L'appel du ministère pour les demandes d'agrément au niveau des évaluateurs immobiliers d'actifs OPCI court toujours. Une décision qui vient en application des dispositions de la loi n°70-14 relative aux OPCI et du décret n°2-18-32 publié en avril 2018. Ces textes exigent des évaluateurs indépendants souhaitant exercer les activités d'évaluation immobilière d'actifs d'OPCI qu'ils soient agréés par le ministère, après avis de la commission consultative. L'écosystème qui englobe les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) se précise. Le ministère de l'Economie et des finances a publié, il y a quelques semaines, une décision relative à l'agrément des évaluateurs immobiliers d'actifs OPCI. Les évaluateurs indépendants souhaitant exercer les activités d'évaluation immobilière d'actifs OPCI devront être agréés par le ministère, après avis de la commission consultative. «Les dossiers de demande d'agrément doivent être déposés en 5 exemplaires et en version numérique à la Direction du Trésor et des finances extérieures». Ainsi, l'on peut dire que l'activité OPCI prend forme, mais petit à petit. «C'est un peu normal : l'Etat se veut très vigilant parce qu'un faux pas peut compromettre toute une activité et la crédibilité des pouvoirs publics», commente Mehdi El Fakir, économiste. Pour lui, cette décision est cruciale afin de ne pas tomber dans l'opacité qui caractérise le marché immobilier, mais surtout pour rassurer l'investisseur (étranger comme local). «Cela doit représenter pour lui un minimum de garanties», commente t-il. Idem pour Soumaya Tazi, DG d'Immorente Invest, société d'investissement établie sur le modèle des OPCI. «Je pense que les choses avancent résolument. Il y a un vrai focus de toutes les parties concernées, désireuses de sortir toute la réglementation liée aux OPCI. Tout le monde travaille d'arrache-pied du côté du ministère. Il en va de même pour l'AMMC qui se penche sur les circulaires. Certaines dispositions fiscales seront aussi discutées dans la loi de Finances à venir. La commission planche à son niveau sur le cadre comptable», rassure-t-elle. Concrètement, le dispositif global des OPCI prévoit que des évaluateurs «évaluent» périodiquement les actifs que les OPCI auront dans leurs portefeuilles afin de pouvoir en calculer l'actif net réévalué (ANR). Cela permettra d'apprécier la valeur du portefeuille et celle des actions. Ainsi, sur le plan procédural, les demandes d'agrément doivent être déposées auprès de la Direction du Trésor et des financements extérieurs. En principe, les demandes répondant aux critères en vigueur sont instruites dans un délai maximum de deux mois. Une fois accrédité, l'évaluateur immobilier doit transmettre périodiquement, au ministère des Finances, un rapport d'activité. De plus, il peut être contrôlé par toute personne déléguée par le ministère des Finances et ne représentant pas le gouvernement. Un OPCI devra être évalué de manière périodique, tous les six mois plus précisément. À chaque fois, les évaluateurs porteront un regard critique sur le portefeuille. «D'où l'agrément… Puisque demain, en tant qu'OPCI, nous ne pourrons pas seulement prendre un évaluateur sur le marché et lui confier la mission d'évaluation, conformément à ce que prévoit la réglementation des OPCI», souligne Tazi. D'ailleurs, deux évaluateurs, obligatoirement agréés et indépendants, seront présents à chaque fois. «Il ne s'agira pas de personnes s'improvisant évaluateurs pour s'accrocher à cette nouvelle activité, qui promet d'entamer une belle histoire dans le panorama financier marocain», affirme-t-elle. Mission multiple Les évaluateurs indépendants agréés détiendront une licence qu'ils devront soigner. Cela va permettre aux porteurs de parts d'avoir la vision d'un professionnel indépendant, confortée par un deuxième professionnel. Ces experts devront ainsi estimer la valeur de biens immobiliers à des fins de taxation, de vente, de financement ou d'analyse de rentabilité. Leur mission portera sur l'évaluation des valeurs des biens et leurs évolutions prévisionnelles en tenant compte des environnements économique, social, financier et environnemental. Il s'agira aussi d'établir des rapports d'expertise immobilière pour des clients potentiels ainsi que les autorités judiciaires, administratives, financières et fiscales. De leur côté, les opérateurs concernés, notamment les banques et compagnies d'assurances, s'impatientent de pouvoir enfin constituer leurs portefeuilles d'OPCI. «Ces produits, une fois mis en place, octroieront une dynamique positive qui –espérons-le– s'installera dans la durée sur le marché financier marocain… La Bourse de Casablanca aura de ce fait moins de mal à convaincre les investisseurs», rappelle El Fakir. Outre l'avantage d'un portefeuille diversifié, le produit offre une compression des taux de rendement des actifs sur le marché de l'immobilier professionnel. Une tendance qui témoigne de l'arrivée à maturité du marché, qui s'explique en grande partie par la baisse des taux d'intérêt. Cependant, l'accroissement de la demande des investisseurs et la mise en place prochaine d'incitations fiscales en faveur des OPCI y sont aussi pour quelque chose, selon certains experts. Ce sont justement ces incitations prévues qui vont rendre les nouveaux véhicules au Maroc plus attractifs. Ils garantiront la transparence fiscale des OPCI avec pour avantage l'exonération totale en matière d'IS des bénéfices dégagés grâce à l'activité de location. À cela s'ajoutent la non-imposition des dividendes et des intérêts servis aux OPCI ainsi que l'exonération des sommes distribuées provenant des prélèvements sur les bénéfices pour le rachat d'actions ou de parts sociales. Enfin, les investissements réalisés par ces véhicules ne seront pas soumis aux droits d'enregistrement. Pour profiter de tous ces avantages, les OPCI devront respecter quatre conditions. Il a également été question que les OPCI puissent distribuer au moins 85% du revenu locatif. Pour rappel, les produits de placement qui seront proposés par les OPCI consisteront en des parts d'actifs immobiliers (bureaux, locaux commerciaux…) mis en location. Ces parts pourront être acquises par des investisseurs particuliers ou institutionnels, sur le modèle des OPCVM, et généreront pour eux des revenus provenant essentiellement de loyers.
