Le titre Addoha flirte avec la barre des 10 DH. L'arrivée à échéance en 2020 des exonérations fiscales octroyées au secteur immobilier et la stagnation du marché ont poussé les investisseurs à lever le pied sur la valeur. Ce manque de visibilité et l'absence de business plan empêchent les sociétés de bourse d'émettre une quelconque recommandation. La chute du titre Addoha se poursuit sur la place casablancaise. Il perd plus de 69% de sa valeur depuis début 2018 pour s'échanger à 10 DH. «Les investisseurs sont dans le doute par rapport aux valeurs immobilières de la place», nous explique un analyste. Et la conjoncture actuelle du secteur immobilier toujours floue n'aide pas. Ce manque de visibilité empêche également les sociétés de bourse à émettre une quelconque recommandation. Certaines banques d'affaires telles que Cfg Capital Markets et Attijari Global Research ont même exclu la valeur dans leur périmètre d'analyse, en attendant un exercice de réévaluation. «Nous ne pouvons donc plus nous prononcer sur les valeurs immobilières pour l'instant», souligne cet autre professionnel du marché. Pour cause, le ralentissement persistant de l'activité du secteur immobilier combiné à l'arrivée à échéance (2020) des exonérations fiscales octroyées au secteur immobilier. «Après une période euphorique consécutive à la mise en place des avantages fiscaux sur le social, le secteur immobilier avait connu une léthargie à partir de 2013, reflétée par une baisse des mises en chantier et de la production», explique un analyste. Le secteur immobilier a ainsi longtemps bénéficié de conditions très favorables liées à une demande croissante en logements. Dans ce cadre et à cause du déficit en logements, des incitations étatiques ont été offertes au secteur pour construire le maximum de logements sociaux à petits prix afin d'absorber la demande. Aujourd'hui, il y a un flou qui entoure le cadre réglementaire de ce secteur. «Nous nous savons toujours pas si ces avantages fiscaux vont être reconduits ou pas et les sociétés immobilières n'ont toujours pas communiqué sur leurs nouveaux business plan», commente l'analyste. Selon certains, le risque de suppression des avantages fiscaux pourrait impacter de manière importante les réalisations des sociétés à partir de 2024, préconisant une sensible hausse des prix du logement social. «Si ces avantages fiscaux ne sont pas reconduits, le segment social d'aujourd'hui est voué à disparaître, remarque ce professionnel. Il est à rappeler que depuis 2007, les programmes de logements sociaux permettaient aux promoteurs et acquéreurs de bénéficier d'exonérations fiscales (20% des exonérations fiscales). Selon la convention relative aux avantages accordés aux promoteurs immobiliers pour la réalisation des logements sociaux à 250.000 dirhams, ces derniers bénéficient de l'exonération de certains impôts, droits et taxes comme l'impôt sur les sociétés, l'impôt sur le revenu, les droits d'enregistrement et de timbre, les droits d'inscription sur les livres fonciers, la taxe professionnelle, la taxe sur les terrains urbains non bâtis et la taxe sur les opérations de construction. En contrepartie, les promoteurs immobiliers s'engagent à réaliser un programme de construction de 500 unités à un prix ne dépassant pas 250.000 dirhams hors taxe sur la valeur ajoutée par unité de logement, sur une période n'excédant pas cinq ans à compter de la date d'obtention de la première autorisation de construire. Ces programmes ont participé à une dynamisation du secteur, notamment entre 2011 et 2012 ainsi qu'à la réduction du déficit du logement qui est passé de 800.000 à 400.000 logements. Un déficit qui devrait passer à 200.000 logements à l'horizon 2021. Néanmoins, selon les autorités, si ces programmes ont permis l'apparition d'un secteur de la promotion immobilière relativement organisé et structuré, ils n'ont cependant pas profité aux plus démunis, ni réussi à réduire la mauvaise répartition territoriale puisqu'il existe une suroffre dans certaines zones tandis qu'il y a un manque dans d'autres endroits. D'où la réfl exion menée par le gouvernement d'aller vers un système d'aide directe «puisque le problème d'accès au logement est essentiellement un problème de pouvoir d'achat». La fédération des promoteurs immobiliers avait émis également le souhait de ne pas vouloir reconduire le système d'exonération fiscale. Exit donc la défiscalisation. La FNPI s'est mobilisée pour établir une feuille de route pour l'après-2020. Elle concernerait tous les types de logements. Selon la fédération, il serait plus avantageux pour le secteur d'accorder des aides directement aux acquéreurs de logements sociaux et de moyen standing en créant de nouveaux segments pour les jeunes couples et les classes moyennes dans le cadre de nouvelles zones urbaines où la mixité sociale serait un principe. Dans un marché saturé et face à des clients de plus en plus exigeants et une réglementation plus restreinte, les promoteurs spécialisés dans le logement social tel qu'Addoha cherchent par tous les moyens à sortir de cette situation et relancer le marché. Pour l'heure, le groupe immobilier continue de prioriser la solidité de sa structure financière. Sa gestion de la trésorerie lui a permis d'assurer un cashflow de 870 MDH et un taux de conversion sur chiffre d'affaires qui atteint 21% en 2018 contre 20% en 2017. La génération de ce cashflow a permis la poursuite du désendettement du groupe de 456 MDH en 2018, atteignant ainsi un endettement net de 5,7 MMDH à fin 2018 marquant une baisse de l'endettement de 40% depuis 2014. En conséquence, le groupe affiche un ratio d'endettement de 33,9%. Pourtant les investisseurs ne semblent pas satisfaits, surtout après la décision du groupe de ne pas distribuer de dividendes sur l'année 2018 et d'affecter la totalité du résultat 2018 en report à nouveau ; en plus de procéder à une augmentation de capital au cours de 2019.
