Le ministère du Tourisme les avait promis pour juillet dernier. Avec quelques semaines de retard, certes, ils sont enfin effectifs. Les deux arrêtés qui manquaient pour parachever le cadre réglementaire des résidences immobilières de promotion touristique (RIPT) ont, en effet, été publiés au Bulletin officiel disponible pour l'heure uniquement en version arabe. Ils concernent, pour le premier, les normes exigibles des RIPT et, pour le second, les conditions auxquelles doivent se soumettre les sociétés appelées à gérer ces unités immobilières. Mais en quoi consiste déjà tout le dispositif des RIPT ? Son principe suppose que des particuliers entrent en possession d'unités de logement pour les mettre en location à destination d'une clientèle essentiellement touristique. Le tout par l'intermédiaire d'une société de gestion. L'idée derrière la mise en place de ces unités immobilières est qu'elles puissent combler le besoin dont souffre les capacités d'hébergement hôtelières. Le tout pour que, in fine, le Maroc puisse atteindre ses objectifs en termes de capacité litière dans le cadre de la stratégie touristique nationale. Cela fait déjà dix ans que le dispositif est évoqué. Entre-temps, des textes de loi ont été publiés pour encadrer l'activité, certes, mais ne pouvaient évidemment pas être efficients sans les deux fameux arrêtés. Pour revenir sur leur contenu, le premier des deux arrêtés fraîchement publiés, précise les exigences minimales dimensionnelles, fonctionnelles et d'exploitation de ces RIPT. Le texte prévoit trois classes d'actifs dépendamment du standing. Pour chaque catégorie, le texte de loi précise les spécificités exigées allant des habitations, aux structures annexes (de divertissement, de restauration, de santé...), en passant par le personnel en charge de l'entretien de la résidence. Ce qui renvoie automatiquement au deuxième arrêté qui apporte des éclairages très attendus sur les qualités requises des sociétés de gestion en termes d'aptitude professionnelle. En substance, le représentant légal de la société de gestion doit avoir un diplôme d'études supérieures en gestion ou équivalent, justifiant de deux ans d'expérience comme gestionnaire ou cinq ans d'exercice comme gestionnaire d'une société. Il est également exigé que la société de gestion atteste de garanties financières suffisantes certifiant sa caution permanente et ininterrompue, laquelle caution ne peut être inférieure à trois mois de loyers aux fins de garantir les obligations de la société de gestion envers le propriétaire de logements. Enfin, le décret d'application est assorti d'un modèle de contrat-type entre le propriétaire et la société de gestion de nature à normaliser la relation entre les deux parties. En principe, plusieurs professionnels devraient se manifester pour tirer parti du marché des RIPT, maintenant que le dispositif réglementaire de ces structures est ficelé. Néanmoins, ce serait sans compter que le cadre censé donner le coup d'envoi à cette activité semble avoir du plomb dans l'aile, du moins à considérer toutes les critiques qu'il suscite. En ce sens qu'il est notamment reproché à la loi de ne pas prendre en considération les conséquences juridiques au niveau de la Conservation foncière ou encore de l'enregistrement. De fait, la sécurité juridique du dispositif n'est pas garantie. Par ailleurs, dans sa conception du cadre réglementaire des RIPT, l'administration publique a pris à sa charge d'émettre des arrêtés pour réglementer des conventions du droit privé. Une démarche qui expose à des complications en cas de conflit. Aussi, la loi sur les RIPT est greffée sur la loi sur la copropriété. D'abord, celle-ci comporte plusieurs failles, ce qui est pour handicaper le nouveau dispositif, mais, plus que cela, dans son actuelle mouture, la loi sur la copropriété ne régit que la copropriété verticale, alors qu'une réglementation de la copropriété horizontale s'impose pour encadrer les nouvelles résidences touristiques. Dans le même registre, l'actuelle loi sur les résidences touristiques fait référence à la vente en état futur d'achèvement (VEFA), autrement dit une autre loi perfectible dont les amendements sont bloqués depuis sept ans. Des interrogations concernent également la possibilité de rassembler, au sein d'un même compte, le produit des locations de RIPT, dans le but de ne pas léser les copropriétaires, sachant que certains biens pourraient nécessairement être plus sollicités à la location que d'autres. L'autre thématique centrale, et qui est par ailleurs sujette à beaucoup de débats, concerne la fiscalité du nouveau dispositif. Sur ce plan, précisons d'emblée que les promoteurs immobiliers ne bénéficient d'aucun avantage, alors que les professionnels qui investissent dans le secteur hôtelier profitent, pour leurs projets conventionnés, d'importantes incitations. Pour ce qui est maintenant des sociétés de gestion s'intéressant aux RIPT, sur le plan fiscal, elles bénéficient en principe dans le cadre de leur exploitation des mêmes avantages que ceux accordés à l'hôtellerie classique, à savoir, d'une part, l'exonération totale de l'impôt sur les sociétés pendant les cinq années consécutives, courant à compter de l'exercice au cours duquel la première opération aura été réalisée en devises et de 50% au-delà de cette période. Et, d'autre part, elles bénéficient également de l'exonération quinquennale de la taxe professionnelle (exemple : patente). Des avantages qui restent toutefois, précisons-le, soumis à conditions. S'agissant des particuliers faisant l'acquisition de RIPT, la loi prévoit un abattement fiscal de 40% au titre du revenu locatif, soit le même traitement prévu par le droit commun. Toujours ça de pris, mais cela ne doit pas empêcher une qualification plus précise du dispositif RIPT. Pour les particuliers notamment, la question est de savoir s'il s'agit d'une location civile ou professionnelle. Selon que l'on se retrouve dans l'un ou l'autre cas, le traitement fiscal change fondamentalement. Il s'agit même d'une problématique vitale, dans la mesure où les investisseurs internationaux, qu'ambitionne d'ailleurs d'attirer le dispositif RIPT, arbitrent en priorité en fonction des incitations fiscales offertes. L'ambition dès lors affichée par toutes les parties prenantes du dispositif est de décrocher davantage d'incitations fiscales, dont notamment une exonération totale du revenu locatif. Un ensemble d'interrogations et de revendications persistent donc et il est attendu que la mise en place du cadre réglementaire permette progressivement son perfectionnement.#
