Immobilier : La spéculation effrénée provoquera-t-elle le krach ?

* BAM : «la hausse vertigineuse du prix des actifs immobiliers s’est poursuivie en 2007. Ce qui constitue un risque pouvant, en cas de retournement du marché, affecter négativement l’activité économique».
* Si l’Etat fixe le prix du logement économique à 200.000 DH, les tarifs appliqués à ce type d’immobilier dépassent dans certaines villes le seuil de 300.000 DH, dont un tiers est payé sous la table.
* Les professionnels déplorent l’actuelle stagnation de quelques catégories du secteur.
Les opérateurs immobiliers ont fait feu de tout bois ces dernières années en profitant au maximum de la forte demande exprimée par les ménages. Cela s’est manifesté d’une manière remarquable sur le niveau général des prix de l’immobilier qui affichent une hausse sans précédent. En effet, les prix du mètre carré, dans certains quartiers de Casablanca, ont connu une hausse de plus de 50%, en passant de 1.000 à 15.000 DH le m2 sur une période qui ne dépasse pas deux ans. Cette majoration fulgurante des prix de l’immobilier, qui atteignent actuellement des niveaux critiques, s’explique en grande partie par la spéculation qui règne dans ce secteur. Une telle flambée des prix aura, selon les analystes, des conséquences graves sur les bourses des citoyens qui sont sur les rotules à cause de la hausse de l’indice du coût de la vie résultant de l’augmentation des prix des produits alimentaires et énergétiques. «Sur la base des informations disponibles, qui sont parcellaires, la hausse vertigineuse du prix des actifs immobiliers s’est poursuivie en 2007. Ce qui constitue un risque pouvant, en cas de retournement du marché, affecter négativement l’activité économique», note le dernier rapport de Bank Al-Maghrib sur la politique monétaire. À cet égard, plusieurs associations de protection du consommateur ont tiré la sonnette d’alarme en revendiquant une intervention effective de l’Etat pour remédier à cette situation qui risque de perturber le développement du secteur.
En revanche, selon un membre de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) qui a requis l’anonymat, «cette hausse des prix de l’immobilier est, en grande partie, légitime vu l’intervention de plusieurs facteurs exogènes tels que l’augmentation des prix des matériaux de construction».
La demande des matériaux
de construction dépasse l’offre
Les opérateurs immobiliers considèrent que cette hausse est le résultat de l’accumulation de plusieurs éléments. En effet, le Maroc n’a pris conscience du retard dans ce domaine que ces dernières années. Ainsi, l’Etat a donné au secteur de l’immobilier une priorité absolue en lançant dans ce cadre des projets colossaux dans les différentes villes du Royaume. Une pression exacerbée s’est alors manifestée sur le foncier en tirant les prix de ce dernier vers le haut.
En outre, la promotion d’une nouvelle image du Maroc au niveau international a fait du Royaume l’Eldorado des investissements du bassin méditerranéen. Pour preuve, les investissements directs étrangers (IDE) ont enregistré en 5 ans une croissance de 300%, dépassant la barre de 50 Mds de DH. Il s’agit principalement des mégaprojets immobiliers et touristiques entamés par des multinationales telles que Emmar, Fadesa…
L’ensemble de ces facteurs ont eu un impact direct sur le prix du foncier, premier élément déterminant du coût de l’immobilier.
Par ailleurs, «les prix des hydrocarbures qui ont grimpé de 30 à plus de 115 dollars, ces dernières années, ont eu des répercussions directes sur le prix des matériaux de construction. Sachant que le poids de la facture énergétique dépasse 30% du coût de revient des producteurs de matériaux de construction, l’augmentation du prix du pétrole s’est répercutée directement sur les prix des matières premières, soit une hausse de 25%», affirme ce membre de la FNPI. Rappelons que l’offre de matériaux de construction n’a pas cessé de s’accroître, mais reste tout de même au-dessous de la demande. À titre d’exemple, près de 5,3 millions de tonnes de ciment ont été écoulées, pendant les cinq premiers mois de l’année 2007, soit une hausse de près de 20% par rapport à la même période de l’année précédente. Dans ce sens, la capacité de production des cimenteries a augmenté de 35% durant les trois dernières années, pour clôturer l’année 2007 avec une production de 16 millions de tonnes. En contrepartie, les opérateurs immobiliers déplorent l’insuffisance de cette matière vu l’augmentation excessive de la demande. La production de l’acier rond à béton s’est inscrite en hausse de plus 21,3%, en 2007, soit 419.000 tonnes. Cependant, la demande de ces matériaux a augmenté de plus de 70% l’année précédente, illustrant l’appétit féroce du marché.
Autre facteur reflétant la croissance du secteur : la valeur totale des encours des crédits immobiliers aux particuliers est passée de 67,3 à 85,6 milliards de DH entre le 31 décembre 2006 et la fin 2007, soit une hausse de 27%.
La spéculation immobilière
grève le secteur
Selon un membre de la FNPI, «la spéculation immobilière a constitué, depuis toujours, un obstacle au développement du secteur. Mais ce phénomène lié en grande partie à la pratique du noir, se manifeste au niveau des différentes étapes de la production : l’achat du foncier, des matériaux de construction (sable…), la rétrocession… ». En effet, pour profiter au maximum de la demande accrue sur l’immobilier, plusieurs propriétaires ont gelé leurs terrains, pendant des années, pour les vendre à des prix plus élevés. Actuellement, des propriétaires de villas du Boulevard Al Massira Al Khadra refusent de vendre à un prix inférieur à 50.000 DH le mètre carré. Notre source stipule que : «l’Etat cherche depuis longtemps à faire face à ce phénomène, notamment par le biais de la taxe sur le profit immobilier TPI, mais cette taxe, à elle seule, n’a pas pu réduire considérablement la spéculation».
Et d’ajouter que «nous travaillons, au niveau de la Fédération, sur des propositions parmi lesquelles figure une qui oblige les propriétaires de terrains à payer une taxe sur le terrain non bâti, sur la base d’un bâtiment (comme si le terrain était construit)».
Néanmoins, un promoteur immobilier déplore à ce niveau qu’ «il faut revoir le taux de la TPI qui se chiffre à 3% du prix de vente (taxe minimale) à 20% du profit taxable s'il est supérieur à 60.000 DH, notamment lorsqu’il s’agit de profits des terres héritées».
Le mouvement spéculatif s’est propagé pour s’étendre à une catégorie très sensible de l’immobilier comme c’est le cas du logement social et économique. En effet, même si l’Etat fixe le prix de ce dernier à hauteur de 200.000 DH, il dépasse dans certaines villes qui connaissent une forte demande comme Casablanca et Tanger, le seuil de 300.000 DH, dont un tiers est payé sous la table. C’est le cas d’un simple employé tangérois qui a payé 110.000 DH au noir, mais avec déblocage du crédit. Aujourd’hui, le promoteur immobilier lui propose de se «débarrasser» de cet appartement en lui ajoutant une somme de 30.000 dirhams, sachant que la durée de l’affaire ne dépasse pas dans sa totalité la période d’un an.
Le membre de la FNPI constate dans ce sens qu’«au niveau du logement social, il y a deux facettes: la première concerne le prix de cession par lequel le promoteur vend ses appartements. Il est à noter à ce niveau que le noir est une réalité que personne ne peut nier. La deuxième facette, c’est le prix de la rétrocession que pratique le premier acquéreur en vendant son appartement dans un but spéculatif. Nous constatons que le prix de la revente n’a rien à voir avec le prix initial. Ce qui est illégal, en ce qui concerne l’évolution normale du marché».
Le marché immobilier
est-il menacé de krach ?
Pour faire face à cette situation, il affirme qu’ «aujourd’hui, il y a un consensus général qui se dégage pour combattre la pratique du noir. La Fédération a exprimé son engagement fort et sincère. Sauf que ce phénomène n’est pas le fait du promoteur tout seul. C’est un fait de société qui prend racine dans les transactions de terrains. Combattre le noir, l’une des principales causes de la hausse des prix, dépend d’un engagement public-privé, par la mise en place d’une fiscalité rationnelle, d’une part, et d’une responsabilité des promoteurs, d’autre part. Cela permettra d’enrayer le phénomène à la racine».
«Certes, le secteur a connu dernièrement une stagnation, notamment au niveau du haut et du moyen standing, mais la baisse de la demande a un caractère conjoncturel puisque celle du logement économique ne cesse de s’accroître», déclare Samir Benmakhlouf, Président de Century 21 Maroc.
En fait, les professionnels du secteur immobilier considèrent que le niveau élevé des prix pousse la classe moyenne, qui représente 50% de la demande, à acquérir un logement économique. Cette tendance accentue la pression sur cette catégorie d’immobilier destinée à une population à faible revenu.
Samir Benmakhlouf exclut un krach à l’Américaine puisque «cette dernière est le résultat de la masse importante des crédits distribués pour spéculer sur le marché immobilier»
Pour sa part, le membre de la FNPI assure « qu’un certain nombre de décisions seront prises à tous les niveaux pour éviter le krach. C’est le cas des efforts entrepris par le ministère de l’Urbanisme pour l’actualisation et l’adaptation des plans d’aménagement à travers le territoire. Ce travail aboutira sans aucun doute à la libération d’une assiette foncière importante qui permettra d’accroître l’offre foncière, ce qui pourra assurer un certain degré de stabilité du marché».