Six mois pour se conformer ou disparaître : la nouvelle équation à résoudre pour les SCI. Le Maroc durcit son cadre légal pour les sociétés civiles immobilières via l'arrêté n°357.26. Standardisation des registres, délais impératifs et documents certifiés deviennent la norme incontournable à partir de septembre 2026. Détail. Enfin, le Maroc verrouille la traçabilité des sociétés civiles immobilières (SCI). En effet, l'arrêté du ministre de la Justice n°357.26 du 16 février 2026, publié au Bulletin officiel le 16 mars 2026, précise les modalités d'application du décret n° 2.23.100 relatif au registre des sociétés civiles immobilières (SCI). Disons que cet arrêté comble des lacunes procédurales mais impose des contraintes documentaires inédites. Finies les SCI fantômes ! Le Maroc traque désormais chaque mandataire et chaque bail non enregistré. «Il faut savoir que les sociétés civiles immobilières (SCI) sont des structures juridiques populaires au Maroc pour gérer des biens immobiliers en copropriété, souvent utilisées par familles, investisseurs ou promoteurs pour éviter la copropriété indivise», nous explique un juriste. Désormais, ces structures devront intégrer les nouvelles exigences dans leur gouvernance, sous peine de blocage administratif. La légalité des opérations immobilières repose désormais sur une conformité scrupuleuse aux annexes et aux délais, transformant la gestion des preuves d'identité, des procurations et des contrats en pivot incontournable de la sécurité juridique. Plus en détail, l'arrêté ministériel introduit une standardisation contraignante des registres et formulaires via l'Article 1, qui impose trois annexes obligatoires : l'annexe 1 fixe les modèles des registres temporaire, analytique et de dépôt ; l'annexe 2 normalise les formulaires de demande d'enregistrement, d'enregistrement modificatif, de radiation ainsi que le reçu de dépôt ; l'annexe 3 établit les modèles de certificats d'extraction et attestations. Une uniformisation qui implique que toute SCI doit désormais utiliser exclusivement ces modèles sous peine de rejet systématique des démarches, éliminant toute marge d'interprétation ou de format personnel. Concernant l'enregistrement initial, l'Article 2 complète la liste documentaire de l'Article 6 du décret par trois exigences : un certificat de dénomination délivré sous 90 jours par le chef du bureau de police judiciaire compétent, une preuve de propriété du siège (titre de propriété, contrat de location enregistré, ou document équivalent), et une procuration originale certifiée conforme si le demandeur n'est pas le représentant légal. Concrètement, une société civile immobilière créée à Marrakech devra impérativement fournir un contrat de location préalablement enregistré auprès des services compétents, sans quoi sa demande sera déclarée irrecevable. La création de succursales fait l'objet d'un contrôle renforcé par l'Article 3, particulièrement pour les implantations hors juridiction du siège social. Le certificat de dénomination doit y mentionner le numéro de la succursale ou du siège, tandis qu'une preuve d'existence spécifique (contrat de location ou titre de propriété relatif à la succursale) devient obligatoire. L'identification des parties est strictement encadrée : copie de la CNIE pour les Marocains, passeport pour les étrangers résidents, ou document équivalent pour les non-résidents. Une complexité qui génère des risques opérationnels tangibles, comme pour un promoteur étranger devant produire une copie certifiée de son passeport couplée à une procuration notariée, rallongeant les délais de 2 à 4 semaines en raison des formalités d'authentification. Ce qui est désormais obligatoire L'arrêté instaure trois obligations incontournables pour toute démarche administrative concernant les SCI. Premièrement, les procurations doivent désormais être originales, enregistrées et certifiées conformes auprès du service d'enregistrement, comme l'explicitent les Articles 2, 3 et 4. Toute demande effectuée par mandataire sans cette procuration validée sera systématiquement déclarée irrecevable, éliminant toute tolérance pour les documents non authentifiés. Deuxièmement, la production de copies de pièces d'identité est rendue obligatoire pour le représentant légal et son éventuel mandataire, couvrant la CNIE (Marocains), le passeport (étrangers résidents), la carte d'enregistrement ou tout document équivalent (étrangers non-résidents). Troisièmement, le certificat de dénomination devient caduc après 90 jours, imposant un renouvellement intégral de la demande auprès du chef du bureau de police judiciaire compétent, sans possibilité de prorogation ni de régularisation a posteriori. Ce qui est faisable sous conditions Certaines opérations restent possibles mais sous le respect strict de garde-fous procéduraux. L'enregistrement modificatif ou la radiation d'une SCI (Article 4) n'est autorisé qu'avec deux prérequis cumulatifs : une procuration originale certifiée si le signataire n'est pas le représentant légal, et une copie de la pièce d'identité du mandataire, faute de quoi la demande sera rejetée. Par ailleurs, l'extrait du registre (Article 3) peut valoir comme preuve d'existence de la société mère lors de la création d'une succursale, mais uniquement s'il est conforme aux modèles standardisés de l'annexe 3 et à jour, sans possibilité de substitution par d'autres documents non prévus par l'arrêté ministériel. Carton rouge pour les dossiers incomplets L'arrêté impose deux impossibilités absolues. Premièrement, contourner l'enregistrement des contrats de location ou de mise à disposition est désormais exclu, comme le stipulent les Articles 2 et 3 : tout document non enregistré auprès du service compétent (titre de propriété, contrat de location, etc.) sera systématiquement rejeté lors des démarches d'enregistrement ou de création de succursale, sans exception pour les accords verbaux ou les documents non formalisés. Deuxièmement, déposer une demande sans identification claire du représentant légal ou du mandataire est strictement irrecevable ; toute omission de procuration originale certifiée ou de copie de pièce d'identité (CNIE, passeport) invalide la requête, fermant la porte aux régularisations a posteriori ou aux dossiers incomplets. Calendrier critique L'entrée en vigueur de l'arrêté est fixée au 16 septembre 2026, laissant un délai opérationnel de six mois aux SCI. Durant cette période, les sociétés gagneraient impérativement à réviser leurs statuts pour aligner leurs clauses sur les nouvelles annexes, standardiser leurs registres internes (temporaire, analytique, dépôt) selon les modèles des annexes 1 à 3, et anticiper les délais de délivrance des certificats de dénomination – limités à 90 jours – afin d'éviter tout blocage administratif post-septembre 2026. D'un régime lacunaire vers un système contrôlé La popularité des sociétés civiles immobilières (SCI) au Maroc, structure privilégiée par les familles, investisseurs et promoteurs pour gérer des biens en copropriété et contourner l'indivision, s'est longtemps heurtée à un cadre procédural fragmenté. Avant le décret n° 2.23.100 (2024) et l'arrêté n°357.26 (2026), l'enregistrement des SCI souffrait de lacunes opérationnelles criantes : formats libres et non standardisés pour les registres et formulaires, acceptation de copies non certifiées, et flexibilité excessive sur les preuves de domiciliation du siège ou des succursales. Un flou qui générait des irrégularités dans les déclarations, des rejets d'enregistrement arbitraires selon les tribunaux, et des risques accrus de fraude – notamment via la création de sociétés fictives ou la dissimulation de mandataires non habilités. Des failles qui étaient d'autant plus problématiques dans un contexte d'essor immobilier post-pandémique, où la multiplication des transactions amplifiait les vulnérabilités. L'arrêté ministériel comble désormais ces lacunes par une standardisation impérative : modèles de registres et formulaires unifiés (annexes 1 à 3), exigence de documents originaux certifiés-conformes et enregistrés (procurations, contrats de siège) – et vérification systématique de l'existence physique des structures via des preuves dûment légalisées. Une rigidification technique qui s'inscrit dans une stratégie publique plus large, alignée sur la digitalisation des services prônée par «Maroc Digital 2030» et le renforcement de la traçabilité anti-blanchiment (loi 43-05 actualisée en 2025). En rationalisant ainsi la tenue du registre des SCI, les autorités contrôlent désormais un maillon clé du secteur immobilier, vital pour l'économie nationale et substituent à l'approximation passée un système auditable, sécurisé et intégré aux réformes de modernisation de l'Etat.
