Des abus et des procédures interminables. L'encadrement a un coût. La loi sur la vente en état futur d'achèvement, plus connue sous le nom de loi VEFA, est venue réglementer cette pratique qui est courante mais risquée pour l'acquéreur : la vente sur plan. Cette loi n'aurait pas produit les effets escomptés, car depuis son lancement en 2002, les professionnels ne s'y retrouvent pas et les particuliers ne semblent pas être plus protégés qu'auparavant. Sans oublier qu'il est parfois difficile pour l'acquéreur d'accéder au crédit bancaire lorsqu'il s'agit de ce type de transactions. Entre lacunes réglementaires et contradictions avec d'autres textes législatifs, les critiques fusent. Professionnels de l'immobilier et acquéreurs étaient pourtant ravis en 2002 ; que s'est-il passé depuis ? On parle de VEFA lorsqu'un promoteur immobilier décide de construire un bâtiment sur un terrain lui appartenant et de vendre l'ensemble à un acquéreur. Le processus commence par un contrat de vente qui est signé après l'achèvement des fondations au niveau du rez-de-chaussée. Ce contrat contient, entre autres, un délai de livraison. Si le promoteur dépasse cette durée, il paye une indemnité de 1% par mois de retard sans dépasser 10% par an. L'acquéreur paye une partie de son bien à la signature du contrat, une partie après l'achèvement des gros œuvres et le solde une fois la finition achevée. Après le règlement intégral du prix du bien, un contrat définitif de vente est signé entre les deux parties. Pour les prometteurs immobiliers, la vente en état futur d'achèvement constitue une vraie source de financement, car ils peuvent financer la construction de l'immeuble avec les acomptes versés par les clients. Cet autofinancement devait permettre de réduire les coûts de production et soulager la trésorerie des entrepreneurs. L'acquéreur, quant à lui, bénéficie d'une sécurité supplémentaire avec ce procédé car la loi fixe un cadre réglementaire clair pour tout le processus, et notamment l'obligation pour le promoteur d'établir en faveur de l'acquéreur une caution bancaire ou toute autre caution similaire ou une assurance, afin de sécuriser les versements avancés par ce dernier, garantir l'aboutissement des travaux et l'application du contrat. Cependant, après 9 ans d'application de cette loi, plusieurs promoteurs ne semblent pas avoir assimilé leurs obligations, car beaucoup d'abus ont été enregistrés. Certains acquéreurs se retrouvent avec de simples contrats de réservation sans aucune valeur juridique. Il devient alors nécessaire de lancer une procédure judiciaire qui peut prendre plusieurs années, obligeant, dans certains cas, l'acquéreur à jeter l'éponge par manque de moyens ou de temps à consacrer à la procédure. Dans ce sens, les professionnels estiment que la loi 44-00 devrait être accompagnée d'un meilleur encadrement de la profession et de garanties supplémentaires sur la solvabilité des promoteurs à travers des assurances obligatoires, en plus des cautions émises. Mais les promoteurs ne sont pas tous d'accord là-dessus, car tout cela à un coût et les autorités prendront des risques en augmentant les contraintes réglementaires pour un secteur stratégique qui semble être à l'arrêt. Un autre problème se pose au niveau du financement. Il est fréquent que les banques commerciales n'accordent de crédits qu'après signature du contrat définitif qui matérialise le changement de propriété pour des soucis de garanties hypothécaires, mais ce n'est pas systématique. L'acquéreur, dans ce cas, n'a alors plus de moyens pour payer les premiers acomptes. Pour pallier ce problème, le texte législatif peut être revu pour donner au contrat de vente initial une valeur juridique plus importante aux yeux des créanciers.
