تقرير رسمي: ارتفاع أسعار العقار يؤدي إلى التمييز الاجتماعي والسلطات تشجع المعاملات العقارية غير النظامية

قدم المجلس الاقتصادي والاجتماعي والبيئي، في ندوة صحفية عقدها اليوم الأربعاء، رأيه الخاص بموضوع العقار في المغرب، وذلك بناء على طلب سابق من رئيس الحكومة سعد الدين العثماني.
وكشف المجلس في الرأي الذي قدمه عن تحليله للوضعية الراهنة لتدبير العقار، وأهم الإكراهات التي يواجهها هذا القطاع، والإصلاحات التي ينبغي اعتمادها من أجل تطوير دور العقار في تنمية البلاد.

وأكد المجلس أنه في ظل أوجه القصور التي تعتري القواعد الواردة في النصوص القانونية والتنظيمية المنظمة للعقار والتي من المفترض أن تحمي الحقوق العقارية، تشكل تدريجيا لدى المواطنين شعور بعدم الإنصاف حيال هذه المقتضيات.
كما يتكرس هذا الشعور حسب المجلس جراء منطق المضاربات الذي يسود في بعض المعاملات ومكامن الضعف المسجلة على مستوى تنزيل السياسات العمومية ذات الصلة بالعقار.
وسجل المجلس غياب أي إطار استراتيجي مشترك، لضمان تجانس السياسات العمومية ذات الصلة بقطاع العقار وتوجيهها بشكل فعال، مشيرا أنه الجهود المبذولة من قبل السلطات العمومية لاتزال تواجه إكراهات كبرى من حيث تجانس والتقائية الأهداف والتدابير المعتمدة، في ظل تعدد المتدخلين المعنيين، وتنوع الأنظمة القانونية المنظمة للعقار وغياب آليات تنسيق مركزية ناجعة في هذا المجال.
ترسانة قانونية متقادمة ومعقدة
وأشار المجلس أن هذه الوضعية نشأت عن ازدواجية ناجمة عن وجود قانون عقاري مستمد من مبادئ الشريعة الإسلامية وقانون عقاري عصري فرضته سلطات الحماية، علما أن الملكية العقارية في المغرب لازالت تخضع للعديد من الأنظمة العقارية.
وشدد المجلس على أن الإطار القانوني المنظم لقطاع العقار لم يعد يتلاءم مع الواقع الحالي ومع الرهانات الجديدة المرتبطة بالعقار، ذلك أن عمليات الملاءمة التي جرى اعتمادها لتحفيز العرض والاستجابة للطلبات المتزايدة على العقار جعلت الترسانة القانونية متقادمة ومعقدة، وتتسم بتعدد النصوص القانونية وتشتتها، وبافتقارها للانسجام الكافي في تنظيم القطاع، مؤكدا أنه بات من الأهمية بمكان تطوير هذه القوانين، بالنظر إلى ِّ أوجه التداخل التي تولدها ومكامن الضعف التي تعتريها على مستوى الحكامة العامة.
واعتبر المجلس أن النمو الديموغرافي الذي تشهده المناطق الحضرية، وتطور الزراعات التسويقية، والتغيرات التي تعرفها نظم الزراعة كلها عوامل يمكن أن تبرر اللجوء إلى الحلول القائمة على تمليك الأراضي الفلاحية أو الولوج إلى الملكية في الوسط الحضري (السكن الاجتماعي) مشيرا أن تحصين الحقوق العقارية، خاصة من خلال التحفيظ، قد يكون هو الحل الأمثل.
صعوبة تعميم التحفيظ العقاري
وأبرز المجلس أنه بالرغم من أن الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية تمارس مهامها في إطار ٍ واحد ، وتتوفر على موارد مالية مهمة، إلا أنها تواجه صعوبات في تعميم عملية التحفيظ في الوسط القروي، وضمان التحيين المنتظم للرسوم العقارية، والتصدي للتجاوزات المرتبطة بالاستلاء على أملاك الغير العقارية.
وأكد المجلس أنه وإن كان النظام العقاري في المغرب تعتريه عدة قصور، فإنه من الخطأ الإقدام على تغييره كليا دون تفكير مسبق.
وتطرق المجلس في رأيه إلى الإشكاليات التي تعتري قطاع العقار ومنها مشكل الأراضي الجماعية، واستغلال الأرض من طرف الورثة أو هجرة ذوي الحقوق إلى الخارج أو استعمال الأرض من قبل مستعمل جديد، أو تنازل أحد ذوي الحقوق عن استعمال الأراضي، مما يستدعي التحيين الدائم لقائمة ذوي الحقوق.
تشجيع المعاملات العقارية غير النظامية
وانتقد المجلس تعدد المؤسسات المتدخلة في تدبير العقار العمومي وغياب التنسيق والالتقائية بينها، ومنها وزارة المالية عبر (مديرية أملاك الدولة)، وزارة التجهيز، الوكالات الحضرية، وزارة الداخلية، وزارة العدل، وزارة الأوقاف، المندوبية السامية للمياه والغابات ومحاربة التصحر، وزارة الفلاحة، الجماعات المحلية، الولاة والعمال.
كما نبه التقرير كذلك لتطور المعاملات غير النظامية والسوق العقارية غير النظامية والتي تعترف بها السلطات العمومية بل وتشجعها، إلى جانب مظاهر عدم الإنصاف العقاري والتفاهمات التي طغت على روح القانون، وعمليات المضاربة والاستلاء والسطو على العقارات، والتوزيع غير المتكافئ الذي يحدث تدهورا في الأنظمة الإيكولوجية.
المجلس الاقتصادي والاجتماعي والبيئي، انتقد في رأيه أيضا تبديد الأراضي العمومية، و ضعف وبطء عمليات التحفيظ، وغياب الضمانات الأمنية بسبب ارتفاع عدد ومخاطر المعاملات غير النظامية، وضعف التحكم في عمليات التمليك، وضعف الترابط بين وثائق التعمير والخدمات العمومية الحضرية، والاستخدام المتزايد للاستثناءات للاستجابة للطلبات المستعجلة.
وأكد المجلس أن أسعار العقار تعرف تطورا متزايدا إذ أن الأسعار تصل إلى ثلاثة أضعاف أو أكثر حسب المناطق.
وأشار المجلس أن هذه الاختلالات تحدث انعكاسات سلبية، منها تجميد الوعاء العقاري والتوسع غير المنظم والعشوائي للتعمير في ضواحي المدن وتقلص المساحات الزراعية، والعرض المحدود الذي يشكل ضغطا على العقار وخاصة في المناطق الحضرية والمناطق المحيطة بالمدن. إضافة إلى الفوضى في العقار المخصص للمناطق الصناعية، مما يحدث تكاليف متزايدة للمالية العمومية، ويخلق اكتظاظا في المحاكم بالقضايا العقارية علما أن 18 في المائة من الشكايات الموضوعة أمام مؤسسة وسيط المملكة مرتبطة بالعقار.
ارتفاع الأسعار والتمييز الاجتماعي
وأبرز المجلس أن الأسر تواجه صعوبات في الحصول على سكن بسبب ارتفاع تكلفة السكن النظامي مما يفضي إلى التمييز الاجتماعي، حيث يقلص العقار من القدرة الشرائية للأسر، وارتفاع الأسعار الذي يؤدي إلى ممارسات ريعية محتملة تهم العقارات الأكثر إنتاجية والأحسن تموقعا، إضافة إلى هيمنة التعمير القائم على انتهاز الفرص المتاحة وفقدان الأراضي الفلاحية وتدهور الأنظمة الإيكولوجية.
ومن الانعكاسات التي عددها المجلس أيضا، غياب الشفافية وعدم استقرار سوق العقار، والتوترات التي تعيشها الأسواق العقارية في ما يتعلق بالولوج والغرض من تخصيص الأراضي والتمويل، وتأثرها بالممارسات المتعلقة بتجميد العقارات بسبب غياب الشفافية، إلى جانب تعبئة أراض ناقصة التجهيز مما ينتج عنه مناطق صناعية مهجورة.
توصيات
وقدم المجلس عدة توصيات لتجاوز الإكراهات التي يعيشها قطاع العقار، من بينها التصدي بفعالية للأفعال التي يعاقب عليها القانون مثل الاستلاء على الأراضي والمضاربات والتسريبات المنافية للمنافسة الشريفة والمعاملات غير النظامية، وخلق إطار قانوني ينظم قطاع العقار في شموليته، ويضمن تحصين حقوق الملكية مع مراعاة الخصوصيات والأدوار المنوطة بكل نظام من الأنظمة العقارية.
ودعا المجلس إلى اعتماد مقاربة قائمة على التدرج وذات بعد جهوي من أجل بلورة السياسة العقارية وتنزيلها، وحماية وتحصين الحقوق العقارية المكتسبة بطريقة مشروعة وضمان الإنصاف والمساواة بين النساء والرجال.
كما أوصى المجلس بإحداث مجالات حضرية متحررة من أي قيود، مستقطبة للاستثمار المنتج، وتوفر سكنا يكفل شروط العيش الكريم الذي يكون متاحا للجميع.
ودعا أيضا إرساء إصلاح تدريجي للنظام الخاص بالأراضي الجماعية يكفل الحقوق الفردية والجماعية، ويحد من الإكراهات التي تعيق التنمية القروية، مع الحرص على أخذ متطلبات المستدامة البيئية بعين الاعتبار.
كما أوصى بنهج حكامة عقارية فعالة وناجعة تتوفر، على المستويين الوطني والجهوي، على إطار للتدبير وأدوات قادرة على الاستجابة للطلبات المتغير، وتحسين سير المعاملات العقارية، مع العمل على حماية الصبغة الفلاحية للأراضي ورفع القيود المفروضة على صغار المنتجين الفلاحيين.