Logement social : Pas de dérogations !

* Ce segment, qui a connu un succès notoire est boudé par les promoteurs à cause du manque d’incitations fiscales.
* Seuls le Groupe Al Omrane et quelques grands promoteurs qui bénéficient d’une assise foncière solide semblent intéressés par cette activité.
* Les professionnels du secteur espèrent toujours obtenir des amendements lors du passage du projet de Loi de Finances à la Chambre des conseillers.
Le secteur de l’immobilier, et surtout le logement social, traverse une période cruciale marquée par le manque de visibilité. Les dérogations dont bénéficie le secteur ont été pour la plupart supprimées, tandis que les incitations actuelles sont jugées insuffisantes.
Toutes les revendications et autres amendements des promoteurs immobiliers dans le cadre du projet de Loi de Finances ont été rejetés, du moins lors des discussions du projet à la Chambre des représentants. Les professionnels du secteur espèrent toujours obtenir des amendements lors du passage du texte à la Chambre des conseillers. Parmi les 1.500 promoteurs affiliés à la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI), seules quelques dizaines, qui ont des réserves foncières, peuvent mener à bien leurs projets.
La formule adoptée par le gouvernement a permis, durant une décennie, à plusieurs milliers de familles d’accéder à la propriété. Le nombre des ménages propriétaires est passé de 35% à plus de 60% durant la même période.
Pour le ministre des Finances, le nombre de logements mis en chantier dépasse celui de la demande. Ainsi, au cours du premier semestre 2009, ce nombre a atteint plus de 223.000 unités en plus des 165.000 lancées en 2008.
L’un des handicaps majeurs pour le développement du segment du logement social est la question du foncier. Tous les professionnels s’accordent pour affirmer que la cherté du foncier n’incite pas à s’engager dans des projets dans ce créneau.
Pour réduire la pression sur le foncier, l’Etat a procédé à la création de villes nouvelles comme Tamesna ou Tamensourt et à l’ouverture de nouvelles zones pour agrandir le périmètre urbain.
Face au succès du logement social qui a réduit en quelque sorte le déficit du pays en matière d’habitat, la demande a augmenté. Mais le prix plafond fixé par l’Etat, qui est limité à 200.000 DH, ne peut couvrir le coût de revient. Car ce prix a été élaboré sur la base des estimations de l’année 2004. Entre-temps, les prix des matériaux de construction ont nettement flambé passant de record en record avec un pic au cours de l’année 2008.
«Sans des dérogations ou des offres foncières de l’Etat à des prix compétitifs, le prix de 200.000 DH n’est pas attractif, surtout dans les grandes agglomérations, comme Casablanca ou Rabat», souligne un promoteur casablancais.
La FNPI a proposé d’aligner la valeur du logement social à 300.000 DH et de proroger les dérogations fiscales pour les années à venir. Le pays compte un déficit énorme en matière de logements dépassant 1 million d’unités.
Face à la cherté de l’habitat dans les autres segments, comme celui du moyen et du haut standing, plusieurs acquéreurs de la classe moyenne ont opté pour le logement social selon leur capacité financière. La situation du marché fait qu’il y a un déficit chronique dans ce segment et un excédent dans les autres.
Ce manque de visibilité est également imputé à des contraintes administratives. Les plans d’aménagement ne sont pas encore disponibles dans plusieurs villes.
Seuls des projets intégrés consistant à réaliser des tranches destinées au logement social et un autre pour le standing, sont porteurs pour le moment. Avec un contrat-programme avec l’Etat qui consiste soit en des opérations de relogement de bidonvilles, soit en la création de complexes immobiliers à vocation sociale. Le groupe Dyar Al Mansour, filiale du groupe CDG, a mené avec brio ce genre d’opération. Le projet douar Labhar à Rabat est un exemple-type de réussite qui a permis à l’entreprise de reloger plusieurs centaines de famille par tranche. Le foncier libéré servait à la construction de nouvelles unités d’habitation. A cet effet, l’Etat va mobiliser plus de 3.800 ha pour l’urbanisation.
Une bonne partie des projets réalisés durant les dernières années sont l’œuvre du secteur privé, avec une part dépassant les 60%. Pour les années à venir, le groupe Al Omrane, avec quelques groupes privés qui ont vocation dans ce créneau comme Addoha, maintiendront leur activité.
A côté du logement social, le programme des logements à prix réduit ne dépassant pas les 140.000 DH, est lui aussi en panne. Il est déjà en retard par rapport à l’échéance fixée. Seul
Al Omrane est à l’œuvre avec une poignée de promoteurs. Le groupe s’est engagé à réaliser 129.000 logements pour un investissement de 15,5 Mds de DH. A travers ce programme, l’Etat va assurer l’émergence de moyens promoteurs à côté des grands qui ont fortement dominé le marché.
Au rythme actuel et avec le nombre de projets lancés, les objectifs de l’Etat ne peuvent pas être atteints.
Malgré le succès du logement social, plusieurs critiques sont formulées à son encontre comme la question des équipements et des infrastructures accompagnant ces projets. Les habitants de ces quartiers se plaignent du manque de mesures d’accompagnement comme la création d’écoles, de dispensaires ou de marchés. Le manque d’espaces verts et de moyens de transport constituent l’autre problématique qui touche ces nouveaux quartiers.