Les institutions qui gèrent des passifs récurrents (compagnies d'assurance, régimes de retraite) n'ont pas seulement besoin de performance financière, elles ont également besoin de flux financiers réguliers. Dans cette perspective, l'OPCI s'impose par sa nature de produit distributif par excellence et plus particulièrement à travers son mécanisme de neutralisation d'une éventuelle dilution du dividende par action. Il améliore également la lisibilité budgétaire et s'inscrit dans une logique ALM de long terme. Un rappel utile : comment fonctionnent les OPCI Un OPCI est un outil d'investissement, investi essentiellement en immobilier locatif. Il collecte les fonds auprès des investisseurs, il acquiert des actifs générateurs de loyers, supporte des charges, puis distribue une part substantielle de son résultat sous forme de dividendes. Sa vocation est totalement distributive. En effet, la réglementation prévoit la distribution d'au moins 85 % du résultat des OPCI. L'OPCI s'inscrit ainsi dans une logique adaptée aux investisseurs institutionnels. L'essentiel à retenir dans ce cadre est que l'OPCI organise la régularité et la prévisibilité des encaissements en faveur des investisseurs. Neutralisation de la « dilution » de distribution : ce qu'apporte l'OPCI Dans une société anonyme normale, une augmentation de capital dilue mécaniquement l'actionnaire historique qui ne souhaite pas suivre l'opération d'augmentation du capital. Ainsi le résultat par action baisse et, en cas de distributions, le dividende par action baisse également, sauf à souscrire à l'augmentation du capital pour maintenir sa part relative. Autrement dit, si le même "gâteau" de résultat est découpé en davantage de parts, chaque part rétrécit. Pour un OPCI, la logique a été pensée et structurée différemment. Même si la valeur totale de l'OPCI augmente à la suite d'une augmentation du capital, la capacité distributive par action n'est pas entamée. Autrement dit, si un actionnaire devait recevoir un montant donné, sous forme de dividende, avant l'augmentation du capital, il continuera à recevoir le même montant, même s'il ne participe pas à l'augmentation du capital. Cette discipline de distribution découle d'un cadre comptable bien pensé, opérationnel et cohérent. L'actionnaire initial n'est ainsi pas "pénalisé" sur sa distribution parce qu'un nouvel investisseur entre au capital. A ce titre et puisque l'OPCI ne provoque pas de dilution du dividende par action lors d'une augmentation de capital, le droit préférentiel de souscription n'a pas lieu d'être. C'est d'ailleurs le choix retenu par la commission qui était chargée d'accompagner le législateur lors de l'élaboration de la loi 70-14 relative aux OPCI, à savoir, la suppression du droit préférentiel de souscription pour les souscriptions aux OPCI. Lire aussi : OPCI au Maroc : 2020–2025 – de l'essor au palier Lisibilité budgétaire : les OPCI permettent de planifier des décaissements récurrents Les équipes budgétaires, notamment celles des compagnies d'assurance et des régimes de retraite, recherchent une qualité importante à savoir la visibilité. Grâce à la régularité des distributions des dividendes, l'OPCI permet d'aligner plus naturellement le calendrier des encaissements avec celui des décaissements (pensions, rentes, prestations) sur des horizons annuels ou pluriannuels. Cette visibilité améliore la programmation budgétaire. Elle facilite également les arbitrages en cours d'exercice. Si l'on souhaite faire une comparaison discrète, on notera que les foncières proposent une lecture corporate. L'OPCI, quant à lui, place la finalité distributive et la qualité des locataires au centre. Le propos ne vise pas à opposer les approches, mais à souligner l'intérêt d'une mécanique orientée régularité des flux financiers. OPCI, un vecteur de flux régulier au service de l'ALM L'ALM, dans son expression la plus simple, consiste à apparier des flux, c'est-à-dire, faire en sorte que les sommes encaissées s'approchent le plus possible de celles qui sont décaissées, que ce soit en montant ou en rythme. L'OPCI apparaît particulièrement compatible avec une telle logique. Il produit des encaissements récurrents issus des loyers, structurés par une obligation de distribution réglementée. Pour des passifs prévisibles (rentes, pensions), la possibilité d'affecter une partie du portefeuille à une source régulière de dividendes constitue un intérêt majeur dans la construction d'un "mix de flux". Ceci ne pourra être réalisé que si on reste vigilant sur certains aspects. Ainsi si le portefeuille d'actifs immobiliers, direct ou indirect, souffre d'une vacance accrue, d'une rotation locative mal anticipée, d'une gouvernance fragile ou d'une gestion défaillante, la capacité de distribution s'en ressentira. L'OPCI protège de la dilution mécanique, non d'une gestion défaillante. Pour qu'une poche OPCI contribue à un schéma de flux compatible avec l'ALM, des processus clairs, une transparence adéquate et un alignement d'intérêts entre société de gestion d'OPCI et investisseurs restent primordiaux. La régularité des flux financiers délivrés par les OPCI se construit par une bonne gestion, elle ne se décrète pas. Cas d'usage — Complément de retraite individuelle Si les investisseurs institutionnels demeurent le cœur de cible des OPCI, la logique distributive de ces derniers trouve également un écho naturel dans la préparation des retraites individuelles. La plupart des épargnants ne cherchent pas à "battre le marché" : ils souhaitent, à horizon de retraite, compléter un revenu au moyen d'une rente régulière issue d'un support immobilier peu risqué. L'OPCI propose, pour cette catégorie d'investisseurs, un accès indirect à l'immobilier locatif, sans la charge opérationnelle d'un propriétaire individuel, ce qui est propre à ce véhicule. Toutefois, la pédagogie reste essentielle. Il faut rappeler la nature long terme de l'immobilier, l'existence d'aléas (vacance, travaux) et l'intérêt d'une diversification dans une stratégie patrimoniale globale. C'est la qualité et la régularité des sommes versées aux épargnants qui importent. Pourquoi l'intérêt pour des décideurs prudents Pour une compagnie d'assurance ou un régime de retraite, l'OPCI se distingue d'abord par un fait structurel lié à son cadre législatif, réglementaire, comptable et fiscal. Il s'agit de la neutralisation de la dilution du dividende par action lors des opérations sur le capital. Ce trait, propre à la mécanique du véhicule, recentre l'objectif sur la qualité des actifs, celle des locataires, de la gouvernance et de la bonne gestion. À partir de là, l'OPCI déploie son avantage clé : une lisibilité budgétaire supérieure et une compatibilité naturelle avec une approche ALM. Il est nécessaire de rappeler que l'OPCI n'est pas un pari, c'est un outil qui a été pensé, conçu et structuré pour mettre, en plus de la rentabilité, la régularité, la sécurité et la souplesse au premier plan. Dans un environnement où il faut décaisser à date et à heure, où chaque dirham dépensé doit correspondre à un dirham reçu, l'OPCI constitue clairement une réponse adaptée. Son intérêt tient, non seulement à la rentabilité qu'il peut générer, mais également à ce qu'il promet et à ce qu'il organise, à savoir, des flux financiers réguliers. Noreddine TAHIRI AEGIS Partners Cabinet de conseil en investissement À propos de Noreddine TAHIRI Noreddine TAHIRI est un professionnel de l'investissement. Il a contribué activement à structurer l'écosystème des OPCI au Maroc en participant à la mise en place de leur cadre de référence : élaboration de la loi n°70-14, des circulaires réglementaires, du plan comptable et du cadre fiscal des OPCI. Fort de son expertise en immobilier locatif, en structuration financière et en fonds immobiliers, il a structuré, développé et dirigé l'une des plus importantes foncières au Maroc. Il a également structuré et géré la première et la plus importante société de gestion d'OPCI du Maroc. Après une carrière riche, il a créé et dirige actuellement un cabinet de conseil en investissement, notamment immobilier. Il accompagne les décideurs institutionnels et les entreprises dans leurs choix d'allocation, leur stratégie immobilière et leur mise en œuvre opérationnelle.
