Je suis le président du syndic de notre immeuble et j'ai beaucoup de problèmes à persuader les copropriétaires à s'acquitter de leurs cotisations. Certains contestent le montant de la cotisation et refusent de payer. Y a-t-il un moyen légal pour les obliger à régulariser leur situation ? En cas de location d'un appartement en copropriété, qui doit payer les cotisations ? Le bailleur ou le locataire ? Je commencerai par votre deuxième question. L'article 31 de la loi 18/00 prévoit que le copropriétaire est tenu de mettre à la disposition du locataire une copie du règlement de la copropriété, et ce dernier est tenu de le respecter, et de respecter toutes les obligations qui lui incombent en cette qualité. Pour votre première question, il faut retenir que les copropriétaires ont le droit de contester le montant de la cotisation et, pour ce faire, ils doivent recourir au tribunal de première instance pour faire valoir leur revendication. Bien entendu, le syndic serait entendu, ainsi que le copropriétaire contestataire. En principe, le montant de la cotisation est fonction de la superficie de la partie privative dans l'immeuble en copropriété, et il est arrêté en assemblée générale à laquelle l'ensemble des copropriétaires est invité. Mais en attendant que le tribunal tranche sur le litige qui porte sur le montant, le copropriétaire est tenu de procéder au versement et dans les délais convenus. A défaut, il se retrouve en violation du règlement de la copropriété. A cet égard, le syndic doit lui adresser un courrier contre un accusé de réception, lui demandant de s'acquitter de sa cotisation, et lui impartissant un délai de trente jours. A l'expiration de ce délai sans versement de la cotisation de la part du copropriétaire, le syndic est en droit de saisir le président du tribunal de première instance, en tant que juge des référés, qui en vertu de l'article 25 de la loi 18/00 peut émettre une ordonnance ou une décision d'injonction de payer à l'encontre du copropriétaire. Cette décision est exécutoire. Cependant, le syndic aura besoin impérativement de deux documents essentiels : le PV de l'assemblée générale qui a décidé du montant et des délais de versement de la cotisation et la lettre adressée avec accusé de réception qui atteste l'écoulement d'un délai de trente jours cité ci-dessus. La décision du président du tribunal de première instance est susceptible d'appel, mais l'appel n'arrête pas l'exécution. Avec cette ordonnance, le syndic est également en droit de procéder à des mesures conservatrices des droits de l'ensemble des copropriétaires, notamment la saisie du bien immeuble, des meubles ou autres qui appartiennent au copropriétaire. D'ailleurs, le syndic bénéficie même d'une hypothèque forcée au profit de l'ensemble des copropriétaires en vertu de l'article 163 alinéa 7 du Dahir du 2 juin 1915 fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés. L'hypothèque forcée est celle qui est constituée par une décision de justice, sans le consentement du débiteur et seulement dans les cas déterminés ci-après : -aux syndicats des copropriétaires sur les parts divises ou «indivises de chaque copropriétaire pour le paiement de sa contribution» ; – aux frais annuels et dépenses ; – aux frais exceptionnels. La levée de cette hypothèque n'est opérée que lorsqu'il est prouvé que les cotisations ont été réglées ou déposées dans la caisse du tribunal.
