظة يفكر مليا قبل الإقدام على شراء مثل هذه العقارات و هذا لا يعني أن جميع العقارات غير المحفظة تنتابها مثل هذه الإشكاليات، لأنه قد تكون في بعض الأحيان سليمة قانونيا و واقعيا .