Immobilier : BAM serre les vis

l Le Gouverneur de BAM a fait signer aux banques un code d’éthique. Parmi les mesures contenues dans le code, le non-financement d’un prêt immobilier au-delà de 100%.
* Le but de cette mesure est d’exclure les financements risqués de l’immobilier.
* Quel impact aura la fin du financement «déguisé» du noir sur la demande de prêts destinés au logement dans un contexte de crise ?
* Le «noir» va-t-il être enfin éliminé des transactions immobilières ?
Un financement au-delà de 100% accordé par une banque sert le plus souvent à financer et le montant intégral du bien immeuble et une partie du noir, et ce d’une manière souvent implicite. La semaine dernière, les banques ont signé un code d’éthique élaboré par BAM contenant plusieurs mesures, parmi lesquelles le non-financement de plus de 100% du prêt immobilier. La pratique du «noir» sera-t-elle enfin éradiquée des transactions immobilières, sachant que depuis quelques mois d’autres mesures ont été mises en place par les pouvoirs publics ? Tout le monde est unanime pour dire que la pratique du noir fait dissuader un bon nombre de ménages à acquérir une maison.
Depuis belle lurette, l’exercice des «dessous de table», couramment appelé «noir», est une pratique habituelle du secteur immobilier, dont pâtissent malheureusement certains citoyens. Cette pratique était autorisée parce que les autorités étaient au courant que les promoteurs immobiliers demandaient jusqu’à 30% du montant déclaré de la transaction au noir. Et donc l’acheteur avait toujours du mal à demander réparation auprès des autorités locales qui ferment expressément les yeux. En effet, si une partie de l’achat se fait au noir, cela veut dire qu’une partie des travaux a été réalisée au noir. Avec tous les effets collatéraux qui en découlent.
Mais cela n’empêche pas de se poser la question suivante : le non-financement au-delà du 100% est-il sans conséquences sur le secteur immobilier, aujourd’hui dans l’expectative ?
L’étau se ressert...
En faisant signer aux banques de la place un code d’éthique, la Banque centrale a pour leitmotiv d’éviter une bulle de l’immobilier. BAM a ainsi exigé des banques qu’elles mettent en place un code de bonne conduite qui exclut un financement risqué des prêts immobiliers.
Le refus des banques de financer plus de 100% du prêt contribuera davantage à retourner le couteau dans la plaie, sachant que le secteur de l’immobilier vit, depuis un certain temps, des moments assez difficiles. Pourquoi instaurer une telle mesure si, depuis le déclenchement de la crise, les pouvoirs publics crient sur les toits que le secteur financier marocain est à l’abri de la tourmente financière ?
D’aucuns estiment que le contexte est peu propice et qu’il risque d’aggraver davantage une situation qualifiée aujourd’hui de morose. Et ce, bien que depuis le déclenchement de la crise financière internationale, les autorités marocaines n’aient cessé de convaincre l’opinion publique que le secteur immobilier au Maroc n’était guère touché. Ils excluent le risque qu’un phénomène de subprimes puisse survenir au Maroc car, d’après eux, les banques nationales financent en fonction de la capacité d’endettement de l’emprunteur et que la demande est largement supérieure à l’offre.
Interrogé à cet effet, un cadre bancaire annonce que, depuis avril 2008, son établissement ne finance plus 125% comme c’était le cas auparavant et qu’il se limite désormais à 100%. Les 125% se répartissaient entre 100% pour le bien, 5% pour les frais de notaire et 20% pour les frais d’aménagement (noir déguisé). Les 20% sont débloqués par tranches en contrepartie d’une attestation délivrée par l’architecte. «Ce code d’éthique a surtout pour objectif de rappeler à l’ordre les établissements financiers qui continuent à financer au-delà de 100%», explique notre cadre bancaire. Dans un contexte marqué par la morosité, cette mesure aura certainement un impact sur la demande de crédits, sachant que les clients sont aujourd’hui dans une phase d’attentisme.
Même son de cloche chez un agent immobilier de la ville de Marrakech qui estime que, depuis un certain moment, la morosité s’installe dans le secteur. Tels des chiens de faïence, les promoteurs immobiliers et les acheteurs se regardent en silence. Les premiers attendent de voir comment vont évoluer les choses tout en campant sur leurs positions, tandis que les autres espèrent une baisse des prix. Et donc si les banques appliquent une telle mesure, cela impacterait certainement la demande de financement en logements.
Interrogé à cet égard, M. Koutbi, Directeur délégué de la FNPI, explique que par le biais de cette mesure, le but n’est pas de limiter le financement du noir, mais de ne pas accorder des crédits au-delà de 100%. Le non-financement du noir est visé d’une manière tacite.
Mais pour ce qui est du noir, il faut reconnaître qu’il ne s’agit pas uniquement d’une affaire de promoteurs immobiliers. Il s’agit d’une affaire extra-immobilière dans la mesure où elle touche, par ailleurs, l’achat du foncier et d’autres activités dont les maîtres ne connaissent même pas le mot facture. «Toutefois, j’estime que l’abolition du noir est tout à fait légitime parce qu’il s’agit d’une fraude fiscale; et donc toutes les périodes sont propices pour un retour à la normale. Je ne pense pas que cela impacterait la demande de l’immobilier. Aussi, tout ce qui va dans le sens de la transparence et la clarté est-il bien accueilli dans notre profession». conclut-il. C’est dans ce sillage que s’inscrivent les différentes actions déployées par les pouvoirs publics.
La lutte contre le noir a-t-elle vraiment commencé ?
Cependant, l’Etat tente tant bien que mal de trouver les mesures nécessaires à même de faire face à ce phénomène qui pénalise les citoyens et qui se traduit par un manque à gagner pour ses caisses.
Parmi les mesures mises en place, l’Etat a pensé à faire construire plus de logements en élevant la cadence des constructions et à mettre en place des villes nouvelles. Une autre mesure est prévue par la Direction générale des Impôts via la demande de redressement. Ainsi, le promoteur immobilier serait astreint, avant de payer ses dus en matière d’impôts, à appliquer une réévaluation de son bien estimée généralement à 20 ou 30% de plus que la valeur déclarée, si le bien en question est sous-évalué.
L’article 143 du CGI ou encore la signature de la Charte éthique du ministère de l’Habitat avec la FNPI (Fédération nationale des promoteurs immobiliers) en sont aussi quelques exemples.
Cette charte d’éthique a pour objectif d’asseoir notamment des relations de confiance entre acquéreurs et promoteurs immobiliers marocains. La FNPI souhaite donc bannir certaines pratiques, dont celle du «noir», lequel demeure le premier mal à extirper en vue d’assainir le secteur. Selon la charte, «le promoteur immobilier, membre de la FNPI, s’interdit tout comportement consistant, directement ou indirectement, à promettre, offrir, solliciter ou accorder des paiements illicites en vue d’acquérir ou de vendre un bien immobilier quelconque».
Cette pratique du «noir» n’est pas seulement réservée à l’immobilier neuf, mais se pratique aussi entre particuliers.
Avec le non-financement du «noir», le puzzle pourrait être au complet et l’Etat pourrait enfin se débarrasser de cette pratique qui handicape les acquéreurs potentiels.