بعد فضيحة ‘باب دارنا' .. بوشارب تتدخل لوقف عمليات النصب و الإحتيال في السكن الإقتصادي !

بعد فضيحة الشركة الوهمية “باب دارنا” التي راح ضحيتها قرابة ألف شخص منهم عدد كبير من مغاربة العالم ، تقدمت أمس الخميس وزيرة إعداد التراب الوطني والتعمير والإسكان وسياسة المدينة، نزهة بوشارب بمشروع مرسوم يتعلق بضمانات إنهاء الأشغال أو ضمانات استرجاع الأقساط المؤداة في حالة عدم تنفيذ عقد بيع العقار في طور الإنجاز، ويهدف المرسوم إلى مواجهة النصب والاحتيال على الراغبين في اقتناء السكن.
ويندرج المرسوم في إطار تفعيل القانون رقم 107. 12 عموما، والفصل 618. 9 منه على وجه الخصوص، وذلك بأجرأة المقتضى المتعلق بضمانات إنهاء الأشغال واسترجاع الأقساط بهدف تحصين المعاملات العقارية بما يضمن تنمية قطاع الإنعاش العقاري، وتعزيز الثقة في المعاملات العقارية، وتحقيق التوازن في الحقوق والواجبات بين الأطراف المتعاقدة والجهات المتدخلة وتسهيل الاستثمارات وتيسير عملية تملك مساكن من قبل المواطنين، وضمان الشفافية والمصداقية في المعاملات العقارية، وإرساء منظومة الأمن القانوني لهذا النوع من البيوع.
بالإضافة لتقوية الضمانات الكفيلة بتشجيع المنعشين العقاريين والمقتنين على السواء بالالتزام بالقواعد الخاصة ببيع العقار في طور الإنجاز، وينص الفصل 618 – 9 من القانون المذكور على أنه "يتعين على البائع، بعد توقيع عقد البيع الابتدائي، أن يقدم الفائدة المشتري إما ضمانة إنهاء الأشغال أو ضمانة استرجاع الأقساط المؤداة في حالة عدم تنفيذ العقد".
كما ينص الفصل ذاته على أنه "يتحلل البائع بقوة القانون من الالتزام بالضمانة بمجرد تقييد عقد البيع النهائي أو الحكم القضائي النهائي بالسجل العقاري إذا كان العقار محفظا أو إيداعه بمطلب التحفيظ إذا كان العقار في طور التحفيظ أو بمجرد إبرام العقد وصدور الحكم القضائي النهائي إذا كان العقار غير محفظ، ويمنع القانون عن محرر العقد الإفراج عن الأقساط المودعة الدية لفائدة البائع إلا بعد حصوله من طرف هذا الأخير على الضمانة التي تغطي كل قسط يؤديه المشتري.
وتتلخص مقتضيات هذا المرسوم المتكون من تسع مواد موزعة على ثلاثة أبواب، في التنصيص على تحديد المقصود بكل من ضمانة استرجاع الأقساط وضمانة إنهاء الأشغال، وتحديد كيفيات تقديم هاتين الضمانتين مع التمييز بين وجوب الإشارة إلى مراجعها في بنود العقد، وبين تقديم نسخة من سندها بعد التوقيع على العقد، وتنصيص على إمكانية الاتفاق بموجب عقد الضمان على إحلال ضمانة إنهاء الأشغال محل ضمانة استرجاع الأقساط مع الإشارة إلى ذلك في عقد البيع الابتدائي.
كما ينص المرسوم على توضيح شروط تفعيل كل من ضمانتي الأقساط وإنهاء الأشغال، التي ينبغي أن يتضمنها عقد الضمان، على أن يتم هذا التفعيل، في غياب الإشارة إلى هاته الشروط بالنسبة لضمانة إنهاء الأشغال، بعد إدلاء البائع لدى الضمان بما يفيد الانتهاء من الأشغال الكبرى للمشروع، أو الانتهاء من إنجاز الأساسات شريطة التوفر على أموال مخصصة للتمويل الذاتي في حدود تصل إلى 50 في المائة مرصودة لإنهاء المشروع توده في حساب واحد لدى مؤسسة ائتمان أو هيئة أخرى معتمدة.
ووضع المرسوم تعريفا لضمانة استرجاع الأقساط، وهي كل ضمانة صادرة عن مؤسسة ائتمان أو شركة تأمين أو هيئة أخرى يخولها القانون حق تقديم هذا النوع من الضمانات، تلتزم بموجبها هذه الأخيرة في حال إخلال البائع بالتزاماته في تنفيذ عقد بيع عقار في طور الإنجاز، بأن ترجع إلى المشتري مبالغ الأقساط التي قام بأدائها إلى البائع، أما ضمانة إنهاء الأشغال، فهي كل ضمانة صادرة عن مؤسسة ائتمان أو شركة تأمين أو هيئة أخرى يخولها القانون حق تقديم هذا النوع من الضمانات، تلتزم بموجبها هذه الأخيرة في حال إخلال البائع بالتزاماته في تنفيذ عقد بيع عقار في طور الإنجاز، بأن تؤدي للبائع أو عوضا عنه المبالغ اللازمة لإنهاء الأشغال.
وينص المشروع كذلك، على تحديد التزامات الضمان بخصوص تفعيل ضمانة إنهاء الأشغال، والتمييز بين حالتي الاتفاق الودي، وبين حالة العجز البين، التي تستوجب تعيين مقاولة متخصصة لإنهاء الأشغال مع التنصيص على ضرورة إخبار محرر العقد، والتنصيص على إمكانية التحلل الجزئي من ضمانة إنهاء الأشغال تبعا لتقدم الأشغال ومراحل البيع في حدود تطابق حصة الأشغال، وفق شروط متفق عليها بين البائع والضمان بموجب عقد الضمان، شريطة الإشارة إلى هذه الإمكانية في العقد الابتدائي.
وأوضحت المذكرة التقديمية للمشروع، أن هذا المرسوم تم إعداده بمقاربة تشاركية وتشاورية عبر لجنة تقنية تضم مختلف الأطراف المعنية بمضامين هذا القانون، اشتغلت بشكل متواصل على مدى سنة كاملة في جو يطبعه الحوار البناء والبحث عن حلول متوازنة متوافق بشأنها بين مختلف الفرقاء، من مهنيين وأبرزهم الفدرالية الوطنية للمنعشين العقاريين، والمجموعة المهنية لبنوك المغرب، والجامعة المغربية لشركات التأمين وإعادة التأمين، والهيئة الوطنية للموثقين، والهيئة الوطنية للعدول، بالإضافة إلى الإدارات والمؤسسات المختصة في التحفيظ العقاري وحقوق التسجيل، كالمديرية العامة للضرائب، والوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية، فضلا عن ممثل للمجتمع المدني المتخصص في مجال حماية المستهلك، ويتعلق الأمر بالجامعة المغربية لحماية المستهلك.