قضاة وخبراء في التحفيظ العقاري يناقشون بمراكش تحديات الأمن العقاري

فارس: لا تستقيم أي استراتيجية لا تأخذ في اعتبارها إرساء دعائم حماية الملكية العقارية في إطار الوحدة الترابية من موفدتي 'المغربية' إلى مراكش: فاطمة ياسين وعزيزة أيت موسى

حضر اللقاء أزيد من 1000 خبير وقاض ومحام وحقوقيين وإعلاميين من أجل مناقشة الوضعية العقارية بالمغرب، مع عرض شريط فيديو يتضمن وثائق وأحكاما تؤرخ لفترة زمنية في صحرائنا المغربية.
وأكد الخبراء القانونيون أن التحفيظ العقاري من شأنه تعزيز الأمن القانوني والقضائي العقاري في المغرب، والعمل على تيسير عملية تداول العقار، وضمان الأمن العقاري لتحقيق التنمية الاقتصادية التي يطمح إليها المغرب تماشيا مع مقتضيات الدستور المغربي وملاءمتها مع الاستثمار وتدعيم دولة الحق والقانون.
وأبرز إدريس الضحاك، الأمين العام للحكومة، أهمية التحفيظ العقاري، داعيا إلى ضرورة تضافر جهود القضاة والعاملين في مجال التحفيظ العقاري للمساهمة في سد الثغرات القانونية التي تعانيها النصوص التشريعية المنظمة للتحفيظ العقاري في المغرب.
واعتبر الأمين العام للحكومة أن نزع الملكية لا يمكن إلا في حالات معينة وبمقتضى إجراءات ينص عليها القانون، مضيفا أن الضمانة لا تعني أن حق الملكية حق مطلق، إذ يمكن بمقتضى القانون مخالفة القانون إذا دعت الضرورة ذلك، خاصة في ما يتعلق بالحالات الاقتصادية والاجتماعية.
وطالب الضحاك القضاة وممثلي النيابة العامة والمسؤولين العاملين في مختلف المحافظات العقارية بتقديم مقترحات في هذا الإطار بهدف حماية العقار من كل الثغرات والشوائب، موضحا أن العقار بات تأثيره حاسما في ضمان النمو الاقتصادي.
وقال مصطفى مداح، الوكيل العام للملك بمحكمة النقض، إن ندوة "الأمن العقاري" لم تأت صدفة، بل باتت تقليدا أعقب تنظيم ندوات سابقة حول الأحكام العقارية والسجل العقاري والطعن في القرارات، مؤكدا أن هناك تعاونا بين المؤسستين (محكمة النقض والوكالة الوطنية للمحافظة العقارية) للعمل سويا للوصول إلى حلول لمختلف الإشكالات التي تعم قضايا العقار، مشيرا إلى اتفاقية تعاون مبرمة بين المؤسستين منذ سنة 2009 في المجال العقاري.
وأشاد الوكيل العام بمحكمة النقض بالعناية الرشيدة لصاحب الجلالة الملك محمد السادس في هذا المجال من خلال أوراش وإصلاحات كبرى تعززت من خلال إصلاح الدستور الذي شكل منعطفا كبيرا لترسيخ الحكامة الجيدة وتدعيم دولة الحق والقانون وتحسين مجال الأعمال والمناخ الملائم للاستثمار وتعزيز البنيات التحتية، ولم يفت مداح الحديث عن التشريعات والاتفاقات الحقوقية، منها الإعلان العالمي لحقوق الإنسان، والفصل 35 من الدستور المغربي الذي ينص على حق الملكية.
من جهته، أكد مصطفى فارس، الرئيس الأول لمحكمة النقض، على أن الأمن العقاري يظل أحد العوامل الأساسية من أجل تحقيق النمو الاقتصادي المنشود، وأن المغرب بلد معروف باقتصاده الليبرالي المنفتح، وبموقعه الجيواستراتيجي المتميز، وانخراطه في استراتيجيات الشراكة الإقليمية والدولية، بفضل السياسة الحكيمة لجلالة الملك محمد السادس، ما يجعله محط اهتمام وإقبال الاستثمارات الخارجية المهمة.
وأضاف "إذا كانت الدول الأوروبية تربعت بالأمس على رأس قائمة هذه الاستثمارات، فإن الرهان اليوم منصب في ظل العولمة التي نعيشها على الاستمارات الأخرى عبر العالم، إلا أن الهدف لا يمكن أن يتحقق إلا من خلال دعم السياسة الاقتصادية التي انتهجها المغرب في العقود الأخيرة والهادفة إلى تحسين المناخ الملائم للاستثمار، وإرساء دعائم دولة القانون والمؤسسات واعتماد منظومة قانونية منسجمة مع التطور الحضاري في العالم ومتطلبات المجتمع الدولي".
وأشار فارس كذلك إلى أنه إذا كانت الملكية العقارية والحقوق العينية العقارية الأخرى من أهم الثروات التي يرتكز عليها النظام الاقتصادي، فإن "المنظومة القانونية المؤطرة للعقار متنوعة ومتشعبة بتنوع واختلاف طبيعته"، وقال إنه لا يمكن أن يؤسس لعدالة في المجال العقاري والمنازعات المرتبطة به إلا من طرف قضاء واع بمسؤوليته في حماية الثروة العقارية.
وأضاف "الكل واع بأهمية الأمن العقاري في تحقيق المقاصد الدستورية، التي لا تقل عن الترسيخ لوطن آمن مستقر، ومتقدم تسوده العدالة والمساواة والرفاهية، أمن عقاري يحصننا من مخاوف الوقوع في كبوات الكساد العقاري، كما تابعنا في بعض التجارب عبر العالم"، وضمان العدالة العقارية، من أجل تعزيز الأمن القانوني والقضائي العقاري في المغرب، مع العمل على تيسير عملية تداول العقار، وضمان الأمن العقاري لتحقيق التنمية الاقتصادية التي يرجوها المغرب.
وأكد رئيس المحكمة أنه "رغم الوعي بأهمية ضمان الأمن العقاري فإنه لا يمكن الجزم بإزاحة كافة المعيقات والإشكاليات التي تحول دون بلوغ التطلعات".
وأضاف "إذا كانت الملكية العقارية والحقوق العينية العقارية الأخرى من أهم الثروات التي يرتكز عليها النظام الاقتصادي، فإن "المنظومة القانونية المؤطرة للعقار متنوعة ومتشعبة بتنوع واختلاف طبيعته"، مضيفا "لا يمكن أن يؤسس لعدالة في المجال العقاري والمنازعات المرتبطة به إلا من طرف قضاء واع بمسؤوليته في حماية الثروة العقارية"، موضحا أن "الكل واع بأهمية الأمن العقاري في تحقيق المقاصد الدستورية، التي لا تقل عن الترسيخ لوطن آمن، مستقر، ومتقدم تسوده العدالة والمساوة والرفاهية، أمن عقاري يحصننا من مخاوف الوقوع في كبوات الكساد العقاري، كما تابعنا في بعض التجارب عبر العالم".
وأبرز فارس دور الأمن العقاري ذلك أنه لا يمكن الحديث عنه ببلادنا في غياب استحضارنا لوضعية العقار بجزء غال علينا من وطننا، وهو صحراؤنا المغربية، كما لا تستقيم أي استراتيجية لا تأخذ في اعتبارها إرساء دعائم حماية الملكية العقارية بها في إطار وحدة المملكة الترابية.
أحمد دحماني، رئيس غرفة بمحكمة النقض: يجب مراجعة قوانين التحديد الإداري لمسايرة التطورات
تحدث أحمد دحمان، رئيس غرفة بمحكمة النقض، خلال مداخلته في الندوة الوطنية حول "الأمن العقاري" بمراكش، تحت عنوان "منازعة التحديد الإداري والتعرضات عليه"، عن أراضي الجماعات السلالية، موضحا أنها تحتل أهمية كبيرة داخل النظام العقاري المغربي بالنظر إلى مساحتها، التي تقارب ثلث المساحة الصالحة للزراعة والرعي بالمملكة، إضافة إلى الشريحة الاجتماعية الواسعة، التي تعتبر هذه الأراضي مصدر عيشها.
وأوضح دحمان، بخصوص "تحديد أملاك الجماعات السلالية"، أن هذه الأراضي كانت تستغل من طرف سكان القبيلة بشكل جماعي وفق أعراف وعادات القبيلة، أو عن طريق توزيع الاستغلال بين أفرادها، وكانت كل قبيلة تعرف أراضيها وتدافع عنها ولا تسمح للأجنبي عن القبيلة بحيازتها والتصرف فيها، مضيفا أن التفكك الاجتماعي، الذي شهدته القبيلة لأسباب متعددة، جعل هذه الأراضي مستهدفة من الخواص، لجعلها ملكية خاصة والاستئثار باستغلالها.
وأضاف أن الحماية الفرنسية، بمجرد بسط سيطرتها على المغرب وضعت نصب أعينها فكرة تحصين ملكية الأراضي الجماعية، من أجل حمايتها ووضعها بأيدي المعمرين لاستغلالها، وكان صدور ظهير 12 رجب 1342 (18 فبراير 1924) المتعلق بتحديد الأراضي الجماعية من آليات حماية الأراضي الجماعية.
واعتر المتحدث أن الرصيد العقاري للدولة والجماعات المحلية يعتبر رافعة لتحقيق التنمية الاقتصادية والاجتماعية، وأن "ترشيد هذا القطاع يتطلب تحصين وتثبيب ملكية العقار التي هي أساس نموه وتطوره، لأن تحصين الملكية من شأنه خلق وضع عقاري أكثر استقرارا وطمأنينة".
وقال دحماني "إذا كان هذا الهاجس هو الذي دفع بالمشرع إلى سن مجموعة من القوانين، منها قانون التحفيظ العقاري، والقوانين المنظمة لمساطر التحديد الإداري، وإذا كان المرء لا يستطيع أن ينكر نجاعة هذه القوانين وما تحقق بها من تحصين ملكية نسبة كبيرة من عقارات الدولة وخاصة في المجال الغابوي، فإن القطاع مازال يعاني مشاكل ونزاعات، تنعكس سلبا على الوضعية الاقتصادية"، موضحا أن من نتائجها بقاء العديد من العقارات غير مستغلة، أو مستغلة بشكل عشوائي لعدم الاطمئنان إلى الاستثمار فيها، مثل كثير من أراضي الجماعات السلالية، التي لا هي حافظت على طابعها القديم باستغلالها من ذوي الحقوق، وفق أعراف وعادات الجماعة، ولا عرفت حلا قانونيا ينهي النزاع بشأنها بين أفراد القبائل أنفسهم، وبين القبائل بعضها البعض، وأحيانا بين القبائل وممتلكات أخرى تابعة للدولة.
إبراهيم بحماني:اعتماد القانون والفقه والعرف في الأحكام القضائية
* قال إبراهيم بحماني، رئيس غرفة بمحكمة النقض،إن الأصل في البت في النزاعات بصفة عامة والنزاعات العقارية بصفة خاصة هو الرجوع إلى القانون، وعندما لا يجد القاضي الحل المناسب في القانونفإنه يرجع إلى الفقه والأعراف، لأن القانون نفسه ينص على الرجوع إلى الفقه فيما لم ينص عليه، والفقه يأخذ بالعرق في حالات كثيرة.
* وأضاف بحماني أنه رغم صدور قانون التحفيظ بعد تعديله ومدونة الحقوق العينية، فإن القاضي يضطر في كثير من الأحيان إلى الرجوع للفقه، لأن القانون نفسه وجهه لذلك، ثم إنه صدرت أحكام اعتمدت قواعد الفقه وأصبحت لها حجيتها ويستدل بها لإثبات الحقوق إلى الآن، لذلك يبقى للفقه دوره.
* ولمعالجة دور الفقه في مسطرة التحفيظ العقاري، يقول رئيس غرفة بمحكمة النقض"ينبغي التطرق لدور الفقه قبل تأسيس الرسم العقاري، ثم دوره بعد تأسيس الرسم العقاري، مشيرا إلى أنقبل تأسيس الرسم العقاري، وبصفة عامة قبل إدخال نظام التحفيظ العقاري للمغرب من طرف الحماية الفرنسية وصدور ظهير 12 غشت 1913، كانت المعاملات العقارية منظمة بمقتضى قواعد الفقه الإسلامي، خصوصا المذهب المالكي.
* وأوضح رئيس الغرفة نفسه أن عرض ملف التحفيظ على المحكمة للبت في التعرضاتيعين رئيس المحكمة الابتدائية قاضيا مقررا يكلف بتحضير القضية للحكم واتخاذ جميع الإجراءات المناسبة لهذه الغاية، ويمكنه أن ينتقل إلى عين المكان إما تلقائيا أو بطلب من أحد الأطراف ليعاين العقار موضوع النزاع، ويطبق الرسوم عليه، كما يمكنه أن ينتدب لهذه الغاية قاضيا آخر بعد موافقة رئيس المحكمة، ويمكنه أن يتلقى جميع التصريحات أو الشهادات، ويتخذ جميع الإجراءات التي يراها مفيدة لتحضير القضية، ويستمع إلى الشهود الذين يرغب الأطراف في الاستماع إليهم، وتجدر الإشارة إلى أن الرسوم التي يطلب تطبيقها قد تكون عقود نقل الملكية: رسمية أو عرفية.
* وأضاف إذا كانت عقودا رسمية فإنه يتعين أن تكون محررة طبقا لقواعد وضوابط التوثيق المنصوص عليها في فقه الوثائق، وإذا كانت عرفية فإنه يتعين أن تكون محررة ومصادقا عليها طبقا للقانون، وإذا كانت شهادات أصلية وهي التي يؤديها الأطراف لدى العدول، ويشهدون عليهم بأدائها، فإنها يجب أن تتلقى طبقا لقواعد فقه الوثائق.
* وأما إذا كانت الشهادات استرعائية وهي التي يتلقاها العدول من الشهود الذين يشهدون بوقائع معينة، يقول، فالإسناد فيها إلى الشهود ويجب أن تكون مطابقة لفقه الوثائق، بينما هناك عقود لا تكون فيها الشهادة إلا أصلية كالضمان والتوكيل والتبرع.