Le projet de loi de finances (PLF) au titre de l'année 2023 propose, dans sa présente mouture, deux mesures phares relatives aux Organismes de placement collectif immobilier (OPCI). Si la première disposition, relative à l'instauration de manière permanente du régime dérogatoire a été inespérée et s'inscrit pleinement dans la perspective de maintenir la dynamique de cette industrie naissante observée ces dernières années, la deuxième mesure, en relation avec les dividendes versés par les OPCI aux personnes morales soumises à l'IS, fait beaucoup jaser et risque de ralentir l'envol de ce véhicule en plein élan, selon les experts. Décodage avec Youssef Salihi, expert-comptable DPLE, Commissaire aux comptes et associé gérant du Cabinet Audexal. « Le PLF-2023 apporte un ajustement substantiel et inespéré au régime dérogatoire temporaire, en vertu duquel les opérations d'apport de biens immeubles à un OPCI se font, sous réserve du respect de certaines conditions, sans frottement fiscal immédiat », explique M. Salihi dans une interview à la MAP. « Ainsi, si l'on souhaite apporter un bien immeuble à un OPCI, ladite plus-value est soumise à une imposition différée jusqu'au moment de la cession totale ou partielle des titres représentatifs d'apport », indique l'expert en OPCI, notant, en revanche, que le bénéfice des avantages de ce régime est subordonné au respect d'un certain nombre de conditions. Il a, dans ce sens, précisé qu'outre les conditions de forme, l'apport des biens immeubles doit être effectué par des personnes morales soumises à l'impôt sur les sociétés (IS) ou par des personnes physiques entre le 01 janvier 2018 et le 31 décembre 2022. « Si les plus optimistes des acteurs de l'industrie espéraient une reconduction pure et simple du régime dérogatoire temporaire à presque deux mois de son expiration afin de perpétuer la dynamique observée en 2022, le PLF 2023 propose l'instauration de ce régime de manière permanente et ce en introduisant l'article 161 quinquies relatif au régime incitatif applicable aux opérations d'apport des biens immeubles à un OPCI », affirme M. Salihi. Et de préciser que cette disposition inespérée vise à perpétuer la dynamique des OPCI observée depuis leur introduction intervenue dans le cadre de la diversification des produits d'épargne. En revanche, l'amendement proposé dans cette mouture du PLF-2023 en relation avec les dividendes versés par les OPCI aux personnes morales soumises à l'IS a été perçu par les acteurs de l'industrie comme une douche froide susceptible de décourager les investisseurs de ce type de véhicule, a-t-il estimé, rappelant que les dispositions fiscales en vigueur offrent un abattement de 60% sur les dividendes versés par les OPCI aux personnes morales soumises à l'IS. En ce sens, la nouvelle feuille de route budgétaire envisage d'abroger cette disposition et d'imposer totalement lesdits dividendes, a souligné M. Salihi qui regrette cette mesure, source d'étonnement pour les investisseurs, d'autant plus que les résultats réalisés par l'OPCI, lequel est tenu de respecter les minimas de distribution n'est pas diminué des amortissements. A titre de comparaison, M. Salihi évoque le cas des sociétés foncières dont le fonctionnement est presque identique aux OPCI, et qui, en plus de bénéficier de l'amortissement des biens immeubles, les dividendes versés aux personnes morales soumises à l'IS bénéficient d'un abattement de 100%. A la question de savoir quelles sont les implications de ces mesures sur l'industrie des OPCI, l'expert répond, en somme, que l'instauration permanente du régime dérogatoire s'inscrit pleinement dans l'ambition de maintenir la dynamique positive réalisée depuis 2019 par les OPCI, alors que la seconde mesure fait beaucoup jaser et risque de ralentir l'envol de ce véhicule en plein élan. « Nous avons observé un attentisme inhabituel de la part des investisseurs qui ont entamé, avant la publication de la note de présentation du PLF-2023, des réflexions autour des investissements en OPCI et qui souhaitent maintenant temporiser dans l'attente de la Loi de Finances définitive », a-t-il dit, avant de conclure que la volatilité du régime fiscal de ce véhicule est un signal négatif qui risque d'altérer la confiance.
