Les professionnels de l'immobilier n'ont décidément pas jeté l'éponge pour convaincre l'Etat de soutenir le logement destiné à la classe moyenne. Une étude est en effet en cours dans ce sens, afin de permettre à la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) de mieux argumenter les propositions adressées au gouvernement en marge de la préparation du projet de loi de finances 2012 et qui n'ont finalement pas été retenues. En effet, selon des sources proches de la Fédération, l'enjeu serait d'apporter l'éclairage sur l'impact économique d'un éventuel soutien de l'Etat à cette catégorie de logement, principalement sur le volet fiscal. Rappelons que dans le cadre des mêmes propositions pour le projet de LDF 2012, la FNPI avait cité, comme principaux arguments à ce soutien, des recettes fiscales supplémentaires qui seront générées par tous les secteurs d'activité liés à l'immobilier. En d'autres termes, il s'agit pour les promoteurs de concevoir un plaidoyer en faveur de l'impact de l'encouragement étatique sur les secteurs du ciment, bancaire ou encore même sur les recettes de TVA que générerait la redynamisation des transactions induites par le soutien au logement de la classe moyenne. «Si l'Etat renonce à des recettes en encourageant le logement de la classe moyenne, il pourra les récupérer en IS généré par l'impact sur la croissance de l'activité des opérateurs, que ce soit les promoteurs eux-mêmes ou les autres secteurs, comme le ciment et les banques», insiste un grand promoteur de la place. Du côté des pouvoirs publics, pour l'heure, on se contente encore de parler d'encouragement à la diversification de l'offre immobilière, avec notamment le lancement de la production de logements à 800.000 DH, mais sans pour autant préciser les moyens qui seront mis en place pour y parvenir. Le potentiel dans le social En attendant, le secteur de l'immobilier peut toujours compter sur le logement social pour générer de la croissance sur les prochaines années. À ce titre, il convient de souligner qu'en dépit de l'accélération du rythme de production ces derniers mois, celui-ci n'a toujours pas atteint le niveau permettant au Maroc de réduire sensiblement son déficit en logements. La preuve en est que cette simulation effectuée par le Groupe Addoha lors de la présentation de ses résultats annuels et qui estimait le déficit en logements à l'horizon 2025 à 1.080.000 unités, contre 800.000 à l'heure actuelle. «Les nouveaux besoins en logements sont estimés à 190.000 unités chaque année, alors que la production tourne actuellement autour de 120.000 unités», expliquait ainsi ces derniers jours, le top management d'Addoha. Si cette donne sert de preuve du potentiel que présente aujourd'hui le secteur pour les promoteurs, elle vient en revanche contrebalancer les espoirs du ministère de l'Habitat, qui espère réduire sur les quatre prochaines années le déficit en logements à 400.000 unités. C'est d'ailleurs là un autre argument plaidant pour l'urgence d'actions destinées au soutien du logement de la classe moyenne, car d'après les professionnels, celles-ci rehausseraient le niveau de production à 150.000 unités par an (logements sociaux compris). Quoi qu'il en soit, la situation est telle aujourd'hui que ce déficit crée un engouement sans précédent pour les logements sociaux en cours de production. D'un côté, il y a les nouvelles villes vers lesquelles s'orientent de plus en plus les promoteurs et qui, pour la plupart, ne disposaient jusque là d'aucun projet social. À ce niveau, il existe en effet une forte demande, au point où pour certains programmes, les transactions portent sur 30 à 40 unités chaque jour, selon les promoteurs. Pour les villes telles que Casablanca, la forte densité fait en sorte que la demande atteint pour certains projets 10 à 15 fois le nombre d'unités mis réellement en vente. C'est dire tout le potentiel que recèle le segment du social. Ce potentiel serait davantage accentué par le développement du taux d'urbanisation, qui s'inscrit aujourd'hui plus que jamais dans une tendance haussière, ainsi que par la situation démographique qui présente un taux de 68% pour les jeunes de 34 ans (cette tranche étant considérée comme affichant un réel besoin d'acquisition de logement). En attendant le locatif Par ailleurs, le niveau peu développé du logement locatif est stimule également la demande en logement. En effet, la loi sur le logement locatif qu'avait conçue l'ancien gouvernement n'a finalement pas été introduite dans les circuits de validation et l'on ignore toujours quand elle le sera. Néanmoins, le gouvernement actuel lance un signal fort dans ce sens en prévoyant dans le projet de loi de finances une série de mesures dans ce sens, particulièrement pour le locatif dans le social. Il est en effet proposé d'instituer des mesures d'incitations fiscales pour l'habitat social affecté à la location, afin d'en faire un complément au dispositif actuel visant l'encouragement à l'accès à la propriété. Il est ainsi question de faire profiter pendant une durée maximum de 20 ans, les personnes morales ou physiques qui affectent dans le cadre d'une convention conclue avec l'Etat, au moins 25 logements sociaux à la location pendant une durée de 8 ans au minimum. Ces incitations consistent en l'exonération de l'impôt sur les sociétés ou de l'impôt sur le revenu afférent à l'activité de location des logements sociaux, ainsi que des plus-values résultant de la cession desdits logements au-delà d'une période de 8 ans. Libérer du foncier Beaucoup d'espoirs reposent aujourd'hui sur la libération des plans d'aménagement urbain pour dynamiser le segment dédié à la classe moyenne. En effet, ces plans qui devraient libérer du foncier dans les villes permettront aux promoteurs de disposer de cette matière première leur assurant le lancement de nouveaux projets dans les zones citadines. C'est particulièrement là où la demande de la classe moyenne est des plus importantes. Dans ce cadre, plusieurs promoteurs disent s'attendre à ce que que «ces plans soient libérés courant 2012, ce qui devrait sensiblement renforcer l'offre sur le segment moyen». Au delà du soutien fiscal de l'Etat, la prise en considération de ce genre de détail technique est donc l'autre moyen de développer le logement dédié à la classe moyenne. Rappelons à ce titre que l'ancien ministre de tutelle avait insisté, à la fin de son mandat, sur la nécessité de consacrer le foncier public aux classes les plus démunies et qu'il s'agit pde trouver de nouveaux outils pour assurer davantage de foncier à la classe moyenne.
