L'expertise immobilière est incontournable dans l'évaluation des actifs immobiliers d'une entreprise. Mais seule la compétence de l'expert fait la qualité de l'expertise. Actuellement, aucune loi ne réglemente cette activité. Le choix de la méthode utilisée se répercute sur la valeur du bien expertisé. La valeur des biens immobiliers est au cœur de la plupart des projets notamment commerciaux et d'investissement, mais surtout d'évaluation des actifs. De ce fait, l'expertise immobilière revêt une extrême importance. Etc'est une activité traditionnellement pratiquée par des agents immobiliers, mais surtout des experts en évaluation immobilière, qui sont amenés à conseiller, anticiper, et découvrir de nouveaux marchés, de nouvelles opportunités et solutions pour leurs clients et pour tous types de biens immobiliers. Et ce, en s'appuyant sur des méthodes et des outils tels que les standards internationaux d'expertise. Ces normes internationales, exclusives aux experts RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), permettent aux cabinets d'évaluation de livrer un conseil économique en déterminant la valeur d'un bien sur la base des standards professionnels de la «Charte de l'expertise et de l'évaluation immobilière» et des normes européennes d'évaluation. Ainsi, dans le cadre d'une expertise, le mode d'évaluation de la valeur vénale d'un bien immobilier vise à en dégager la valeur marchande, correspondant au juste prix auquel il pourrait être acheté, vendu, divisé ou loué dans les conditions normales de libre marché. En d'autres termes, le travail de l'expert tend à l'estimation de la valeur réelle d'un bien immobilier, à une période précise. Lorsqu'une entreprise, ou plus précisément une compagnie d'assurance, fait expertiser ses actifs, puisqu'elle a une obligation légale de le faire, elle fait appel à un expert en évaluation. Or, aucune loi ne règlemente cette activité au Maroc, puisqu'aucun texte ne précise à quel ordre l'expert devrait appartenir, ni les compétences qu'il devrait détenir. Ce qui explique la disparité des méthodes d'expertise d'un bien immobilier et des évaluations qui en résultent. Ainsi qu'il en est de toute activité, la pratique crée l'aptitude, et au-delà de la méthode utilisée par chaque expert, l'estimation des types de biens fréquemment rencontrés semble relativement aisée. À l'opposé, il existe des biens complexes, tels que les cliniques, hôtels, usines, exploitation agricole, pour lesquels un expert non spécialisé est rarement missionné. De même, la méthode des comparables est parfois inefficace pour trouver la vraie valeur d'un bien étant donné sa complexité et sa spécificité. De ce fait, la divergence dans l'estimation, n'est pas dans ce cas une preuve d'erreur, s'il y a une part de réalité dans chacun des modes d'utilisation retenue, et il faudra tenir une moyenne globale de toutes les utilisations avant de conclure à une estimation des revenus que peut dégager tel ou tel bien immobilier. Dès lors, on déduit que ce n'est pas tant le recours à une méthode d'estimation, aussi sophistiquée soit-elle, qui permet de déterminer la juste valeur, mais bien l'expérience, la qualité de jugement et la connaissance des marchés de l'expert qui lui permettent d'utiliser efficacement les outils que constituent les méthodes d'estimation. Il en est ainsi de la méthode de l'actualisation des cash flows qui apporte un plus pour les actifs complexes par rapport aux autres méthodes. Certes, cette méthode reste parfois inadaptée à certains types de biens mais comporte au moins deux avantages : le premier réside dans le fait qu'elle oblige l'expert à s'interroger sur l'avenir de l'actif, en termes de rentabilité, d'évolution du marché et par conséquent de valorisation dans le temps ; l'autre permet de dépasser une estimation immobilière statique ou de définir le prix maximal qu'un acheteur peut accepter, compte tenu des exigences de rentabilité qu'il se fixe.
