مجلس النواب يصادق بالإجماع على مشروع قانون بيع العقار في طور الإنجاز

حماية لحقوق المشتري وتحفيزا للاستثمار في الميدان العقاري
صادق مجلس النواب، في جلسة عامة أمس الأربعاء، بالإجماع، على مشروع قانون رقم 107.12 القاضي بتغيير وتتميم القانون رقم 44.00 المتعلق بيع العقار في طور الإنجاز، كما وافق عليه مجلس المستشارين في قراءة ثانية. ويهدف هذا القانون الذي قدمه محمد نبيل بنعبد الله وزير السكنى وسياسة المدينة، إلى تحفيز الاستثمار في الميدان العقاري، وتشجيع الولوج إلى السكن بشروط مبسطة، وبأداء متدرج مع ضمان الحماية القانونية للأطراف المتعاقدة، بالإضافة إلى تجاوز الإكراهات والصعوبات التي حالت دون التطبيق الفعلي للقانون الحالي الذي دخل حيز التنفيذ منذ عشر سنوات.
ومن أهم المستجدات التي جاء بها هذا القانون الذي تم إعداده بمنهجية تشاركية موسعة، وفق ما أكده وزير السكنى وسياسية المدينة، محمد نبيل بنعبد الله، التنصيص على سجل خاص يتم فيه تصحيح إمضاء المحامي، ويحدد شكله بمقتضى قرار صادر عن وزير العدل بهدف تعزيز الضمانات في سلامة المعاملات العقارية، مع التأكيد على إضافة مهمة تتعلق بضرورة الإخبار في حال تغيير محل المخابرة من قبل أحد المتعاقدين و ذلك لتدقيق مساطر التبليغ والتقليل من مشاكله.
ومن بين مستجدات هذا القانون، أيضا، معالجة مسألة تحديد الثمن بالنسبة للسكن الاجتماعي، اعتبارا لكون ثمن هذا النوع من السكن محدد سلفا بالقانون ولا يمكن تجاوزه مهما كانت مساحة هذا السكن، على أن لا تقل عن 50 متر مربع، وهو ما يشكل استثناء من القاعدة العامة التي تنص على تحديد ثمن البيع النهائي على أساس المتر المربع، واستثناء عقد التخصيص من شكلية الانعقاد المنصوص عليها عند إبرام العقد الابتدائي، وذلك تعزيزا للمرونة في المعاملة العقارية ولحرية المتعاقدين، في اختيار وسيلة التعاقد التي تناسبهم في ضوء ما يحظى به المشتري من ضمانات عن الأموال التي دفعها في هذه المرحلة.
كما نص القانون الجديد على بطلان العقود المتعلقة ببيع العقار في طور الإنجاز التي لم تتم وفق أحكام هذا القانون، وذلك للحد من الممارسات غير القانونية التي تجري في هذا الإطار، مع تعزيز حقوق المشترين بإحداث ضمانة جديدة تسمى "ضمانة إنهاء الأشغال"، وتهدف إلى حماية المشروع من كل الصعوبات التي قد تحول دون إتمامه، مما سيضمن حق المشترين في حالة عدم قدرة البائع على إنجاز المشروع لأي سبب من الأسباب كحالات العسر أو الإفلاس أو غيرها.
وبموجب الفصل 10-618 من هذا القانون أصبح بإمكان المشتري إجراء تقييد احتياطي في الرسم العقاري في حالة أداء نسبة لا تقل عن 50 بالمائة من الثمن الإجمالي للبيع، على أن يبقى التقييد الاحتياطي ساريا إلى غاية تقييد عقد البيع النهائي، وذلك للحفاظ المؤقت على حقوق المشتري.
كما بات هذا القانون يسمح بتقسيم الملك موضوع الرسم العقاري الأصلي بالرغم من وجود تقييدات احتياطية به، وذلك بنقل كل تقييد احتياطي إلى الرسم العقاري الفردي المتعلق به، والتنصيص على إمكانية إبرام عقد جديد يسمى "عقد التخصيص". وهو عقد يخول للبائع الحصول على تسبيق قبل إبرام العقد الابتدائي، مع توفير ضمانات جديدة لصالح المشتري.
واشترط هذا القانون، بموجب الفصل 5-618 وجوبا الحصول على رخصة البناء لإبرام عقد البيع الابتدائي ، بدل الانتهاء من أشغال الأساسات على مستوى الطابق الأرضي كما هو عليه الحال في الوضع الراهن، وذلك بهدف تمكين البائع من الانطلاق في مشروعه العقاري وتمويله.
ويندرج هذا القانون الجديد الذي حظي بإجماع ممثلي الأمة في إطار تنفيذ التزامات وزارة السكنى وسياسة المدينة الرامية إلى تنزيل المخطط التشريعي للحكومة، وبلورة السياسة العمومية الهادفة إلى تنويع وتقوية العرض السكني، وتمكين المهنيين من الاستثمار في هذا المنتوج بشروط وضمانات مشجعة، وكذا تمكين فئات اجتماعية واسعة من الولوج إلى السكن في ظروف ميسرة وبحماية قانونية قوية.
كما ينتظر أن يسهم هذا القانون، بالنظر لما يوفره من ضمانات وحماية لحقوق طرفي عقد بيع العقار في طور الإنجاز، في محاربة الظواهر والممارسات اللاقانونية في سوق العقار وجعله مؤطرا بمقتضيات تشريعية وتنظيمية واضحة مبسطة.