تقييم المجلس الأعلى للحسابات تدبير بعض المشاريع العقارية لجماعة وجدة

مشروع المنطقة المندمجة البستان 2
مشروعي التنمية 1 والتنمية 2
ملاحظات مشتركة حول تدبير المشاريع
قام المجلس الأعلى للحسابات عبره مجلسه الجهوي بوجدة بإنجاز تقرير مفصل ودقيق للمشاريع العقارية التالية: إعادة بناء السوق المغطى والعملية المندمجة البستان 2 وإحداث التجزئة البلدية التنمية 1، وبناء مركب السكن الاجتماعي التنمية 2. وقد رصد لهذه المشاريع الأربعة غلاف مالي إجمالي يقدر ب 454،92 مليون درهم، وصرفت على إنجازها اعتمادات مالية حصرت في نهاية سنة 2006 في مبلغ 140،28 مليون درهم. وعرفت هذه المشاريع عدة اختلالات من حيث الإعداد والبرمجة والإشراف على التنفيذ، وكذا التسويق،يمكن إجمالها كالآتي :
مشروع السوق المغطى
يهدف مشروع إعادة بناء السوق المغطى الذي أطلق في سنة 1989 وأُعد من قِبل المؤسسة الجهوية للتجهيز والبناء، إلى إحداث مركب سوسيو – اقتصادي، متكون من 210 متجرا، ومجموعة من المكاتب، بالإضافة إلى 83 شقة ومسكن في طابقين. وخصصت له قطعة أرضية مساحتها 4543 م 2، تقع بمركز المدينة الشيء الذي يؤهله بأن يصبح قطبا تجاريا جذابا. غير أن إنجاز هذا المشروع شابته مجموعة من الاختلالات نوجزها كالتالي:
•تأخر في الإنجاز حيث لم تتعد نسبة تنفيذ المشروع % 75 إلى غاية 31 دجنبر 2006 ؛
•اختلال التوازن المالي للمشروع حيث اضطرت الجماعة لأجل إتمام الأشغال إلى إبرام عقدين للاقتراض مع صندوق التجهيز الجماعي الأول سنة 1996 بمبلغ 000 444 6 درهم والثاني سنة 2002 ، بمبلغ 15 مليون درهم. وعلى الرغم من إحداث حساب خصوصي لإنجاز هذا المشؤوع، فقد أدرج القرض الأخير في ميزانية المجموعة الحضرية لوجدة سابقا التي عمدت إلى تحويل مبلغه كتسبيق للحساب الخصوصي، مما يعني عدم تحمل هذا الحساب للتكاليف المتعلقة بالقرض.
•عدم احترام مسطرة نزع الملكية مما أدى إلى وقوع حالات ترامي على أملاك الغير نتج عنها صدور أحكام قضائية بإجراء حجوزات تحفضية ساهمت لمدة طويلة في عرقلة تنفيذ المشروع؛
•لم تتجاوز المداخيل المقبوضة برسم مبيعات المحلات التجارية والإدارية والدور السكنية بالسوق المغطى نسبة 43 % من المبلغ الإجمالي للمداخيل المتوقعة. حيث حصرت المداخيل المقبوضة في نهاية سنة 2006 في مبلغ 077,70 041 37 درهم، بينما قدرت المداخيل المفترض تحصيلها من خلال تفويت المرافق المتواجدة بالسوق، ودون الأخذ بعين الاعتبار منتوج القرض والتسبيق من الميزانية ومنتوج إعادة تخصيص الحصص،في مبلغ 640 847 86 درهم؛
•بعد فسخ الصفقة المبرمة مع مكتب للدراسات لمراقبة ومتابعة تنفيذ الأشغال بتاريخ 11 / 04 / 2003 نتيجة وضع هذا المكتب تحت التصفية القضائية، لم تعمد الجماعة إلى إبرام صفقة أخرى مماثلة، إعمالا
لمقتضيات المادة 65 من دفتر الشروط الإدارية العامة، حيث أصبح القسم التقني بالجماعة هو الذي يتولى التصديق على جداول/وضعيات الأعمال المنجزة وكذا كشوفات الحساب المؤقتة المتعلقة بتنفيذ أشغال الصفقات المبرمة، ودون إخضاعها لعمليات مراقبة المطابقة من طرف مكتب مختص في مجال متابعة
ومراقبة تنفيذ الأشغال.
•تحديد أثمان تفويت المحلات التجارية والإدارية والدور السكنية دون إجراء تقييم من طرف اللجنة الإدارية للخبرة المؤهلة قانونا لتقدير القيمة التجارية الحقيقية لهذه العقارات؛
•استفادة أشخاص من المشروع دون تأديتهم أية دفعة مالية. ويتعلق الأمر بتخصيص محلين تجاريين،بالإضافة إلى شقة مجانا لفائدة نادي رياضي دون أي سند قانوني، علما بأن قيمة هذه العقارات تفوق
582.675 درهم. كما خُصّصت شقة بقيمة 477.400،00 درهم للسيد (ع.ك) رغم أنه لم يؤد أية دفعة مالية منذ انطلاق المشروع.
مشروع المنطقة المندمجة البستان 2
يتجسّد مشروع العملية المندمجة البستان 2 الذي أطلق في سنة 1993 من طرف المجموعة الحضرية لوجدة سابقا، في تهيئة وبيع قطع أرضية مخصصة للسكن الاقتصادي والتجاري والسكن المزدوج وفيلات والسكن المشترك، فضلا عن التجهيزات والمصالح الاجتماعية المشتركة. وبالاضافة إلى أن نسبة تنفيذ المشروع تناهز 52% . إلى غاية 31 / 12 / 2006 ، فقد اعترى تنفيذ هذا المشروع مجموعة من الاختلالات نوجزها كما يلي:
•تخلي الشركة الوطنية للتجهيز والبناء بصفتها صاحبة المشروع المنتدبة عن ورش المشروع دون أن تبادر الجماعة إلى فسخ الإتفاقية التي تربطها بهذه الشركة، علما بأن الجماعة لم تسدد المبالغ التي صرفتها الشركة من أجل إنجاز الدراسات التقنية ودراسات الجدوى والتي تقدر بحوالي 2،2 مليون درهم؛
•تخصيص قطع أرضية للتعويض عن نزع الملكية دون تحديد قيمتها العقارية، إذ خصصت الجماعة 34 قطعة أرضية في تجزئة البستان 2 لبعض المواطنين تعويضاً لهم عن نزع ملكياتهم من أجل المصلحة العامة. ولكن الجماعة لم تقم بتكليف اللجنة الإدارية للخبرة من أجل إجراء تقييم العقارات المراد نزع ملكيتها قصد تحديد قيمتها. وإلى حدود 31 / 12 / 2006 ، لم يتم الإدلاء بما يفيد استكمال إجراءات البيع لصالح الأشخاص المنزوعة ملكيتهم. وخلافا لمقتضيات الفصل الفريد المضاف إلى كناش التحملات الذي يضبط عملية البيع، فقد تم التعويض لأشخاص بقطع أرضية غير مخصصة للسكن الاقتصادي (فيلات،أنشطة مهنية وصناعية).
•عدم شفافية مسطرة إسناد القطع الأرضية، إذ لم تدل المصالح الجماعية المختصة بمحاضر لجنة البيع المنصوص عليها في الفصل 2 من كناش التحملات الذي يضبط عملية البيع، علماً بأنه اشتُرط للاستفادة من القطع الأرضية بالمشروع، الموافقة المسبقة لهذه اللجنة على الطلبات المقدمة إليها من طرف الراغبين.
كما لوحظ أن ملفات المستفيدين لا تتضمن جميع الوثائق المطلوبة والمقرَّرة في كناش التحملات.
•تقاعس بعض المستفيدين من المشروع عن الأداء، فمنذ انطلاق المشروع وإلى غاية 31 / 12 / 2006 ،لم تتخذ الجماعة الإجراءات اللازمة من أجل حث عدد من المستفيدين وبالتحديد تسعة منهم على أداء ما بذمتهم من تسبيقات، لا سيما وأن هؤلاء لم يؤدوا أية دفعة . ويذكر أن المستحقات المترتبة عليهم تتجاوز 1،3 مليون درهم. كما لم تقم الجماعة باستخلاص الدفعة الثانية الموافقة لنسبة 70 % من الثمن الإجمالي للقطع الأرضية المخصّصة للأشخاص المتقاعسين عن الأداء رغم أن نسبة إنجاز الأشغال قد بلغت 52 % في نهاية سنة 2006 . ويناهز المبلغ الإجمالي الموافق للدفعة الثانية غير المؤداة
75 ، 991 335 22 درهم، وهو ما يمثل نسبة 22 % من مداخيل المبيعات الإجمالية المتوقعة للمشروع.
•تبين من المعاينة الميدانية للتجزئة أن بعض المستفيدين شرعوا في استغلال القطع الأرضية المسندة إليهم، وقاموا ببنائها دون أداء المبلغ الإجمالي لهذه القطع كما هو الشأن بالنسبة للسيد م.ر الذي استفاد من اقتناء البقع الصناعية رقم 29 و 30 و 31 دون أداء مبلغ الدفعة الثالثة أي 285،00 126 درهم، إضافة لعدم أداء شركته مبلغ الدفعة الثالثة عن البقعة رقم 11 أي 860،00 49 درهم.
مشروعي التنمية 1 والتنمية 2
أطلق مشروعا التنمية 1 والتنمية 2 في سنة 1996 من طرف الجماعة الحضرية سيدي إدريس القاضي بوجدة سابقا في إطار البرنامج الوطني لبناء 000 200 ألف سكن. ويهم المشروع الأول إنجاز تجزئة سكنية مخصصة أساسا للسكن الاقتصادي سفلي وطابقين وسفلي وثلاث طوابق، وكذا للمحلات التجارية، بالإضافة إلى التجهيزات الاجتماعية والاقتصادية. أما المشروع الثاني فيهم إنجاز مجمع سكني يتكون من سفلي وثلاثة طوابق، ويحتوي على 300 شقة من صنف السكن الاجتماعي تتراوح مساحتها ما بين 72 و 100 م 2 لفائدة موظفي وعمال الجماعة، وكذا على 52 محلا تجاريا بطابقه السفلي مخصصة لمختلف الأنشطة التجارية وموجهة لفائدة الخواص. وقد أبرمت الجماعة عددا من الصفقات لإنجاز المشروعين بمبلغ إجمالي 41 مليون درهم.ويثير إنجاز هذين المشروعين الملاحظات التالية:
•بطء في الإنجاز بحيث لم تتعد نسبة تنفيذ مشروع التنمية 1 ما قدره 59 % ومشروع التنمية 2 نسبة 13 %سنة 2007 .
•عدم استخلاص الدفعة الأولى ) 70 %( والثانية ) 30 %( رغم انتهاء أشغال التجهيز بتجزئة التنمية 1، ذلك أن 54 مستفيدا لم يؤدوا بعد ما بذمتهم من مستحقات الدفعة الأولى لحساب الجماعة بما مجموعه، 032 468 6 درهم،أي ما يعادل 17 % من المبلغ الإجمالي للمبيعات المتوقعة. كما لم يؤد 17 مستفيدا أية دفعة مالية منذ انطلاق
المشروع وإلى غاية 31 / 12 / 2006 ، بحيث يبلغ الثمن الإجمالي المستحق على هؤلاء ما يناهز 3،18 مليون درهم.
•عدم الاشارة إلى كيفية وآجال أداء المبلغ الإجمالي لشقق السكن الاجتماعي التنمية 2 في كناش التحملات. وهكذا، يلاحظ أن الدفوعات المؤداة من طرف المستفيدين من 63 شقة المفوتة لا يتجاوز % 64
من المبلغ الإجمالي الواجب أداؤه، وأن 35 مستفيدا أدّى أقل من % 50 من المبلغ المستحق عليه. ويقدر المبلغ الإجمالي المستحق الذي لم يؤد إلى نهاية سنة 2006 ب 000 957 2 درهم، أي ما يعادل نسبة % 36 من الثمن الإجمالي للمبيعات المتوقعة.
ملاحظات مشتركة حول تدبير المشاريع
و تتجلى أهم الملاحظات التي تتقاسمها هذه المشاريع فيما يلي :
•عدم تحيين أثمان بيع المحلات التجارية والدور السكنية، وكذا القطع الأرضية المجهزة، الأمر الذي يشجع على المضاربة فيها ويُضيّع على الجماعة موارد مالية مهمة على اعتبار أن القيم العقارية الحقيقية لهاته
القطع تفوق تلك المحددة سلفا منذ أزيد من 15 سنة، خصوصا بعد الانتعاش الكبير الذي عرفه قطاعي البناء والعقار في السنوات الأخيرة؛
•عرف إنجاز المشاريع تعثرات وتوقفات متكررة تجاوزت بالنسبة لبعض الصفقات عشر سنوات، وذلك بسبب انعدام السيولة اللازمة، خاصة وأن الآجال المتعاقد بشأنها لا تتعدى إثنى عشر شهرا.