L'acquittement d'une à deux années de frais de syndic est imposée aux acheteurs pour finaliser l'achat. Les copropriétaires font souvent les frais d'une connivence entre les promoteurs immobiliers et les sociétés de syndic qu'ils désignent. C'est une pratique qui s'est largement répandue, même si elle ne s'appuie sur aucun fondement légal. Lors de l'achat d'un bien immobilier neuf en copropriété, les promoteurs exigent systématiquement le paiement à l'avance d'une à deux années de charges de syndic dès la remise des clés, selon le constat unanime des avocats et des notaires. «Enthousiasmés par la conclusion de la transaction, la plupart des acquéreurs paient ce qui est demandé sans se faire prier», rapporte un avocat spécialiste du droit de la copropriété. D'autres plus rares sentent bien qu'on leur force la main et ne s'exécutent pas dans un premier temps. Mais ils finissent le plus souvent par obtempérer quand le promoteur leur explique qu'ils risquent de bloquer la transaction en agissant ainsi, expliquent les professionnels. «Simple coup de bluff», objectent les praticiens car cette pratique a tout de l'abus, et d'ailleurs les ventes se concluent dans plusieurs cas même quand l'acquéreur refuse de payer ce qui lui est demandé, explique-t-on parmi les notaires. Le promoteur doit payer pour les unités en cours de commercialisation En fait, rien ne tient la route dans cette pratique sur le plan juridique. «Comment peut-on déterminer au moment de la remise des clés les cotisations dont est redevable un futur copropriétaire, alors que ces contributions doivent être déterminées sur la base d'un budget voté par l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires à laquelle l'acquéreur doit avoir participé et dont il doit avoir validé le procès-verbal», raisonne un praticien. En réponse à cela, un promoteur immobilier assure que «les cotisations demandées émanent bien d'assemblées générales tenues préalablement à l'arrivée des nouveaux acquéreurs». «Mais cela ne les rend toujours pas opposables aux nouveaux propriétaires du fait qu'ils n'ont pas participé aux réunions en question», rétorquent les avocats. En fait, selon les pratiques rapportées par les initiés, le plus souvent les paiements anticipés demandés par les promoteurs au titre des charges de syndic répondent à une volonté de faire rentrer des fonds le plus vite possible afin de garantir le bon entretien des programmes immobiliers et appâter ainsi de nouveaux acquéreurs. Dans la manœuvre, et au vu des montants non négligeables des cotisations fixées d'entrée de jeu, il n'est pas rare que les acquéreurs se retrouvent à payer une partie de ce dont est redevable le promoteur immobilier lui-même qui, selon la loi, est appelé à couvrir les frais de syndic de l'ensemble des unités non encore vendues au niveau d'un programme. Ne pas en déduire que le champ est ouvert pour les promoteurs, et les sociétés de syndic qu'ils désignent généralement au départ, pour se livrer à des malversations. «La société de syndic est tenue de justifier tous les actes de gestion qu'elle accomplit et les frais engagés. La loi 106-12 qui a récemment modifié le cadre réglementaire sur la copropriété a même renforcé les obligations en matière de reddition des comptes de la société de syndic en lui imposant par exemple de présenter les contrats des prestataires engagés», renseigne Younès Anibar, avocat au barreau de Casablanca. Encore faut-il que les copropriétaires soient suffisamment avertis pour exercer les droits que leur accorde la loi. Il ressort de tout cela que l'acquéreur qui refuse d'acquitter des frais de syndic à l'avance dès la remise des clés est tout à fait dans son droit. Et il n'est pas plus fautif s'il ne paie pas ses charges sur toute la période qui va s'écouler entre la remise des clés et sa première participation à une assemblée des copropriétaires. En effet, pour intenter une action en recouvrement des charges de syndic il faut s'appuyer entre autres sur des procès-verbaux établis suite à des assemblées. Or ceux-ci ne peuvent jouer contre un copropriétaire qui n'a encore pris part à aucune réunion. «Mais s'appuyer de la sorte sur la loi et l'appliquer au pied de la lettre serait faire preuve de mauvaise foi», estime M. Anibar. «Après tout, dès la remise des clefs l'on commence bien à profiter des parties communes de la copropriété et l'on est donc tenu moralement de contribuer à leurs charges d'entretien», développe-t-il. Seulement, cela doit être demandé aux nouveaux acquéreurs de manière légalement valable et il existe bien des voies pour garantir cela. «Un promoteur qui insère dans un contrat de vente l'obligation pour l'acquéreur d'acquitter à la livraison des charges de syndic tend le bâton pour se faire battre. Il s'agit plutôt de considérer dans le contrat ce versement comme une provision, le temps que le promoteur atteigne un certain seuil de commercialisation de son programme ou qu'une cotisation définitive soit établie. Avec en outre l'engagement du développeur de réinjecter ou de redistribuer d'éventuels bénéfices dégagés sur les versements initiaux des copropriétaires», recommande-t-on parmi les professionnels. Connivences entre promoteurs et syndics professionnels Avec tout cela, le versement anticipé des charges de syndic n'est que l'arbre qui cache la forêt, étant donné une multitude d'autres problèmes qui se posent en matière de régime de copropriété des programmes immobiliers neufs. Un point de friction, au centre de plusieurs affaires qui défilent devant les tribunaux, se rapporte aux sociétés de syndic pré-désignées par les promoteurs à la commercialisation de leurs programmes. «La désignation de la société de syndic par le développeur est en théorie une bonne chose puisque cela laisse supposer que tous les aspects techniques relatifs à l'entretien du programme seront convenablement pris en charge, personne ne connaissant un projet mieux que son promoteur après tout», avance un praticien. Mais les choses évoluent tout autrement dans la pratique. Le rapport entre promoteur et société de syndic donne plutôt lieu à une connivence qui dessert les intérêts des copropriétaires, ainsi que le laissent penser des conflits ouverts qui ont récemment éclaté au niveau de programmes immobiliers renommés. Entre l'inefficacité d'exécution globale reprochée aux sociétés de syndic en dépit de la perception de substantielles ressources, des soupçons de surfacturation qui pèsent sur les prix des prestations contractées ou encore les trous dans les budgets supposément liés à une tendance des sociétés à fermer les yeux sur les cotisations dues par les promoteurs immobiliers…, les débordements peuvent être divers et variés. En tout cas, si les abus sont attestés, les copropriétaires peuvent bien riposter. «Si l'on a tendance à croire que c'est le promoteur qui a la main sur toutes les questions de copropriété en début de vie d'un programme, les autres propriétaires ont bien leur mot à dire», assurent les avocats. Là encore, si une société de syndic est désignée préalablement à l'accès d'un acquéreur au statut de propriétaire, celui-ci peut tout à fait ne pas reconnaître à cette société sa légitimité. Plus encore, les copropriétaires ont légalement la possibilité de révoquer le mandat d'une société de syndic lors de toute assemblée générale, sachant qu'ils ont toute latitude de ne pas renouveler ce mandat limité par la loi à 2 ans.
