Mohamed Boumesmar Expert-comptable, Commissaire aux comptes et président de la commission comptabilité des OPCI rassure que malgré le retard d'approbation du plan comptable, les sociétés de gestion qui ont été déjà agréées ne seraient pas trop handicapées. EcoActu.ma : A l'instar d'autres secteurs, l'immobilier souffre de plusieurs maux pour ne citer que l'informel. Comment un tel vecteur de financement tel que les OPCI pourrait-il remédier à ces pratiques fallacieuses ? Mohamed Boumesmar : Les OPCI s'adressent, en général, à un secteur de bureaux locatifs dits « Prémium » ou à une offre d'immeubles destinés à des activités industrielles, commerciales ou de services avec un TRI intéressant. Cette offre s'adresse à des entités structurées aussi bien nationales qu'internationales et doit garantir des niveaux de rendement stables, intéressants. Lorsque le développement d'immeubles destinés à ce marché est effectué par les OPCI eux-mêmes, les pratiques informelles ne seront pas, à mon avis, possibles en raison de la sécurité juridique entourant les OPCI et la régulation très rapprochée qui les encadre. Cependant, rappelons que ces pratiques ont la peau dure et continueront de sévir dans plusieurs autres compartiments du marché immobilier tant que le foncier continue d'être cher et qu'il continue d'être fortement impacté par cette pratique de l'informel et ceci pour la simple raison que le foncier constitue la principale matière première des promoteurs immobiliers. Jusqu'à présent, la tenue de l'Assemblée générale pour valider le plan comptable n'a pas encore eu lieu. Cela ne risque-t-il pas de dissuader les investisseurs institutionnels à franchir le pas et investir dans les OPCI ? Les investisseurs institutionnels n'étaient pas absents dans le cadre de l'établissement du projet du plan comptable actuel mais au contraire ils avaient été pleinement associés par le Conseil National de Comptabilité à ce projet. Ceci a permis à ces investisseurs d'avoir une connaissance assez précise des principales dispositions de ce plan comptable. Aussi, malgré le retard d'approbation du plan comptable, les sociétés de gestion qui ont été déjà agréées ne seraient pas trop handicapées. Cependant, l'approbation par l'assemblée générale du CNC de ce projet de plan est vivement souhaitée et attendue par tout le monde en vue de parachever l'arsenal réglementaire de ce nouvel véhicule d'investissement qui assurera plus de clarté mais aussi pour être opposable à tous les acteurs de ce secteur. Pouvez-vous nous briffer sur les particularités de la comptabilité des OPCI ? Sur le plan comptable, la loi 70/14 relative aux OPCI a prévu des règles comptables pour ces organismes. Le projet du plan comptable établi par le CNC répond à cette disposition légale. La loi précitée a prévu des règles précises notamment au niveau de la composition des actifs et du financement des OPCI. Le projet de plan comptable permet, aussi bien aux gestionnaires qu'aux régulateurs et commissaires aux comptes de calculer et de suivre facilement les ratios prudentiels fixés par la Loi. Le projet de plan comptable vise à permettre de refléter de manière fidèle les réalités économiques et juridiques encadrées par la loi. Ainsi, le CPC de l'OPCI est organisé en plusieurs étages pour traduire les activités de cet organismes (Immobilier, Financier, Autres, Frais de gestion, Cessions d'actifs financiers et immobiliers, Régularisation). Le bilan établit une distinction en termes de composition des actifs (actifs immobiliers et actifs financiers). L'obligation de calculer la valeur liquidative, à partir de l'actif net figurant au passif de l'OPCI, a conduit la commission à intégrer à l'actif de l'OPCI la valeur actuelle des contrats d'immeubles en leasing à l'actif de cet organisme en vue de tenir compte des plus ou moins-values latentes concernant ces immeubles. (Ce qui constitue l'application pour la première au Maroc du principe de la prééminence de la réalité économique sur l'apparence juridique). Rappelons que le mode de financement par leasing n'a pas encore été autorisé pour les OPCI. Le plan comptable repose sur un suivi précis et au fur et à mesure des opérations qui touchent le capital de l'OPCI des régularisations du résultat de l'exercice ou des reports à nouveau en vue d'assurer le respect permanent d'un principe fondamental au sein des OPCI à savoir l'égalité entre porteurs actionnaires ou porteurs de parts. Existe-t-il des contraintes de la loi sur les OPCI qui risquent de peser sur le volet comptable ? Nous en voyons quelques unes dont par exemple : L'article 74 de la loi 70/14 a défini le résultat net de l'exercice comme étant le résultat des activités ordinaires (activité immobilière qui constitue une caractéristique des OPCI, activité financière qui constitue une caractéristique commune aux OPCVM et aux OPCI, autres activités incluant les frais de fonctionnement). Ceci a poussé la Commission du CNC de proposer un autre niveau de résultat à savoir le résultat global qui comprend le résultat net de l'exercice précité et le résultat des cessions d'actifs immobiliers et financiers et le solde des régularisations. En raison de la particularité du résultat distribuable défini par l'article 75 de la loi, la loi a défini les sommes qui peuvent être considérées comme distribuables par l'OPCI et un décret définit les conditions et modalités de distribution par la société de gestion de ces sommes. Cependant, en raison des conditions fixées par le CGI pour le bénéfice du régime de la transparence fiscale, l'OPCI est tenu de respecter en même temps des règles de distribution qui sont libellées différemment de celles arrêtées par la loi 70/14. Nous pensons qu'à moins d'une harmonisation du dispositif fiscal avec le dispositif légal et réglementaire des OPCI, la société de gestion sera confrontée à gérer une difficulté complexe au niveau de la distribution des dividendes des OPCI. D'ailleurs, étant donné qu'il s'agit de véhicules de placement, nous pensons que la loi aurait pu permettre une distribution des dividendes au titre des périodes inférieures à la périodicité annuelle classique d'une SA (distribution trimestrielle ou semestrielle par exemple). Enfin sur le plan financier, la liquidité des OPCI constituera une zone de risque importante notamment pour les organismes endettés. Généralement les annexes ne sont pas riches en informations qui complètent les opérations de bilan. Dans le cadre de la comptabilité des OPCI avez-vous pu remédier à cette lacune ? Oui à tel point que nous pouvons dire que la richesse des annexes du futur plan comptable des OPCI constitue une autre caractéristique distinctive de cet outil. En effet, ces annexes renseigneront le lecteur et/ou l'analyste sur : * Les choix directeurs de la politique d'investissement aussi bien en matière immobilière que financière ; * L'état des mouvements du capital (Actif net) * Les principaux actionnaires ou porteurs de parts à la date de clôture * L'état des mouvements et de valorisation des immeubles et droits réels immobiliers * L'inventaire des actifs immobiliers et ventilation des revenus immobiliers de l'exercice * L'état des plus ou moins-values sur cessions d'actifs immobiliers * L'état des mouvements et de valorisation du portefeuille des instruments financiers par catégorie * L'Inventaire des instruments financiers et ventilation des revenus de l'exercice * Le détail des charges et frais de fonctionnement et de gestion de l'OPCI.... Lire également : OPCI : LE 1ER FONDS GRAND PUBLIC SERA LANCE AU-DELÀ DE 2020
