أهم مستجدات القانون رقم 49.16 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات

دخل القانون الجديد رقم 49,16 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة لاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي حيز التنفيذ، بعد انصرام أجل ستة أشهر ابتداء من تاريخ نشره بالجريدة الرسمية طبقا لما تنص عليه المادة 38 منه ، و بموجبه ثم نسخ مقتضيات ظهير 02 شوال 1374 الموافق ل 24 ماي 1955 المتعلق بعقود كراء الأملاك أو الأماكن المستعملة لتجارة و الصناعة أو الحرف كما تم تغييره و تتميمه، و كذا نسخ مقتضيات المادة 112 من القانون رقم 95,15 المتعلق بمدونة التجارة.
ولذلك سنحاول ابراز أهداف هذا القانون وابرز أهم الضمانات القانونية و القضائية التي نص عليها بالنسبة لكل من المكري و المكتري .
أولا :أهداف القانون الجديد 49,16 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة لاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي :
تحقيق الأمن القانوني و القضائي لكل من المكري و المكتري عبر مجموعة من المقتضيات كالنص على الزامية شرط الكتابة في عقود كراء العقارات أو المحلات المخصصة لاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي من خلال المادة 03 من هذ ا القانون
توسيع المجالات التي يسري عليها هذا القانون (المادة 01) عبر اضافة مجموعة من المجالات لم يكن منصوص عليها في ظهير 1955، و التنصيص على استثناءات من خلال المادة 02 من القانون 49,16.
منح ضمانات قانونية لأصحاب المحلات أو العقارات المخصصة لاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي حماية لهم من تعسفات المكثرين .
ومن خلال هذه الأهداف التي عمل المشرع المغربي تحقيقها و تقنينها في هذا القانون رقم 49,16 الذي جاء محتويا على 38 مادة ، مقسما الى احدى عشر بابا :
الباب الأول : شروط التطبيق
الباب الثاني: الوجيبة الكرائية
الباب الثالث: الحق في تجديد عقد الكراء الباب الرابع: حالات الحق في الرجوع
الباب الخامس: افراغ السكن الملحق بالمحل الباب السادس: نزع ملكية العقار المستغل فيه اصل تجاري
الباب السابع: ممارسة أنشطة مكملة أو مرتبطة أو مختلفة الباب الثامن : الكراء من الباطن
الباب التاسع : تفويت الحق في الكراء الباب العاشر : المسطرة
الباب الحادي عشر: مقتضيات ختامية .
ثانيا : نطاق تطبيق القانون رقم 49,16 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة لاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي:
وضع المشرع المغربي من خلال المادة الأولى و الثانية من القانون 49,16 مجموعة من المقتضيات حيث بستقرائنا للمادة 01 من هذا القانون نجد المشرع وسع نطاق تطبيق هذا القانون و اضاف مجالات جديدة يسري عليها هذا القانون لم يكن منصوص عليها سابقا وهي :
العقارات أو المحلات التي تمارس فيها مؤسسات التعليم الخصوصي نشاطها.
العقارات أو المحلات التي تمارس فيها التعاونيات نشاطا تجاريا .
العقارات أو المحلات التي تمارس فيها المصحات أو المؤسسات المماثلة لها نشاطها.
العقارات أو المحلات التي يمارس فيها النشاط الصيدلي والمختبرات الخاصة لتحاليل البيولوجية الطبية و عيادات الفحص بالأشعة .
وبرجوع الى المادة 02 من هذا القانون نلاحظ أن المشرع استثنى مجموعة من العقود من نطاق تطبيق القانون رقم 49,16 وهي :
عقود كراء العقارات و المحلات التي تدخل في نطاق الملك العام للدولة أو الجماعات الترابية أو المؤسسات العمومية.
عقود كراء العقارات و المحلات التي تدخل في نطاق الملك العام للدولة أو الجماعات الترابية أو المؤسسات العمومية حينما تكون تلك الاملاك مرصودة للمنفعة العامة.
عقود كراء العقارات أو المحلات المخصصة لاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي التي تدخل في نطاق الأوقاف.
عقود كراء العقارات أو المحلات المخصصة لاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي التي تبرم بناء على مقرر قضائي
عقود كراء العقارات أو المحلات الموجودة بالمراكز التجارية وعرف القانون الجديد المراكز التجارية انها " كل مجمع تجاري دي شعار موحد مشيد على عقار مهيأ و مستغل بشكل موحد يضم بناية واحدة أو عدة بنايات تشمل على محلات تجارية دات نشاط واحد أو أنشطة متعددة.."
عقود كراء العقارات أو المحلات المتواجدة بالفضاءات المتخصصة لاستقبال مشاريع المقاولات التي تمارس نشاطها بقطاعي الصناعة و تكنولوجيا المعلومات و كذا جميع خدمات ذات صلة .
عقود كراء الطويل الأمد : وذلك لخضوع هذا النوع من العقود لمقتضيات المادة 121 و مابعدها من مدونة الحقوق العينية.
عقود الائتمان الايجاري العقاري : وذلك لخضوعه لمدونة التجارة حسب الفقرة الثانية من المادة 31 من مدونة التجارة.
ثالثا: المقتضيات الهادفة الى تحقيق الأمن القانوني و القضائي للمكتري و المكري:
وضع المشرع المغربي مقتضيات جديدة تسعى لتوفير و تحقيق الأمن القانوني و القضائي في العقود المتعلقة بكراء العقارات أو المحلات المخصصة لاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي، منها مقتضيات اجرائية و مقتضيات تخص المكتري و مقتضيات تخص المكري :
المقتضيات الإجرائية و المسطرية :
نص المشرع من خلال المادة الثالثة من هذا القانون رقم 49.16 على مقتضى جدير بالاهتمام ألا و هو الزامية ابرام العقود المتعلقة بكراء العقارات أو المحلات المخصصة لاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي كتابة وذلك بمقتضى محرر تابت التاريخ، كشرط من شروط تطبيق هذا القانون لما يضمنه من ضمانات قانونية لطرفي هذه العقود قانونيا و قضائيا ، وبرجوع الى المادة 37 من هذا القانون التي تنص على أنه في حالة عدم توفر شروط تطبيق هذا القانون على عقود الكراء و من بينها شرط الكتابة فإنه يتم تطبيق قانون الالتزامات و العقود مالم تخضع لقوانين خاصة .
كما نص المشرع على مقتضى في الفقرة ما قبل الاخيرة من المادة 23 من هذا القانون التي تنص على أنه يتم تفويت حق الكراء من طرف المكتري مع بقية عناصر الاصل التجاري بعقد رسمي أو عرفي ثابت التاريخ يتضمن البيانات الواردة في المادة 81 من مدونة التجارة ، لذلك من خلال هذا المقتضى فالمشرع المغربي نص على الزامية اضفاء الصبغة الرسمية اثناء تفويت الحق في الكراء كضمانة قانونية .
منح المشرع الاختصاص لرئيس المحكمة طبقا للمادة 17 بالنظر في الطلب الرامي الى الإفراغ و تحديد قيمة التعويض المستحق للمكتري طيلة مدة الإفراغ، كما يبث في طلب تمديد مدة الإفراغ و تحديد التعويض المستحق عن ذلك، كما يختص بتحديد تعويض احتياطي كامل وفق المادة 7 بطلب من المكتري يستحقه في حالة حرمانه من حق الرجوع .
كما ثم التنصيص من خلال المادة 33 من هذا القانون على انه تختص المحاكم التجارية بالنظر في النزاعات المتعلقة بتطبيق هذا القانون ، وينعقد الاختصاص للمحاكم الابتدائية طبقا لقانون المتعلق بالتنظيم القضائي. كضمانة قضائية
و الزم المشرع من خلال المادة 34 أن تتم الإنذارات و الإشعارات و غيرها من الإجراءات المنجزة في إطار هذا القانون بواسطة مفوض قضائي أو طبقا لإجراءات قانون المسطرة المدنية في فصلها 37.
المقتضيات الهادفة الى تحقيق ضمانات قانونية للمكتري :
تم التنصيص في المادة 30 من القانون 49,16 على مقتضى يتعلق بضرورة ادلاء المكتري بشهادة يحصل عليها من طرف كتابة الضبط تفيد خلو الأصل التجاري من تقييدات "رهون" لكي يحصل عل التعويض الذي قضت به المحكمة طبقا للمادة 07 من هذا القانون .
كما اعتبر المشرع الكراء من الباطن في البند 6 من المادة 8 مبررا لإفراغ المكتري من المحل بدون تعويض اذا كان العقد ينص على عدم تولية الكراء
و اجاز المشرع من خلال المادة 24 من هذا القانون الكراء من الباطن " تولية الكراء" حيث للمكتري ان يؤجر للغير المحل المكترى كلا أو بعضا ما لم ينص العقد على خلاف ذلك ، كمستجد اتى به هذا القانون .
كما نص المشرع في المادة 07 من هذا القانون على انه كمبدأ عام يستحق المكتري تعويضا عن انهاء عقد الكراء، ويعادل هذا التعويض ما لحق المكتري من ضرر ناجم عن الإفراغ، حيث الاستثناء هنا أن المشرع منح للمكري امكانية اثبات كون التعويض المطالب به مبالغ فيه بالنظر الى قيمة الضرر الذي حصل للمكتري ، لذلك من خلا هذا المقتضى منح المشرع ضمانة قانونية دفاعية للمكري .
ونصت الفقرة الثانية من المادة السابعة أن المكتري يستحق تعويضا يساوي قيمة الأصل التجاري التي تحدد انطلاقا من التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة بالإضافة الى ما أنفقه المكتري من تحسينات و إصلاحات و ما فقده من عناصر الأصل التجاري ، كما يشمل مصاريف الانتقال الى المحل.
و طبقا للبند الثاني و الثالث من المادة 08 من هذا القانون ثم منح المكتري اجل ثلاثة أشهر لإرجاع الحالة الى ما كانت عليه اذا احدث المكتري سابقا تغييرا بالمحل، أو اذا قام المكتري بتغيير نشاط أصله التجاري دون موافقة المالك فله كذلك أجل ثلاثة أشهر لإرجاع الحالة الى ما كانت عليه أو يتم الزامه بأداء تعويض عن ذلك .
منح المشرع للمكتري من خلال ( الفقرة 2 و3 من المادة 9) إمكانية المطالبة بجزء من مصاريف الانتظار طوال مدة البناء لا تقل عن نصفها إذا أثبت المكتري ذلك، ويقصد بمصاريف الانتظار : الضرر الحاصل للمكتري دون أن يتجاوز مبلغ الأرباح التي حققها حسب التصريحات الضريبية للسنة المالية المنصرمة مع الأخذ بعين الاعتبار أجور اليد العاملة والضرائب والرسوم المستحقة خلال مدة حرمانه من المحل.
كما منح المشرع للمكتري الحق في تفويت حق الكراء مع بقية عناصر الأصل التجاري أو مستقلا عنه دون ضرورة الحصول على موافقة المكري طبقا للمادة 25 من هذا القانون.
المقتضيات الهادفة الى تحقيق ضمانات للمكري:
ثم التنصيص من خلال المادة 8 من هذا القانون على ضمانات بالنسبة للمكري و من بينها أن المكري لا يلزم بأداء أي تعويض للمكتري مقابل الإفراغ في حالات حددتها هذه المادة و من ابرزها .".. 5- اذا هلك المحل موضوع الكراء بفعل المكتري أو بسبب قوة قاهرة أو حادث فجائي...".
كما يحق للمكري من خلال ما نصت عليه المادة 9 من هذا القانون المطالبة بالإفراغ لرغبته في هدم المحل و إعادة بنائه شريطة اثبات تملكه اياه لمدة لا تقل عن سنة من تاريخ الإنذار و أدائه للمكتري تعويضا مؤقتا يوازي كراء ثلاثة سنوات مع الاحتفاظ له بحق الرجوع ..
كما منح المشرع للمالك من خلال المادة 19 من هذا القانون بإفراغ الجزء المتعلق بالسكن الملحق بالمحل التجاري أو الصناعي أو الحرفي ليسكن فيه بنفسه أو زوجه أو أحد أصوله أو فروعه المباشرين من الدرجة الأولى أو المستفيدين من الوصية الواجبة إن وجدو طبقا لأحكام مدونة الأسرة لسنة 2004، أو المكفول طبقا للقانون 15,01، شريطة إثبات أن الشخص المطلوب الإفراغ لفائدته لا يتوفر على سكن لفائدته او يكون ذلك السكن غير كافي لحاجياته . مع مراعاة استثناءات المادة 20 من هذا القانون حيث لا يجوز مثلا وفق هذه المادة للمالك المطالبة بإفراغ الجزء المتعلق بالسكن الملحق بالمحل التجاري أو الصناعي أو الحرفي، إذا كان من شأن استرجاع المحل أن يحدث مساسا خطيرا باستغلال الأصل التجاري...
الزم المشرع المكري الذي يود أن يضع حدا للعلاقة الكرائية أن يوجه للمكتري انذارا يتضمن وجوبا السبب الذي يعتمده و أن يمنحه اجلا للإفراغ اعتبارا من تاريخ التوصل وفق احكام المادة 26 من هذا القانون.
يحق للمكتري وفق المادة 31 من هذا القانون متى تبث حرمانه من حق الرجوع المحكوم به في الحالات المنصوص عليها في المواد 9و13 و17 طلب تنفيد التعويض الاحتياطي وفق المبلغ الذي سبق الحكم به.
يحق للمكري من خلال المادة 32 استرجاع محله في حالة توقف المكتري عن أداء الكراء و هجره للمحل المكترى الى وجهة مجهولة لمدة ستة أشهر أن يطلب من رئيس المحكمة بصفته قاضيا للمستعجلات اصدار الأمر بفتح المحل و الإذن له باسترجاع حيازته.
وخلاصة القول فإن المشرع المغربي من خلال هذا النص القانوني الجديد عمل على ملئ الفراغ التشريعي الذي كان في ظهير 1955 و تصحيح بعض اشكالاته العملية، ولذلك نص في هذا القانون "49,16" على مجموعة من المقتضيات و الشروط الهادفة الى تحقيق و توفير ضمانات قانونية و قضائية لكل من المكري و المكتري، و ذلك بتقييدهم بمجموعة من الالتزامات و منحهم مجموعة من الحقوق ، هادفا ورائها تكريس الثقة في المعاملات بين المكري و المكتري .